Ustawa o własności lokali używa zamiennie terminów zarząd i zarządzanie. I tylko z kontekstu każdego z przepisów mówiących o tych sprawach wynika, kiedy chodzi o zarząd – gremium wybierane obowiązkowo w dużych wspólnotach mieszkaniowych, a kiedy o zarząd rozumiany jako czynności zarządcze. Co więcej, już w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu pierwotny właściciel, czyli deweloper albo gmina i ten, kto mieszkanie lub lokal użytkowy kupuje, mogą powierzyć zawiadywanie sprawami wspólnoty zawodowemu zarządcy. To inna sytuacja niż wynajęcie profesjonalnej firmy administrującej przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali należących do wspólnoty.
Zawodowy zarządca
Profesjonalny zarządca, działający na podstawie aktu notarialnego, może być osobą fizyczną albo prawną. Na rynku działają przedsiębiorcy wpisani do gminnych ewidencji działalności gospodarczej i zarządzające spółki kapitałowe, zatrudniające licencjonowanych zarządców. Istotą zaś umowy o zarządzanie jest możliwość zapisania w niej praw i obowiązków stron zgodnie z ich wolą, niekoniecznie tak samo, jak przewiduje standard przewidziany w ustawie o własności lokali. Tym samym w tego rodzaju wspólnotach nie ma najczęściej wybieralnego zarządu. Dzieje się tak dopóki nie zostanie zmieniony sposób zarządzania nieruchomością wspólną w uchwale właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwałę taką wolno podjąć w każdym terminie.
Jak zwolnić firmę
Czytelnik obawia się, że firma zarządzająca jego wspólnotą, należąca do dewelopera, ma duże szanse pozostać na swoim miejscu, dlatego że w budynku jest jeszcze niewielu nowych właścicieli. Tym samym ci, którzy są, dysponują zbyt małym udziałem we własności nieruchomości wspólnej. Wolno jednak członkom takiej wspólnoty spróbować najpierw podjąć uchwałę o głosowaniu kolejnych kwestii metodą jeden właściciel – jeden głos.
Gdyby okazało się, że jedynym właścicielem głosującym przeciwko takiej uchwale jest deweloper, każdy z pozostałych właścicieli może zaskarżyć tę uchwałę (w tym wypadku nieprzyjęcie uchwały) do sądu. Wówczas sensownie jest użyć argumentu, że pierwotny właściciel, blokując możliwość zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, narusza interesy pozostałych członków wspólnoty. Warto też zastanowić się, czy deweloper nie narusza w ten sposób zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Podstawa prawna
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).
Właściciele mogą decydować o zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
damian(2015-12-08 17:41) Zgłoś naruszenie 10
Wg mnie to jest dużo lepsze rozwiązanie niż wieczne kłótnie z sąsiadami o nawet najmniejszy kawałek trawnika. U nas w bloku zarządza Gestor i nie mamy na co narzekać, nad niektórymi sprawami naprawdę nie muszą wszyscy debatować, jeżeli by robili coś źle na pewno mieszkańcy by się skarżyli, a do tej pory nie ma żadnych skarg
OdpowiedzFix(2011-04-22 17:43) Zgłoś naruszenie 00
W polskim systemie prawnym rozróżnia dwa rodzaje zarządu, czyli zarząd w znaczeniu funkcjonalnym rozumiany jako zarządzanie, administrowanie nieruchomością, zdefiniowany w przepisie art. 18 uwl oraz zarząd w znaczeniu podmiotowym rozumiany jako organ wspólnoty mieszkaniowej, zdefiniowany w przepisie art. 20 tej ustawy.
OdpowiedzTakie rozróżnienie pojawiło się w orzecznictwie i piśmiennictwie po uchwale Sądu Najwyższego z 27 listopada 2003 roku sygn. akt III CZP74/03, OSNC 2005/1/6
Cyt.:"...W piśmiennictwie podkreśla się, że ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem zarządu w dwojakim znaczeniu, mianowicie w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty, oraz w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie.
Podkreśla się przy tym, że zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby podejmowane w jej interesie przed podmiot do tego uprawniony. [...]
Zarząd w znaczeniu podmiotowym to organ wykonawczy ułomnej osoby prawnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa.
Organ ten wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie jest więc odrębnym podmiotem prawa.
Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę (art. 21 ust. 1 i 2 uwl), a nie w jej imieniu..."
Dla przeciętnego człowieka pojęcia "zarząd", czy "koszty zarządu" są tożsame.
Czy nie warto więc w nowelizowanej ustawie o własności lokali tak dla pełnej przejrzystości zrobić z tym porządek ?
Zosia Samosia(2011-04-22 19:44) Zgłoś naruszenie 00
Ależ to żadna filozofia, ksiegowość uproszczona (można kupić program), umowy z dostawcami mediów podpsiujesz raz na kilka lat, kontorulesz ściąglaność opłat, płacisz. Program liczy, firma sprzątająca sprząta ty doglądasz i hola. Można... można. Jeśli twoje wynagrodzenie jest <0,40 od pu to dla właścicieli jest ok.
OdpowiedzKoziński Eugeniusz(2011-04-22 20:03) Zgłoś naruszenie 00
Jest godnym pożałowania takie pomieszanie pojęć. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to całkowicie co innego niż zarządca. Nie można absolutnie dokonywac interpretacji iż coś tu ma formę zastępczą, gdyż to są zupełnie odmienne byty prawne. Tak jak to zrobiono powyżej nie można czytać przepisów prawa. Ustawa o własności lokali, w przeciwieństwie do licznych innych aktów prawnych, ma te zaletę, że jest dość krótka i zwięzła. Problem z tą ustawą jest tylko taki, że "zawodowcy" usiłują wmówić wielu włascicielom rzekomą konieczność wyboru zarządcy. To absolutna nieprawda. Nie można takiego wniosku wysnuć z jakiegokolwiek fregmentu tej ustawy. Dzieki jednak "zabiegom zawodowców" i współpracujących z nimi politykami, mamy przedziwną sytuację w której do nielicznych należą przypadki tzw. zarządu właścicielskiego, tj. sytuacji gdy "rządzą się" sami właściciele. Miało być wręcz przeciwnie, to właściciele mieli być stroną "podmiotową" ww. ustawy i to nie tylko pod względem formalnym. Tymczasem mamy najczęściej do czynienia z sytuacją gdy "zastrachani" właściciele wysłuchują okrojonych sprawozdań (żałosne kilka cyfr - jakże często niespójnych z zestawieniem za rok poprzedni) jakiegoś gminnego, spółdzielczego, lub powstałego na gruzach wskazanych podmiotów, zarządcy, którzy mając do np. czynienia z Pełnomocnikiem właściciela wygłaszają: nie oddamy wspólnoty pod żadnym pozorem. To nie tak miało być!? Politycy jednak, za namową ww. lobby, woleli zlikwidować jeden z niewielu merytorycznych i w miarę niezależnych Urzędów centralnych (UMiRM) i oddać mieszkalnictwo w "ręce" gminnych spółek oraz spółdzielni mieszkaniowych. SM-e, które za nic mają przepisy "swojej" ustawy, w której to "załatwili" sobie z Politykami, wyłączenie wielu przepisów ww. ustawy o własności lokali, dzierżąc za przysłowiową "twarz" zarówno swoich członków jak i właścicieli lokali, którzy nie są ich członkami. Reasumując mamy do czynienia z tragiczną sytuacją, w której prawa (obowiązki!) właściciela są lekceważone. Nawet orzecznictwo najwyższych instytucji sądowniczych (np. NSA) spotyka się z barierą oportunizmu "niższch szczebli urzędasów".
OdpowiedzNIEDOCZYTAŁEŚ ZASADY PRAW. UCHWAŁY 7-S SN 65/07(2011-04-22 18:51) Zgłoś naruszenie 00
Przeczytaj całe uzasadnienie chronologicznie rozstrzygającej wszelkie dylematy tak w doktrynie jak i w przaktyce - zasada prawna uchwała 7-sędziów SN nr 65/07
OdpowiedzNasze nieszczęsne prawo dotykajace milionów mieszkań reperowane cerowane jek tandetna skarpeta. Dla przeciętnego właściciela mieszkania kogiel mogiel co skrzętnie wykozystują cwani biegli przebiegli zarządcy profesjonalnie golący i strzyżący.