Nie będzie można się budować w miejscach, gdzie nawet raz na sto lat występują powodzie. Takie tereny zostaną bowiem uznane za obszary szczególnego zagrożenia powodziowego. Domy, działki, a nawet tereny położone w pobliżu centrów dużych miast, które znajdą się na takim obszarze, stracą więc na wartości. Tym samym gminy będą narażone na roszczenia odszkodowawcze od właścicieli takich terenów, na których pojawią się ograniczenia inwestycyjne. Powodem takiego zagrożenia jest to, że zgodnie ze znowelizowana ustawą – Prawo wodne, której przepisy weszły w życie 18 marca 2011 roku, gminy będą musiały uwzględnić w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obszary szczególnego zagrożenia powodziowego. Tereny te zostaną uwzględnione w planach na podstawie map zagrożenia oraz ryzyka powodziowego, które ma przygotować prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej do 22 grudnia 2013 r. Uwzględnienie obszarów z map w planach zagospodarowania przestrzennego oznacza koniec inwestycji w danym miejscu.

Gminy zapłacą

– Mapy zagrożenia powodziowego dotrą do gmin w pierwszym kwartale 2014 roku i w tym momencie pojawi się fala roszczeń. Na obciążenie odszkodowawcze narażonych jest w szczególności wiele gmin w województwach małopolskim, dolnośląskim, podkarpackim, a nawet w sporej części Trójmiasta – uważa dr Piotr Stryczyński, konsultant ds. inwestycji, ochrony środowiska i przemysłu w WS Atkins-Polska.

Nowela przepisów określiła, że koszty wprowadzenia zmian w planach zagospodarowania przestrzennego mają ponosić gminy albo województwa.

– Wypłacenie odszkodowania przez gminy jest możliwe, jeśli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania wartość nieruchomości spada – wówczas właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu należy się od gminy rekompensata za utracone korzyści – wyjaśnia Radosław Pluciński, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy.

Zgodnie z nowelizacją prawa wodnego wystarczy, że na danym terenie istnieje ryzyko, że powódź pojawi się raz na sto lat, by takie miejsce znalazło się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. W ten sposób lista terenów, gdzie w przyszłości mogą pojawić się roszczenia odszkodowawcze, jest długa.

Gdzie będą trudności

– Do takich zagrożonych miejsc należą centra wielu miast, takich jak Wrocław i jej słynna dzielnica Kozanów, Miechów, Sandomierz, Kłodzko, Głuchołazy, Racibórz, Opole, czyli te wszystkie miejscowości, które w ostatnich latach ucierpiały w wyniku powodzi – wymienia dr Piotr Stryczyński. Jego zdaniem na takich terenach znajdują się też niektóre obiekty przemysłowe, jak Elektrownia w Połańcu czy Huta Szkła w Sandomierzu.

– W Warszawie kwalifikacja tego typu może dotknąć nie tylko część Łomianek, tereny przy Porcie Praskim, część Gocławia, ale nawet rezydencjalny obszar Wilanowa Południowego. W Krakowie kwalifikacja dotyczyć będzie części dzielnic przy ulicy Wielickiej – wylicza dr Piotr Stryczyński. Jego zdaniem w wielu takich miejscach odszkodowania mogą sięgnąć wielu milionów złotych, a w skali całego kraju spory będą się toczyć o kwoty rzędu miliardów złotych.

W noweli wskazano co prawda, że w przypadkach wyjątkowych będzie można się budować na terenie, który jest narażony na zalanie.

– Budowa domu na takim terenie będzie możliwa, jedynie gdy dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej decyzją wyda zwolnienie. Wydanie zwolnienia będzie możliwe, jeśli taka budowa nie utrudni ochrony przed powodzią – mówi Dominik Latos, adwokat z kancelarii Mamiński i Wspólnicy Sp. k.