Rynek najmu to jeden z najmniej uporządkowanych segmentów polskiej gospodarki. Nikt dokładnie nie wie, ile mieszkań w Polsce jest wynajmowanych ani jakie są przychody ich właścicieli.
ikona lupy />
Polski rynek najmu znajduje się w powijakach / DGP
Z danych pośredników i urzędów skarbowych można wywnioskować, że ok. 600 tysięcy osób czerpie zyski z najmu. Ale w rzeczywistości rynek ten jest znacznie większy – zdaniem ekspertów nawet drugie tyle mieszkań może być wynajmowanych w szarej strefie. Liczba lokali na wynajem wyraźnie urosła szczególnie w ostatnich dwóch latach. – To efekt pojawienia się na rynku mieszkań kupionych jako inwestycje w latach 2004 – 2007, gdy ceny nieruchomości rosły w tempie kilkunastu procent rocznie – tłumaczy Paweł Grząbka, analityk CEE Property Group. Nieruchomości te często finansowano kredytami we frankach, więc dziś, gdy złoty się osłabił, właścicielom nie opłaca się ich sprzedać. Wielu z nich myśli o wynajmie, chociażby po to, by zarobić na spłatę rat kredytów.
– Sęk jednak w tym, że ludzie nie wiedzą, jak rozliczać się z podatków, a na dodatek boją się też nierzetelnych lokatorów, którzy mogą się uchylać od płacenia, zniszczyć mieszkanie i pozostawać bezkarni – tłumaczy Sławomir Muturi, pomysłodawca stowarzyszenia właścicieli mieszkań na wynajem. Głównym jego celem ma być właśnie wzmocnienie prawnej pozycji właścicieli. Czyli zmiany w prawie lokatorskim.

Uczyć i chronić

Stowarzyszenie ma zostać zarejestrowane przed końcem tego roku. Do tej pory zgłosiło się blisko dwudziestu przedsiębiorców zainteresowanych jego stworzeniem. Chcą, aby organizacja zajmowała się między innymi promowaniem dobrych praktyk najmu. Ich zdaniem wiele osób nie rejestruje umów nie dlatego, że nie chcą płacić podatków. – Wielu tego nie robi, bo wydaje im się, że jak nie zarejestrują umowy, to łatwiej będzie im się pozbyć osoby, która nie płaci – mówi Muturi. Dodaje, że stowarzyszenie chce również powołać kolegium arbitrażowe, aby w razie konfliktu między najemcą a lokatorem można go było rozwiązać polubownie i szybciej niż przed sądem powszechnym.

Obsługa najmu

W Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych rynek najmu mieszkań jest niemalże tak samo rozwinięty jak rynek kupna-sprzedaży.
I tak choćby w Niemczech obywatele większą część życia spędzają właśnie w lokalach wynajmowanych, a czas trwania pojedynczej umowy sięga często nawet 20 – 30 lat. Powszechne są tam profesjonalne firmy, które zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie tylko kontaktują właściciela z najemcą, lecz w pełni wyręczają właściciela we wszelkich czynnościach związanych z obsługą najmu: pobierają czynsze, przeprowadzają protokół zdawczo-odbiorczy lokali, odpowiadają za naprawy i remonty w lokalach, a nawet – w razie problemów z lokatorem – za rozwiązanie z nim umowy i dopilnowanie wyprowadzki.
– Istnieją też firmy wyspecjalizowane w windykacji roszczeń płynących z najmu lub przeprowadzaniu eksmisji. W Wielkiej Brytanii średnio taka eksmisja zajmuje trzy miesiące i kosztuje około tysiąca funtów – mówi Grzegorz Grabowski, twórca serwisu Wynajmistrz.pl, pomagającego w rozliczeniach z najemcami oraz w rozliczaniu się z podatku.
W Polsce też zaczynają powstawać pierwsze takie firmy. Obok Mzuri, także Home Broker kilka miesięcy temu wprowadził usługę mieszkanie z gwarantowanym najmem.
Polega ona na zakupie za pośrednictwem Home Brokera mieszkania na rynku pierwotnym – po oddaniu nieruchomości do użytkowania firmie klient ma gwarantowany wynajem przez najbliższe pięć lat i stopę zwrotu między 4 a 6 proc. Inna firma, Value Market, działająca w Bydgoszczy i Toruniu, oprócz zarządzania nieruchomościami oferuje także usługę rozwiązywania problemów lokatorskich. Jak zapewnia, wyłącznie metodami zgodnymi z prawem.
KOMENTARZ PRAWNY
ikona lupy />

Andrzej Springer, radca prawny z kancelarii BWWS

Większość właścicieli w dalszym ciągu decyduje się na zwykłe umowy cywilno-prawne. A te w sposób niewystarczający chronią prawa właściciela. Właściciel może wypowiedzieć umowę dopiero wówczas, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej przez trzy miesiące. Nie może też wejść do mieszkania podczas nieobecności lokatora.
Obecnie, żeby pozbyć się lokatora, trzeba mieć wyrok sądowy, a eksmisję musi przeprowadzić komornik. Ustawa nie pozwala też wyrzucić na bruk osób chorych, rencistów, opiekunów małoletnich. Trzeba im zapewnić lokal socjalny. Nawet zwykłych uciążliwych dłużników albo awanturników nie można wyrzucić z mieszkania zimą.
To będzie musiało się zmienić, chociażby dlatego, że rząd chce stawiać na rozwój rynku najmu. Obecnie w resorcie infrastruktury gotowe są już dwa projekty: o społecznych grupach mieszkaniowych, a druga o okazjonalnym najmie. Zastąpić one mają program „Rodzina na swoim”, który zostanie definitywnie wygaszony w 2013 r. A to oznacza, że pieniądze, które dziś trafiają do osób kupujących mieszkania, trafią do inwestorów budujących lokale na wynajem.