Ani rozpoczęta procedura wpisu do rejestru zabytków, ani groźba grzywny nie chronią cennych obiektów przed równaniem ich z ziemią.
Zabytkowe budynki często zajmują działki o dużej wartości ze względu na centralną lokalizację w miastach lub położenie w miejscach wartościowych krajobrazowo.
Ochrona zabytkowych budynków / DGP
– Częstą praktyką jest zatem to, że inwestorzy dążący do wykorzystania parceli na cele bardziej korzystne komercyjnie, bronią się przed wpisaniem obiektu do rejestru zabytków – wyjaśnia Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak.

Czysta kalkulacja

Chęć wykorzystania tak dogodnych lokalizacji powoduje, że inwestorzy wolą zawczasu dokonać samowolnej rozbiórki budynku, zajmującego ich nieruchomość, niż dopuścić do wpisania go do rejestru zabytków. Z posiadaniem zabytku wiążą się bowiem istotne ograniczenia, a dokonanie rozbiórki obiektu nieobjętego jeszcze ochroną konserwatorską pociąga za sobą jedynie niezbyt wygórowane koszty.
– Dokonanie rozbiórki bez wymaganego pozwolenia lub bez zgłoszenia właściwemu organowi są wykroczeniami zagrożonymi karą grzywny w wysokości od 20 do 5000 złotych. Są to kary stosunkowo niskie w porównaniu ze spodziewanymi korzyściami finansowymi, jakie może uzyskać inwestor – podkreśla Marlena Tomaszewska, prawnik w kancelarii Lenar & Lawyers. Wyjaśnia ona dalej, że również okres, kiedy inwestor może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wykonaną samowolną rozbiórkę, nie jest długi. Przedawnienie karalności tego czynu następuje bowiem po upływie roku od jego popełnienia, a jeżeli w tym czasie wszczęto postępowanie, karalność ustaje z upływem 2 lat od dnia jego popełnienia.
– W ostatecznym rozrachunku liczy się kalkulacja inwestora, czy warto narazić się na odpowiedzialność – dodaje dr Wojciech Szafrański z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
Wniosek o wpis do rejestru nie powoduje jeszcze ochrony cennego obiektu

Rejestr zabytków

Według art. 3 pkt 1 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, stanowiące świadectwo minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Podstawową formą ochrony zabytków jest tzw. rejestr zabytków, który prowadzi wojewódzki konserwator zabytków.
– Jedynie obiekty już wpisane do przedmiotowego rejestru podlegają ochronie prawnej i tylko w stosunku do nich dopuszczalne jest stosowanie instrumentów nadzoru konserwatorskiego o charakterze władczym – wyjaśnia Marlena Tomaszewska. Rozbiórka obiektu umieszczonego już w rejestrze zabytków pociąga więc za sobą znacznie dotkliwsze konsekwencje. Kto bowiem niszczy zabytek, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat. Orzeczona wobec niego może zostać także nawiązka.
– Penalizuje się zarówno umyślne, jak i nieumyślne zniszczenie lub uszkodzenie zabytku, różnicując tylko zakres odpowiedzialności. Co ważne, uszkodzenia zabytku można dopuścić się w stosunku nie tylko do rzeczy cudzej, ale i własnej – podkreśla dr Wojciech Szafrański.
Jednocześnie ustawa o ochronie zabytków nie przewiduje możliwości uzyskania przez obiekt ochrony tymczasowej, tzn. na czas trwania postępowania o wpis.Złożenie wniosku o wpis do rejestru nie powoduje więc, iż obiekt podlega ochronie konserwatorskiej. Dla uzyskania takiej ochrony konieczne jest wydanie w tym przedmiocie decyzji.
– Gdy postępowanie o wpis jeszcze trwa lub decyzja jest uchylona w toku instancji, wpis do rejestru zabytków nie może nastąpić, a danemu obiektowi nie przysługuje ochrona prawna na mocy wspomnianej ustawy– tłumaczy Marcin Studziński.
Wprowadzanie przez ustawodawcę rozwiązania określającego zakres ochrony, jakim podlega obiekt będący dopiero w trakcie procedury wpisu do rejestru, mogłoby zapobiec zdarzeniom, jakie miały miejsce ostatnio: Warszawa straciła stuletni budynek koszar Pułku Huzarów Grodzieńskich, stojący opodal Łazienek Królewskich. Pod kilof poszła też m.in. willa przy ul. Zgierskiej 213 w Łodzi. W stosunku do obydwu nieruchomości wszczęta już była procedura wpisu do rejestru zabytków, lecz nie stanowiło to żadnej ochrony przed ich zburzeniem.



Skutki rejestracji

Trudno się jednak dziwić, że inwestorzy jak ognia unikają objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską. W świetle polskiego prawa wpisanie obiektu do rejestru zabytków skutkuje diametralną zmianą sytuacji prawnej ich właścicieli. Zabytek przestaje być prywatnym dobrem właściciela, a jego interesy zostają w znacznym stopniu ograniczone. Obciążają go za to nowe obowiązki związane z zagospodarowaniem zabytku, prowadzeniem badań i wykonywaniem koniecznych robót.
– Właściciel zabytku jest zobowiązany do każdorazowego uzyskiwania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych, takich jak przebudowa, rozbudowa, wymiana dachu, zmiana koloru elewacji czy rozkładu wnętrz – wyjaśnia Marcin Studziński.Wpisanie obiektu do rejestru zabytków niemalże całkowicie blokuje także możliwość rozbiórki obiektu w przyszłości.
– Pozwolenie na rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru zabytków będzie mogło nastąpić jedynie pod warunkiem uprzedniego skreślenia obiektu z tego rejestru przez generalnego konserwatora zabytków – podkreśla ekspert. A żeby generalny konserwator dokonał wykreślenia konieczne jest udowodnienie, że obiekt utracił wartość historyczną, naukową czy kulturową, co w większości wypadków jest praktycznie niemożliwe do wykazania.
Właściciele zabytków mają jednak także pewne przywileje, mogą m.in. ubiegać się o pomoc publiczną.
– W 2009 r. wprowadzono regulacje dotyczące dotacji ministra kultury i dziedzictwa narodowego na prowadzenie badań archeologicznych i sporządzenie dokumentacji. Tym samym złagodzeniu uległa zasada całkowitego pokrywania kosztów przez inwestora, co wpłynęło na praktykę postępowania w takich sprawach przez inwestorów. Była to bardzo dobra zmiana, choć wprowadzona dość późno – wyjaśnia dr Wojciech Szafrański.

Samowolna rozbiórka

Gdy dojdzie już do zburzenia obiektu będącego w trakcie wpisu do rejestru zabytków katalog osób, które mogą brać udział w postępowaniu o ukaranie, jest bardzo ograniczony.
– Wiele problemów pojawia się na etapie składania zażalenia na postanowienie o umorzeniu śledztwa w sprawie obiektu będącego w trakcie procedury wpisu do rejestru, a który to obiekt został wyburzony przez właściciela. Śledztwo to najczęściej umarza się, uznając akt zniszczenia za czyn o niskiej szkodliwości społecznej – zauważa Marlena Tomaszewska. Problem pojawia się, gdy odpowiednie organy, tj. wojewódzki konserwator zabytków czy społeczni opiekunowie zabytków, składają zażalenie na takie postanowienie prokuratury.
– Okazuje się, że dane podmioty nie mają legitymacji do wniesienia takiego środka zaskarżenia, bowiem zażalenie na przedmiotowe postanowienie może złożyć tylko strona. Paradoksalnie jest nią... właściciel, który obiekt rozebrał lub naraził na zniszczenie – zauważa mecenas Tomaszewska.