Ustawa o własności lokali używa zamiennie terminów zarząd i zarządzanie. I tylko z kontekstu każdego z przepisów mówiących o tych sprawach wynika, kiedy chodzi o zarząd – gremium wybierane obowiązkowo w dużych wspólnotach mieszkaniowych, a kiedy o zarząd rozumiany jako czynności zarządcze. Co więcej, już w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu pierwotny właściciel, czyli deweloper albo gmina i ten, kto mieszkanie lub lokal użytkowy kupuje, mogą powierzyć zawiadywanie sprawami wspólnoty zawodowemu zarządcy. To inna sytuacja niż wynajęcie profesjonalnej firmy administrującej przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali należących do wspólnoty.

Zawodowy zarządca

Profesjonalny zarządca, działający na podstawie aktu notarialnego, może być osobą fizyczną albo prawną. Na rynku działają przedsiębiorcy wpisani do gminnych ewidencji działalności gospodarczej i zarządzające spółki kapitałowe, zatrudniające licencjonowanych zarządców. Istotą zaś umowy o zarządzanie jest możliwość zapisania w niej praw i obowiązków stron zgodnie z ich wolą, niekoniecznie tak samo, jak przewiduje standard przewidziany w ustawie o własności lokali. Tym samym w tego rodzaju wspólnotach nie ma najczęściej wybieralnego zarządu. Dzieje się tak dopóki nie zostanie zmieniony sposób zarządzania nieruchomością wspólną w uchwale właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwałę taką wolno podjąć w każdym terminie.

Jak zwolnić firmę

Czytelnik obawia się, że firma zarządzająca jego wspólnotą, należąca do dewelopera, ma duże szanse pozostać na swoim miejscu, dlatego że w budynku jest jeszcze niewielu nowych właścicieli. Tym samym ci, którzy są, dysponują zbyt małym udziałem we własności nieruchomości wspólnej. Wolno jednak członkom takiej wspólnoty spróbować najpierw podjąć uchwałę o głosowaniu kolejnych kwestii metodą jeden właściciel – jeden głos.

Gdyby okazało się, że jedynym właścicielem głosującym przeciwko takiej uchwale jest deweloper, każdy z pozostałych właścicieli może zaskarżyć tę uchwałę (w tym wypadku nieprzyjęcie uchwały) do sądu. Wówczas sensownie jest użyć argumentu, że pierwotny właściciel, blokując możliwość zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, narusza interesy pozostałych członków wspólnoty. Warto też zastanowić się, czy deweloper nie narusza w ten sposób zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).