Powód? Przepisy nie przewidują żadnej sankcji za brak świadectwa. Paradoksalnie, jeżeli właściciel będzie chciał działać zgodnie z prawem i sporządzi certyfikat, sporo ryzykuje. Jeżeli okaże się, że zaświadczenie zostało błędnie opracowane, kupujący może nawet odstąpić od umowy.

Wada fizyczna

– Umowa sprzedaży bądź najmu nieruchomości, dla której nie sporządzono świadectwa energetycznego, czy też sporządzono dokument wadliwy, będzie ważna – tłumaczy Paweł Nowak, radca prawny w kancelarii Peter Nielsen & Partners Law Office.

Zaznacza jednak, że zgodnie z art. 5 ust. 6 prawa budowlanego świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną nieruchomości. I na tej podstawie nabywca może żądać obniżenia ceny lub nawet odstąpić od umowy. Takie prawo daje mu art. 560 kodeksu cywilnego, który wskazuje, jakie uprawnienia przysługują z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.

Odstąpienie od umowy spowodowane wydaniem błędnego certyfikatu prowadzi do powstania sytuacji prawnej i faktycznej, jaka istniała pomiędzy stronami przed zawarciem umowy.

– W takim wypadku strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej – podkreśla Paweł Nowak.

Osoba, która kupiła mieszkanie z błędnym certyfikatem, może domagać się także odszkodowania.

– W wypadku gdy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, jego uprawnienia obejmują również roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania – tłumaczy Paweł Nowak.

Powołanie się na błąd

Osoba, która chce odstąpić od umowy, może także powołać się na fakt, iż została wprowadzona przez kupującego w błąd. Musi wówczas wykazać, że nabywając nieruchomość kierowała się także jej klasą energetyczną. W takiej sytuacji może skorzystać z art. 84 kodeksu cywilnego.

– Można sobie wyobrazić sytuację, w której klasa energetyczna budynku jest istotnym elementem decyzji o zakupie danej nieruchomości, a strony wyraźnie ujęły to w umowie. W tym wypadku można przyjąć, iż istotna wadliwość certyfikatu uprawniałaby nabywcę do uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli – podaje jako przykład Paweł Nowak.