Mała wspólnota może powstać w budynku, w którym jest nie więcej niż siedem samodzielnych lokali. I nie ma znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe. Wystarczy, że co najmniej jeden z nich jest wyodrębniony, czyli kupiony przez inną osobę niż właściciel pierwotny, który ów dom wybudował albo kupił w całości. Mała wspólnota przeważnie jest inaczej zarządzana niż duża.
Jeżeli właściciele nie wymyślili własnych reguł postępowania z nieruchomością wspólną (gruntem, korytarzami czy urządzeniami służącymi wszystkim właścicielom), które nie mogą jednak naruszać zasad współżycia społecznego, mały dom jest zarządzany zgodnie z przepisami dotyczącymi współwłasności zapisanymi w kodeksie cywilnym i procedurze cywilnej. Niemniej te ustawowe zasady stosuje się odpowiednio, czyli z modyfikacjami wynikającymi m.in. z istoty przeznaczenia urządzeń wspólnych.
Tak więc jedne przepisy prawa cywilnego stosuje się do małych wspólnot wprost, inne z modyfikacjami, a jeszcze innych wcale.

Mieszane zasady

Takich regulacji jak mówiące o domniemaniu równych udziałów współwłaścicieli czy regulujących zasady znoszenia współwłasności nie bierze się we wspólnotach pod uwagę wcale. Nie można bowiem stosować zasad niezgodnych z istotą współwłasności nieruchomości wspólnej. Jest ona przymusowa zgodnie z ustawą o własności lokali i nie da się jej znieść tak długo, jak istnieje wspólnota. W wersji zmienionej zastosowanie do małych wspólnot mają przepisy k.c. dotyczące współposiadania, ponieważ i tu zasadę wyznacza ustawa o własności lokali. A mówi ona, że przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, natomiast w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w proporcjach, jakie wynikają z ich udziałów.

Remonty, procesy

W sprawach zwykłego zarządu, związanych z takimi czynnościami jak drobne remonty czy umowy, decyduje zgodna wola większości, liczona według udziałów we współwłasności. Decyzje przekraczające zakres spraw codziennych wymagają jednomyślności. Czynności zachowawcze, i to zarówno faktyczne, jak i procesowe, prowadzące do ochrony wspólnego prawa, każdy współwłaściciel może jednak – zgodnie z k.c. – podejmować samodzielnie.
Warto też pamiętać, że członkom małej wspólnoty wolno przyjąć, że będą działali wyłącznie zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, skonstruowanymi przede wszystkim dla dużych wspólnot mieszkaniowych.
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).