Dzieje się tak chociażby dlatego, że jest to czynność przekraczająca zakres tzw. zwykłego zarządu, czyli codziennego prowadzenia spraw wspólnoty. Ustalenie zapłaty za pracę (przeważnie na zlecenie) na rzecz wspólnoty zawsze powinno nastąpić w uchwale właścicieli lokali. I jeśli wybierając zarząd – także w uchwale – wspólnota nie ustali należnych kwot, które powinny odpowiadać zarówno nakładowi czasu, jak i starań członków zarządu, to może to nastąpić później.

W kosztach

Uchwała taka jest podejmowana jak wszystkie inne większością głosów liczoną albo udziałem w nieruchomości wspólnej, albo jest to połowa właścicieli plus jeden głos, jeżeli wcześniej zapadła (także w uchwale) decyzja o głosowaniu kolejnych uchwał metodą jeden właściciel – jeden głos. Uchwałę w sprawie wynagrodzenia zarządu można podjąć na zebraniu metodą kwerendy (zbierania od każdego właściciela głosów przez osobę chodzącą od lokalu do lokalu). I jeśli takiego raz ustalonego wynagrodzenia zarządu nie trzeba zmieniać, to nie ma też potrzeby podejmowania kolejnych uchwał w tej sprawie. Gdyby jednak zarząd miał więcej pracy, można mu wynagrodzenie podnieść. Wtedy uchwałę podejmuje się przeważnie na dorocznym zebraniu wspólnoty również dlatego, że wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy jest jedną z pozycji kosztów zarządzania nieruchomością wspólną. I gdyby nawet zarządca przedstawił projekt uchwały podnoszącej jego wynagrodzenie, członkowie wspólnoty zawsze mogą się na podwyżkę nie zgodzić. Jeżeli w takiej sytuacji czynności zarządu zostały potraktowane razem z innymi kosztami, to trzeba je wydzielić lub wprowadzić korektę kwotową do uchwały ustalającej koszty zarządu na kolejny rok. Co więcej, jeśli zebranie roczne we wspólnocie już się odbyło i jej członkowie podjęli uchwałę podnoszącą wynagrodzenie zarządcy, mimo że tego nie chcieli, a nie zorientowali się przy kumulacji kosztów w dokumentach, to zawsze mogą podjąć kolejną uchwałę dotyczącą tylko tej jednej kwestii.

Osobna uchwała

Jeżeli we wspólnocie działa zarząd tzw. społeczny, nieotrzymujący wynagrodzenia, a jego członkowie uważali, że ponoszą nakłady, na które nie stać ich z własnej kieszeni, mogą zażądać od wspólnoty odpowiednich kwot. Wolno im to zrobić w dowolnym momencie. Potrzebna jednak będzie i tu uchwała przyznająca wynagrodzenie lub odmawiająca go. W tej drugiej sytuacji niezgadzający się z decyzją większości właścicieli mogą wystąpić do sądu o ustalenie ich wynagrodzenia. Ważne jest przy tym, że zainteresowany członek zarządu nie może w procesie reprezentować pozwanej wspólnoty.

Sąd, mając na względzie wielkość nieruchomości wspólnej, orzeka, oceniając zakres obowiązków członka zarządu, czas jego pracy i wynagrodzenia zarządców i członków zarządów w podobnych wspólnotach w tej miejscowości lub dzielnicy dużego miasta.

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).