Umowy z deweloperami budującymi mieszkania i domy jednorodzinne będą bezpieczniejsze: umowy będą zawierane w formie aktu notarialnego, deweloper będzie przedstawiał prospekt emisyjny, środki pieniężne trafią na rachunek powierniczy, w przypadku upadłości budowę dokończy syndyk lub nadzorca sądowy.
Wczoraj sejmowa komisja infrastruktury przekazała do dalszych prac w podkomisji poselski projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z kilkudziesięcioma poprawkami. Jeżeli zostanie on uchwalony do końca kadencji, w przyszłym roku umowy z deweloperami budującymi mieszkania i domy jednorodzinne będą bezpieczniejsze. Pozytywnie ocenia go Ministerstwo Infrastruktury.
Projekt ustawy gwarantuje ochronę uprawnień i pieniędzy zgromadzonych przez właścicieli mieszkań.
– Dla nabywcy istotne jest, czy w przyszłości obok jego domu będzie biegła droga szybkiego ruchu, powstanie park lub plac zabaw, czy może teren zostanie przeznaczony pod zabudowę przemysłową. Ma to przecież wpływ na podwyższenie lub obniżenie ceny mieszkania – tłumaczy Jacek Stanisławski, prawnik z Kancelarii Olczyk & Kubicki.
Akt notarialny
Projekt przewiduje również postępowanie w przypadku upadłości dewelopera. Przedsięwzięcie budowlane będzie wówczas prowadził syndyk albo nadzorca sądowy, który otrzyma kwotę niezbędną do jego dokończenia (w wysokości 80 proc. koniecznych środków). Po ukończeniu budowy przeniesie na nabywców prawo własności lokalu lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, co spowoduje wyłączenie ich z masy upadłości.
Posłowie proponują wprowadzenie obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Koszty wynagrodzenia notariusza i postępowania wieczysto-księgowego pokryją w częściach równych nabywca i deweloper.
– Wymóg zawarcia umowy w formie aktu notarialnego jest korzystny dla kupujących – mówi Jarosław Król, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez konieczności uiszczenia tzw. odstępnego. Strony muszą sobie zwrócić to, co świadczyły.
Umowa deweloperska będzie określała strony, miejsce i datę jej podpisania oraz cenę nabycia. Będzie też zawierać informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie.
– Z umowy dowiemy się o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności o oznaczeniu właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach – tłumaczy Teresa Jakubowicz, zastępca dyrektora biura informacji i promocji w Ministerstwie Infrastruktury.
Rachunek powierniczy
Pieniądze wpłacane przez nabywców deweloperowi nie trafią od razu do jego rąk, lecz na rachunek powierniczy w banku. Dzięki temu deweloper nie sfinansuje z nich innych przedsięwzięć.
Bank wypłaci deweloperowi pieniądze zgodnie z harmonogramem budowy. Zanim je wypłaci, skontroluje zakończenie każdego etapu prac oraz dokumentację. W czasie trwania umowy warunki prowadzenia tego rachunku nie mogą się zmienić.
Banki będą na rachunkach ewidencjonować odrębnie wpłaty dla każdego nabywcy. Udzielą wpłacającemu informacji o tym, jaką kwotę zgromadził już na rachunku.
Koszty opłat i prowizji związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego nie mogą być pokryte ze zgromadzonych przez nabywcę środków w kwocie wyższej niż odsetki naliczone od zgromadzonej tam kwoty. Gdy opłaty i prowizje przewyższą kwotę odsetek, to nadwyżkę pokryje deweloper.
Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową. Umożliwi mu ona odzyskanie od banku wpłaconych pieniędzy wówczas, gdy deweloper upadnie albo upłynie 60 dni od dnia wskazanego jako dzień zakończenia przedsięwzięcia.
Nie później niż 7 dni przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca powinien od dewelopera otrzymać prospekt informacyjny. Ma on składać się z dwóch części. Pierwsza ma dotyczyć dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz zawierać informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego. Druga część będzie dotyczyła konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego (będzie zawierać np. cenę za 1 mkw. powierzchni, położenie budynku, liczbę kondygnacji, technologię wykonania).
W dokumencie tym znajdą się dane o nieruchomości, na której ma stanąć budynek, jej stanie prawnym i istniejących na niej obciążeniach. Będzie też informacja, jakiego rodzaju inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra.
Prospekt informacyjny
– Prospekt wskaże, czy firma jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki, czy deweloper przewiduje waloryzację ceny, jaki rodzaj rachunku powierniczego zamierza wybrać, jaki zastosuje sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu – tłumaczy adwokat Ludwik Woźniak z Kancelarii Woźniak Wspólnicy i Partnerzy.
Brak prospektu bądź nieprawdziwe dane w nim zawarte będą dawały prawo do odstąpienia od umowy.
UOKiK będzie mógł kontrolować rzetelność danych podawanych w prospekcie informacyjnym. Gdy będą one niezgodne z prawdą, urząd będzie mógł nałożyć karę w wysokości do 10 proc. przychodów firmy.
Bank będzie kontrolował postępy prac na placu budowy
Bożena Nowakowska | radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Bożena Nowakowska
Rachunki powiernicze mają służyć do rozliczeń z deweloperem. Otrzyma on pieniądze dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. W przypadku rachunku otwartego bank wypłaci deweloperowi gromadzone na nim pieniądze po zakończeniu danego etapu robót zgodnie z przyjętym harmonogramem. Bank będzie więc kontrolował postępy w realizacji inwestycji. Ubezpieczenie lub gwarancja bankowa będą zabezpieczeniem środków wpłaconych na rachunek powierniczy na wypadek upadłości dewelopera lub niezakończenia inwestycji w terminie. Pieniądze te bank lub ubezpieczyciel muszą w takich przypadkach zwrócić nabywcom.