Dziś wchodzi w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Miała ona otworzyć najemcom drogę do wykupu lokali należących do towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Nowe przepisy przewidują jednak istotne ograniczenia.
Cel programu
Bloki TBS budowane były w ramach programu wspierania budownictwa mieszkaniowego. Miał on na celu zapewnienie dachu nad głową osobom niezamożnym, których nie było stać na zakup własnego mieszkania. Zasada była prosta – właścicielem bloku pozostawało TBS, a jego mieszkańcy podpisywali długoterminowe umowy najmu lokali. Czynsz ustalany był na preferencyjnych warunkach. Najemcy brali udział w kosztach budowy danego przedsięwzięcia realizowanego przez TBS. Kwota wpłacana na ten cel nie mogła przekraczać 30 proc. wartości inwestycji i podlegała zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy najmu.
Zgodnie natomiast z nowelizacją mieszkania należące do zasobów TBS będą mogły zostać wykupione przez dotychczasowych najemców.
Nabyć własność wyodrębnionego z zasobu TBS mieszkania będzie mogła wyłącznie osoba będąca jednocześnie najemcą lokalu i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach jego budowy. Powoduje to wykluczenie pewnych grup najemców.
– Pośród najemców lokali są także tacy, którzy umów o partycypację nie zawierali. Powstaje pytanie, dlaczego ustawa również dla tych osób nie wprowadza mechanizmu przekształcenia – zastanawia się Bartosz Gąsior, wspólnik w Kancelarii Prawniczej Koprowski Gąsior Gierzyńska & Partnerzy s.c.
Takie rozwiązanie uniemożliwia nabycie na własność mieszkań przez najemców, za których kwotę partycypacji wpłaciła osoba trzecia (np. gmina, pracodawca, osoba z rodziny).
Żądanie wykupu
Wyodrębnienie lokalu nastąpić może po upływie 5 lat od uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się mieszkanie.
– Najemcy nie będzie przysługiwało roszczenie o wykup lokalu. Decyzję w zakresie przeniesienia jego własności ustawodawca pozostawił właścicielowi zasobu – wyjaśnia Wojciech Jacyno z Kancelarii Radcy Prawnego Wojciech Jacyno.
Innymi słowy – to nie najemcy, lecz TSB zdecyduje o tym, czy mieszkania będzie można wykupić, czy nie. To największe ograniczenie.
Osoba, która zdecyduje się nabyć lokal od TBS-u, zapłaci za niego tyle, ile wynosi jego wartość rynkowa.
– Dodatkowo na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego zaliczona zostanie kwota partycypacji. Cena będzie także uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal – wyjaśnia Wojciech Jacyno.
Od ceny mieszkania zostanie więc odliczona kwota, jaką wpłacił najemca lub inna osoba w celu pokrycia kosztów budowy danego przedsięwzięcia realizowanego przez TBS.
Taki sposób określania ceny nie jest do końca sprawiedliwy.
– Choć nie nasuwa większych wątpliwości zasada, iż ceną za lokal jest kwota określająca jego wartość rynkową, to jednak kwota partycypacji powinna podlegać waloryzacji – zauważa Bartosz Gąsior.
Podkreśla on, że 30 proc. wpłacone w dniu podpisania umowy o partycypację nie przedstawia obecnie tej samej wartości i ma inną siłę nabywczą. Inny zatem będzie udział tej kwoty w całości ceny, co ma bezpośrednie przełożenie na ostateczną, wymaganą od najemcy sumę.
Inaczej mechanizm ten ocenia Wojciech Jacyno. Jego zdaniem określanie ceny lokalu w oparciu o jego wartość rynkową, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, niewątpliwie zapobiegnie nadużyciom – w szczególności zawyżaniu cen lokali przez TBS-y.
Na podstawie nowelizacji będzie można wykupić także lokale mieszkalne wybudowane na wynajem przez spółdzielnie mieszkaniowe.
Krok w przód
Wprowadzone zmiany zdaniem prawników stanowią wyraz konsekwentnego dążenia do zapewnienia lokatorom możliwości wykupu lokalu na własność.
– Każda regulacja prawna wprowadzająca mechanizm ponoszenia kosztów w budowie nieruchomości, partycypacji w kosztach jej utrzymania, a niegwarantująca możliwości przekształcenia prawa do niej w prawo własności, nie oddaje idei, dla której jest tworzona – twierdzi Bartosz Gąsior.
Jego zdaniem przepisy te miały zapewnić dostępność mieszkań dla tych osób, których nie zawsze stać na zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania. Dlatego też według Bartosza Gąsiora nowelizacja to pozytywny krok naprzód.
Jednak zdaniem niektórych ekspertów wprowadzone ustawą ograniczenia mogą spowodować, że będzie ona martwym prawem.
Nowelizacja tylko pozornie wzmacnia prawa najemców TBS-ów
Jakub Mazurkiewicz, radca prawny w firmie deweloperskiej Polnord SA
Czy wprowadzone nowelizacją zmiany można uznać za znaczące?
Moim zdaniem nowelizacja jedynie iluzorycznie uwolniła rynek mieszkań wybudowanych w ramach TBS. Wyodrębnienie lokalu i wykup prawa własności możliwy będzie bowiem tylko w odniesieniu do mieszkań, które finansowano ze środków kredytowych Krajowego Funduszu Mieszkaniowego udzielonych przez Bank Gospodarstwa Krajowego i to dopiero po 5 latach użytkowania. Dodatkowo wykup będzie niezależny od woli najemców, wniesionych przez nich kwot w ramach partycypacji oraz comiesięcznych czynszów.
Oznacza to, że pozycja najemców mieszkań w TBS-ach nie zmieniła się znacząco?
Pozycja tej grupy wzmocniła się jedynie pozornie. Zgodnie z nowymi przepisami TBS może, ale nie musi przeznaczyć mieszkania na sprzedaż. Brak możliwości żądania przez najemców wykupu lokali odbiera w zasadzie nowelizacji znaczenie. Wyłożenie niejednokrotnie pokaźnej kwoty w ramach partycypacji w inwestycji mieszkaniowej nadal nie daje najemcom widoków na własne mieszkanie. O wiele korzystniejsza jest pod tym względem chociażby sytuacja osób wynajmujących mieszkania z gminnych zasobów mieszkaniowych – im przysługuje prawo pierwokupu zajmowanych przez siebie lokali.
Czy TBS-y nadal pozostają alternatywą dla osób, które poszukują lokum, lecz nie mają wystarczającej zdolności kredytowej?
Tak. Wydaje się jednak, że osoby te powinny mieć prawo do żądania nabycia lokalu po osiągnięciu pewnego poziomu wpłat czynszowych czy też wobec poniesienia kosztów budowy budynku, w których mieszkają. W świetle przepisów po nowelizacji korzystanie z TBS wciąż nie daje pewności, że wynajmowane, comiesięcznie opłacane mieszkanie, będzie kiedyś własne.
