Gminy muszą wypłacać milionowe odszkodowania właścicielom kamienic czy spółdzielni mieszkaniowych za brak lokali socjalnych dla osób z sądowymi nakazami eksmisji. Ich liczba z roku na rok wzrasta. Nie zmienia się jednak okres oczekiwania na przyznanie lokali socjalnych.
Średnio w kraju trzeba na nie czekać kilka lat. Wszystko przez ograniczone możliwości finansowe samorządów, których po prostu nie stać na bieżące zaspokajanie mieszkaniowych potrzeb. Obecną sytuację poprawić może nowelizacji przepisów. Zmiany ustawowe przygotowane przez resort infrastruktury mają urealnić opłaty czynszowe ponoszone przez lokatorów oraz ograniczyć obowiązek przyznawania lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym przez sąd.

Mniej obowiązków gmin

Trudną sytuację gmin ma zmienić nowelizacja przepisów ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Poza urealnieniem czynszu i zniesieniem obowiązku zapewniania przez gminy lokali socjalnych w stosunku do osób eksmitowanych nowe przepisy zakładają podpisywanie umów najmu gminnych mieszkań na maksymalnie kilka lat. Zdaniem Tomasza Kretteka, zastępcy dyrektora Biura Polityki Lokalowej stołecznego magistratu, planowane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatora, zmierzające m.in. do zawierania umów na czas oznaczony ułatwią racjonalne gospodarowanie mieszkaniowym zasobem miasta.
– Obecnie jedynie lokale socjalne i lokale wynajmowane na czas trwania stosunku pracy mogą być wynajmowane na czas oznaczony – tłumaczy Tomasz Krettek. W praktyce oznacza to, że w lokalach komunalnych mogą zamieszkiwać osoby, których dochody nie pozwalałyby na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Bardziej racjonalnie

Po zmianach wraz z upływem terminu najemca będzie musiał złożyć nowy wniosek, a urzędnicy, zanim podejmą decyzję, sprawdzą jego sytuację materialną. Gdy ta będzie lepsza pożegna się on z mieszkaniem z zasobów gminnych.
Zdaniem Barbary Majewskiej, zastępcy dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miasta w Gdańsku, zmiany idą w dobrym kierunku, jednak przygotowane rozwiązania nie precyzują sposobu odzyskiwania lokali przez gminy. To zdaniem samorządowców umożliwiłoby bardziej racjonalne wykorzystanie zasobu mieszkaniowego przez gminy.
– Chodzi o lokale o tzw. ponadnormatywnej powierzchni, zajmowane przez jedną lub dwie osoby lub o przypadki posiadania przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu, który nie spełnia kryterium lokalu zamiennego – tłumaczy Barbara Majewska. Dodaje, że obecnie nie występują podstawy prawne do rozwiązania stosunku najmu z takimi najemcami, co ogranicza gminom racjonalizację wykorzystania i zarządzania lokalami komunalnymi.



Skąpe zasoby

Obecnie nie ma gminy, która zaspokajałaby wszystkie potrzeby lokalowe swoich mieszkańców. – Praktyka jest taka, że nowe mieszkania otrzymują mieszkańcy z budynków komunalnych, którzy dobrze wywiązują się z obowiązków lokatorskich. Mieszkania socjalne przyznawane są przede wszystkim osobom po wyrokach eksmisyjnych lub tym, które nie są w stanie sobie same poradzić – tłumaczy Piotr Jedliński, prezydent Koszalina.
Przykładowo stołeczny ratusz posiada 3666 lokali socjalnych. To jednak za mało w stosunku do potrzeb. W Warszawie na ich przyznanie oczekuje aż 2649 osób z orzeczoną eksmisją i przyznanym przez sąd uprawnieniem do otrzymania lokum od gminy. Sam czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego jest zróżnicowany i w zależności od dzielnicy wynosi od kilku miesięcy do kilku lat. Nie inaczej jest w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski na lokal socjalny oczekuje około dwóch tysięcy osób. W zdecydowanej większości to osoby eksmitowane. W Lublinie na lokal od gminy, po zakończonych prawomocnie sprawach o eksmisje, czeka obecnie około tysiąca osób. Na jego zapewnienie gmina potrzebuje od dwóch do czterech lat. Podobnie jest w Krakowie.
– Według stanu na koniec maja tego roku gmina, aby zrealizować obowiązki wynikające z prawomocnych orzeczeń sądowych, powinna zapewnić 1158 lokali socjalnych z tytułu orzeczonej eksmisji z zasobu prywatnego – mówi Katarzyna Bury, dyrektor Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa. Dodaje, że w kolejce do realizacji czeka również 1290 wyroków przeciwko osobom zamieszkującym zasób komunalny. Z kolei Koszalin posiada 572 lokale socjalne, a w kolejce do realizacji pozostaje 430 sądowych nakazów opuszczenia mieszkania. Nie inaczej jest we Wrocławiu. Tu obecnie na rozpatrzenie czekają 323 wnioski o przydzielenie lokalu socjalnego z powództwa spółdzielni mieszkaniowych, instytucji i osób fizycznych. Dodatkowo do realizacji jest 470 wyroków z powództwa gminy przeciwko nierzetelnym lokatorom.

Kryterium wolnego rynku

W sytuacji gdy sąd orzeknie o eksmisji z równoczesnym przyznaniem lokalu socjalnego, obowiązek jego zapewnienia zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów ciąży na gminie. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do takiego pomieszczenia z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa.
– Oznacza to, że gmina, nie dostarczając lokalu socjalnego, doprowadza do powstania szkody – wyjaśnia Andrzej Król, radca prawny z Warszawy. Dodaje, że sądy wyliczają szkodę, biorąc pod uwagę różnicę między wysokością czynszu otrzymywanego od lokatorów a wysokością czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać na wolnym rynku.

Milionowe straty

Konsekwencją opóźnień w dostarczaniu lokali socjalnych są wysokie odszkodowania, które płacą gminy. Rekordzistą jest tu Poznań. W ubiegłym roku z miejskiej kasy do właścicieli mieszkań zajmowanych przez eksmitowanych trafiło 8,2 mln złotych. W tym samym okresie Kraków przeznaczył na wypłatę odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego około 4,4 mln zł. W tym roku z miejskiego budżetu trafiło na ten cel już 1,7 mln zł. Z kolei stołeczny ratusz w ubiegłym roku na odszkodowania przeznaczył ponad 1,6 mln zł. W przypadku Gdańska szacuje się, że łączna kwota odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego w ramach wyroków złożonych do realizacji przez osoby fizyczne kształtowałaby się na poziomie ok. 1,5 – 2,0 mln zł. W większości urzędnikom udaje się jednak zawierać z właścicielami
Podstawa prawna
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).