Do redakcji „DGP” docierają od czytelników sygnały, że na rynku nieruchomości podpisywane są umowy z fikcyjnymi cenami mieszkań. Deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami proponują nieoficjalne zaniżanie cen za metr mieszkania. Robią tak, aby ich klienci mogli skorzystać z preferencyjnych warunków programu „Rodzina na swoim”

– Szukałem mieszkania w Katowicach. Miałem już odłożone 100 tys. złotych, więc zgłosiłem się do pośrednika. Głównym kryterium, którym kierowałem się przy zakupie, była cena. Chciałem bowiem skorzystać z programu „Rodzina na swoim”. Zdziwiło mnie, gdy pośrednik powiedział, że skoro mam gotówkę, to mogę nabyć prawie każde mieszkanie, bez względu na jego cenę, nie rezygnując z dofinansowania do kredytu od państwa. Zaproponował, że pomoże mi dogadać się z deweloperem co do ceny za metr. Pośrednika zaraz zmieniłem, a mieszkanie kupiłem bez dogadywania się. Taka sytuacja spotkała pana Artura z Katowic.

ikona lupy />
Limity cen w programie „Rodzina na swoim” / DGP

Okazuje się więc, że dla jednych program to szansa na zakup mieszkania, a dla drugich okazja na zarobek kosztem Skarbu Państwa.

Cel programu

Założeniem programu „Rodzina na swoim” jest pomoc w nabyciu pierwszego mieszkania poprzez dofinansowanie przez Skarb Państwa rat kredytów. Ale nie każdy może się o to starać. W ustawie bowiem występują pewne ograniczenia, a wśród nich maksymalne ceny za metr kwadratowy mieszkania. Jego górna granica różni się w zależności od tego, w jakim województwie i mieście znajduje się kupowane mieszkanie czy dom.

I to właśnie ten wymóg generuje patologie na rynku nieruchomości. Często bowiem trudno jest znaleźć mieszkanie o tak niskiej cenie, często po prostu nie ma ich w sprzedaży.

Stare metody

Okazuje się, że takie działania kupujących i sprzedających to nie nowość na rynku nieruchomości.

– Wpisywanie pozornych, najczęściej zaniżonych, cen do umów nabycia nieruchomości to była kiedyś codzienność – twierdzi adwokat Andrzej Michałowski, członek Naczelnej Rady Adwokackiej.

Opowiada, że do końca lat 90. większość transakcji nieruchomościowych zawierała fikcyjne ceny. Chodziło o uniknięcie zainteresowania organów skarbowych, jeżeli kupujący nie mógł wykazać, skąd ma tyle pieniędzy na nabycie nieruchomości.

– Zapewne i dzisiaj jakaś część nieruchomości jest nabywana w podobny sposób, ale takich podrasowanych cen jest jednak na szczęście wyraźnie mniej – podkreśla Andrzej Michałowski.

Podobne spostrzeżenia ma Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

– Coraz częściej słyszy się o patologiach związanych z korzystaniem z kredytów preferencyjnych. Polegają one m.in. na zaniżaniu przez deweloperów ceny mieszkania tak, aby odpowiadała ona maksymalnej dopuszczalnej cenie, przy której możliwe jest uzyskanie dopłaty – tłumaczy.

Wyjaśnia, że różnica pomiędzy rynkową ceną mieszkania a ceną zaniżoną przekazywana jest przez kupującego deweloperowi pod stołem czy też raczej pod przykrywką innej czynności prawnej.

Inne zdanie na ten temat mają pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

– W większości osoby chcące skorzystać z tego programu kredytują 100 proc. wartości nieruchomości – twierdzi Barbara Urbanowicz, prezes Stowarzyszenia Środkowopomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Innymi słowy – jeżeli nie mają odłożonych pieniędzy na wkład własny, to nie mogą pokusić się o zapłacenie ich pod stołem deweloperowi w celu obniżenia ceny za metr mieszkania.

Taki proceder może grozić dotkliwymi konsekwencjami zarówno dla kupującego, jak i dewelopera. Ryzyko nie ogranicza się w tym przypadku jedynie do utraty dofinansowania, ale może grozić pozbawieniem wolności i to nawet kilkuletniem.

Odpowiedzialność karna

– W wypadku programu „Rodzina na swoim” stawką w grze za zaniżanie ceny jest uzyskanie dofinansowania. Strony takich transakcji ryzykują, że popełnią przestępstwo – ostrzega Andrzej Michałowski.



Wylicza, że w zależności od okoliczności mogą zostać oskarżone o popełnienie przestępstwa:

● oszustwa kapitałowego (art. 297 k.k.) polegającego na przedstawieniu dokumentu poświadczającego nieprawdę w celu uzyskania świadczenia pieniężnego,

● oszustwa (art. 286 k.k.),

● z ustawy karnej skarbowej związanego z uszczupleniem należności podatkowych,

● poświadczenia nieprawdy (art. 271 k.k.),

● wyłudzenia poświadczenia nieprawdy (art. 272 k.k.),

● fałszowania dokumentów (art. 270 k.k.),

● posługiwania się dokumentem potwierdzającym nieprawdę (art. 273 k.k.).

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania wyraźnie stanowi, że popełnienie przez strony umowy oszustwa kredytowego z art. 297 k.k. musi skutkować wypowiedzeniem umowy kredytu preferencyjnego.

– A do takiego oszustwa dochodzi, gdy jedna ze stron uzyskuje kredyt przy wykorzystaniu dokumentu poświadczającego nieprawdę (np. umowy przedwstępnej zawierającej nieprawdziwą cenę mieszkania) – tłumaczy Michał Gruca.

Ostrzega, że przestępstwo to podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Co więcej, jego popełnienie spowoduje, zgodnie z ww. ustawą, wypowiedzenie przez bank umowy kredytu i postawienie wierzytelności w stan natychmiastowej wykonalności. Innymi słowy – bank zażąda, aby kredytobiorca od razu oddał wszystkie pożyczone pieniądze.

Również sam deweloper dużo ryzykuje. Po pierwsze może ponieść odpowiedzialność za naruszenie przepisów o rzetelności prowadzenia ksiąg rachunkowych. Podlegał też będzie odpowiedzialności karnej za przestępstwo.

– Deweloper, zawierając z kredytobiorcą umowę poświadczającą nieprawdę (co do ceny sprzedawanego mieszkania), w istocie pomaga kredytobiorcy w popełnieniu tego przestępstwa – tłumaczy Michał Gruca

Zgodnie zatem z art. 18 par. 3 k.k. odpowiada za pomocnictwo. Biorąc udział w opisanym procederze, ryzykuje, że zostanie skazany na karę pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat.

Odpowiedzialność cywilna

Umowa, w której jeden z istotnych elementów jest nieprawdziwy (w tym przypadku cena), może być uznana przez sąd za nieważną ze względu na pozorność zmierzającą do wywołania innych skutków niż deklarowane (art. 83 kodeksu cywilnego) lub ze względu na próbę obejścia prawa (art. 58 k.c.).

– Zgodnie bowiem z art. 58 par. 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Jeśli sąd uzna, że miały miejsce takie okoliczności, może stwierdzić, iż czynność prawna objęta aktem notarialnym jest nieważna – podkreśla adwokat Tomasz Lustyk.

Zgodnie z art. 189 kodeksu postępowania cywilnego unieważnienia umowy może żądać przed sądem każdy, kto ma w tym interes prawny. Oznacza to, że takie uprawnienie przysługuje nie tylko stronom danego stosunku prawnego, ale np. także bankowi, który udzielił kredytu.

– Udowodnić przed sądem zaniżenie ceny można za pomocą każdego dowodu, np. dokumentów – mówi Andrzej Michałowski.

Wyjaśnia, że będzie to możliwe, jeżeli strony nieostrożnie zostawiły taki ślad swojej zaradności w postaci dodatkowej umowy albo nawet korespondencji. Dowodem mogą być także zeznania innych osób.

– Pamiętajmy, że wpisując do aktu nieprawdziwą cenę, stajemy się zakładnikiem drugiej strony transakcji – mówi Andrzej Michałowski.

Nieprzewidziane sytuacje

Zakupienie mieszkania po zaniżonej cenie może się okazać prawdziwym przekleństwem, w sytuacji gdy np. ujawnią się wady mieszkania, czy jeśli okaże się, że deweloper miał problemy finansowe.

– Wyobraźmy sobie sytuację, gdy klienci wpłacają deweloperowi część ceny pod stołem. Na podstawie umowy (aktu notarialnego) uzyskują własność lokalu. Problem zaczyna się, gdy po akcie notarialnym okazuje się, że lokal ma jakieś wady – mówi Andrzej Michałowski.

Wymienia, że może tu chodzić o istotne wady fizyczne (za niski sufit, brak jakichś istotnych elementów, budynek się rozlatuje) albo prawne (budynek był samowolą budowlaną). W takiej sytuacji klient, który będzie chciał odstąpić od umowy lub uchylić się od swoich oświadczeń, dostanie w zamian za zwrot lokalu tyle, ile wpisał do aktu.

– Takie sytuacje nie są wcale wyjątkowe – zapewnia Andrzej Michałowski.