Część spółdzielni mieszkaniowych zamiast przykładnie zajmować się zarządzaniem blokami, woli mnożyć koszty i zarabiać na swoich mieszkańcach. Najwięcej wątpliwych opłat jest wciąż naliczanych przy okazji przekształcania spółdzielczych mieszkań.
Reklama
– Niektóre spółdzielnie żądają nieuzasadnionych opłat za szczególne czynności związane z realizacją procedury przekształcenia, np. za samo załatwienie w urzędzie gminy zaświadczeń o odrębności lokalu. Są to koszty rzędu 200 – 300 zł. Takie zjawisko nie jest na szczęście nagminne i występuje w nie więcej niż 10 proc. spółdzielni – mówi Ryszard Strzałkowski, prezes Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego „Nasza Własność”.
Kosztowne przekształcenie
Większość mieszkańców woli nie angażować się w spór i zapłacić dodatkowe kilkaset złotych, by szybko stać się właścicielem spółdzielczego mieszkania. Są jednak i tacy, którzy nie godzą się na nieoparte na przepisach koszty i decyduję się na oddanie sprawy do sądu.
– Po złożeniu wniosku o przekształcenie mieszkania własnościowego spółdzielnia zażądała ode mnie pokrycia kosztów dokumentacji projektowej lokalu. Nie zgodziłem się na obciążenie mnie takimi kosztami i złożyłem pozew o przekształcenie lokalu na drodze sądowej – mówi Władysław Adamski z warszawskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Torwar.
Reklama
– Jesteśmy w dwuznacznej sytuacji. Notariuszowi musimy przedstawić aktualne zaświadczenie dotyczące stanu lokalu, a żeby urząd takie wydał, musimy przedstawić mu aktualną dokumentację projektową. Nie możemy obciążać takimi kosztami reszty spółdzielców – wyjaśnia Barbara Molenda, wiceprezes SMB Torwar.
Przypadki mnożenia kosztów przy przekształceniach występowały także w innych spółdzielniach. Zarządy same waloryzowały kwoty umorzonych kredytów na budowę spółdzielczych bloków. Zwracały do budżetu państwa góra kilkaset złotych z tytułu spłaty nominału, a lokatorzy dopłacali do mieszkania od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Zdarzało się też, że spółdzielnie przed przekształceniem żądały wycen wartości rynkowej mieszkań lokatorskich albo uzależniały przekształcenie od spłaty części kredytu na termomodernizację.
Opłaty z ustawy
O to, czy spółdzielnie mogą żądać od swoich członków pokrycia kosztów niewynikających wprost z przepisów, zapytał ostatnio Ministerstwo Sprawiedliwości poseł Andrzej Szczepański.
– Analiza przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prowadzi do wniosku, że osoba uprawniona do złożenia wniosku o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności musi spełnić wyłącznie warunki określone w art. 1714 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy – podkreśla w odpowiedzi na interpelację wiceminister sprawiedliwości Zbigniew Wrona.
Z przepisów tych wynika, że zarząd musi zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu po spłacie przypadających na niego zobowiązań spółdzielni związanych z jego budową, a także uregulowaniem opłat eksploatacyjnych lub innych związanych z utrzymaniem nieruchomości. Spółdzielca musi też zapłacić za notariusza i pokryć koszty postępowania wieczystoksięgowego.
Zdarza się także, że spółdzielnie zarabiają na swoich mieszkańcach, pobierając wygórowane opłaty za udostępnianie kopii dokumentów. Chociaż przepisy nakładają na spółdzielców obowiązek pokrycia kosztów sporządzania odpisów i kopii uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi, to wiele spółdzielni zdecydowało się wprowadzić sztywne opłaty za sporządzenie kopii. Najczęściej wynoszą one kilka złotych.
Opłata za zerknięcie
W SM Nowy Bieżanów w Krakowie każdy spółdzielca, który chce tylko zajrzeć do znajdującej się w archiwum faktury, umowy z wykonawcą remontu czy rozliczeń finansowych z lat ubiegłych, musi zapłacić spółdzielni 4 zł 50 gr plus VAT za jeden dokument. Opłata nie dotyczy jedynie przeglądania dokumentów z roku bieżącego. Słono muszą zapłacić także ci, którzy będą chcieli zabrać kopię dokumentu do domu. W zależności od formatu i tego, czy dokument znajduje się w archiwum, koszt skopiowania 1 strony sięga tam od 2 zł do 7 zł + VAT.
– Prawo do przeglądania uchwał podjętych przez organy spółdzielni, dokumentacji finansowej, protokołów polustracyjnych jest jednym z podstawowych praw spółdzielcy. Wprowadzenie wygórowanych opłat to nie tylko naruszenie ustawy, ale działanie w kierunku zniechęcenia członków do przeglądania spółdzielczych akt – wyjaśnia Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.
O tym, że spółdzielnie świadomie nie ograniczają się tylko do pobierania rzeczywistych kosztów sporządzenia dokumentacji i starają się na tym zarabiać, świadczy choćby doliczanie podatku VAT.
– Jako stowarzyszenie wiele miesięcy temu zdecydowaliśmy się zapytać oficjalnie jeden z warszawskich urzędów skarbowych, czy spółdzielnie w związku z powyższym odprowadzają VAT od wykonanej usługi. Do dzisiaj nie otrzymaliśmy żadnej odpowiedzi – podsumowuje Ryszard Strzałkowski.
Podstawa prawna
Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).
Spółdzielnie muszą prowadzić działalność bezwynikową
prof. Henryk Cioch | Katolicki Uniwersytet Lubelski
Koszty przekształcenia spółdzielczych praw we własność zostały precyzyjnie określone w ustawie i są jasne od strony prawnej. Wątpliwości mogą nadal budzić natomiast warunki finansowe przekształcenia, ponieważ zależą one od konkretnej sytuacji. Trzeba mieć na uwadze ogólną regułę, że spółdzielnia w zasadzie prowadzi działalność bezwynikową. Przez to należy rozumieć, że spółdzielnia nie może się wzbogacać kosztem członka, ale z drugiej strony nie może do niego dopłacać. Dlatego spółdzielca powinien pokryć wszystkie konieczne koszty, które zostały poniesione przez spółdzielnię w związku z przekształceniem. Spółdzielnia nie może jednak ich bezpodstawnie mnożyć. Przykładowo, sporządzanie nowej dokumentacji technicznej w stosunku do każdego lokalu będzie absurdem. Jeżeli kiedyś robiono przydział, to mieszkanie jest oznaczone z dokładnością co do dziesiątej części metra kwadratowego. Dokumentacja będzie natomiast konieczna, gdy lokal został podzielony na dwa odrębne lokale.
Komentarze(33)
Pokaż:
Do spółdzielni należy kilka milionów ludzi. Zdecydowana większość nic o tym nie wie. Dla członków spółdzielni mieszkaniowych jest ona tylko urzędem ściągającym czynsz. Dla hodowców bydła ich spółdzielnia to zakład produkcyjny. Spółdzielczość to ruch dla ludzi ubogich, chcących normalnego życia.
Mało jest tych, którzy w dzisiejszej Polsce sobie uprzytamniają, że w dziedzinie życia społeczno- gospodarczego, politycznego czy moralnego tylko od czasu do czasu na świecie pojawiają się cenne i twórcze wartości. Ludzkość zawdzięcza je prostym i nieuczonym ludziom, podobnie takim samym ludziom, który zawdzięczamy wartości chrześcijańskie. Teraz mam jednak na myśli wartości i idee spółdzielcze. Chodzi mi o spółdzielczość jako pomysł, wynalazek i odkrycie nazwane przed wieloma laty przez Karola Gidea „cudownym". W tym słowie nie ma wielkiej przesady. Spółdzielcze wartości nic nie straciły na aktualności, co potwierdza jej rozwój w wielu krajach europejskich.
Dobrze realizowana i zorganizowania spółdzielczość jest siłą zdolną do przekształcania i zmieniania polskiego życia gospodarczego i społecznego. Odkrycie idei spółdzielczych w XIX wieku było wydarzeniem epokowym, które można porównać do odkrycia Ameryki, wynalazku druku, maszyny parowej czy też elektryczności. To jedyny realny sposób na dobre życie w globalnej gospodarce światowej, w której człowiek mający do sprzedaży towar o nazwie „praca" jest tylko najemnikiem, przedmiotem, czasami balastem. Możemy nadal korzystać z tego wynalazku, bo nic nie stracił on na swojej atrakcyjności. W obecnych warunkach ekonomicznych i społecznych jest on jednym sposobem na ucieczkę od marginalizacji, od biedy i od beznadziejności. Spółdzielczość we współczesnej Polsce potrzebuje odnowy.
Kryzys spółdzielczych ideałów w Polsce trwa i nic nie wskazuje, że zostanie przezwyciężony. A przyczyn, w mojej ocenie jest wiele. Wśród spółdzielców widać coraz mniej młodych ludzi, trudno znaleźć ich na decyzyjnych i menadżerskich stanowiskach. Narzekania młodzieży na trudny start życiowy nie skłaniają jej do „brania swoich spraw w swoje ręce" w spółdzielczości. Ideał pracy społecznej, solidaryzmu społecznego prawie już znika z naszego życia spółdzielczego. Tli się jeszcze gdzieniegdzie solidaryzm, wspierany zapałem niewielkiego grona idealistów, którzy coraz częściej przegrywają z wyrachowaniem i prywatą. Nie ominęły spółdzielczości rozgrywki różnych grup interesu o zaszczytne funkcje i żenujące targi o wysokie płace i gaże, niewspółmierne do kondycji finansowej wielu spółdzielni. Polskiej spółdzielczości potrzeba dzisiaj nowych Abramowskich, Stefczyków, Wawrzyniaków, Bilińskich, Mielczarskich, Potrzebuje ona znowu księży społeczników, młodych entuzjastów gospodarki społecznej. Warto w tym miejscu przypomnieć słowa „Modlitwy dla spółdzielni" przez dr Gary Lewisa australijskiego badacza spółdzielczości, który pisał:
„ Boże ocal spółdzielnie! Trzymaj od niej z dala: - Akademików, którzy sprowadzają jej rolę do przypisów w historii,
- Fachowców, którzy wiedzą wszystko o spółdzielczości, lecz nic o współpracy,
- Doradców, którzy myślą, że współpraca mieści się w statucie,
- Menadżerów, którzy sprowadzają współpracę do twierdzenia, że większe jest lepsze, po co więc małe spółdzielnie,
- Polityków, którzy wkładają współdziałanie do zbyt ciężkiego koszyka, a niektórzy próbują używać spółdzielni jako odskoczni w drodze do władzy,
- Rządów, które przycinają spółdzielczość do ich ideologicznych szat,
- Inwestorów, którzy myślą, że pieniądze czynią ich ważniejszymi od demokracji.
Ja do tej modlitwy chcę jeszcze dodać:
Boże trzymaj z dala od spółdzielni:
- prezesów i kierownictw spółdzielni, którzy manipulują jej organami w celu narzucenia i osiągnięcia własnych korzyści, a przede wszystkim utrzymania się na stołku,
- członków spółdzielni ( w tym tych dziś często wchodzących w skład rad
nadzorczych), którzy pomieszali własny interes z ideą wzajemnej pomocy,
- przedsiębiorców działających w rolnictwie, którzy w skorumpowany sposób wyzyskują spółdzielczość jako ostatni bastion protekcjonizmu,
- wszelkiego typu związki branżowe i organizacje krajowe, które ograniczone w swoich kompetencjach stają się swoistą przechowalnią ludzi, którzy nie sprawdzili się na kierowniczych stanowiskach w swoich spółdzielniach.
Na nowo trzeba określić ich rolę i zadania związków i rady krajowej, a przede wszystkim kompetencje, choć ja osobiście jestem zwolennikiem zbudowania zupełnie nowych struktur. Potrzebna jest ewolucyjna budowa odmienionych spółdzielni w oparciu o inne zasady ich funkcjonowania, o wartości i zasady zawarte w deklaracji MZS z 1995 r. Byłym zapomniał o jeszcze o jednym ogniwie tej modlitwy. Śpieszę z uzupełnieniem. Boże ocal spółdzielnie od: - środków masowego przekazu, które współdziałanie opisują jako monstrualne widowisko w jednym cyrku w mieście o nazwie: międzynarodowy korporacjonizm kapitalistyczny. Już nawet lepsze jest milczenie i udawanie przez większość redakcji, że nie ma spółdzielczości w Polsce. Oczywiście modlitwa to zbyt mało na odnowę polskiej spółdzielczości. Potrzebne jest dobre, nowe prawo spółdzielcze. Może to być kodeks spółdzielczy proponowany przez Prezydenta RP. Potrzebne są decyzje rządowe- i to jednoznaczne- jakie ma być miejsce i jaka rola spółdzielczości w Polsce. Metoda " strusia" czyli chowania głowy w piasek przez rząd, bo o wszystkim rozstrzygnie rynek, wyczerpała już swoją siłę sprawczą. Do atrakcyjności idei spółdzielczych musi się przekonać polska młodzież. Najlepiej to zrobić pozwalając młodym ludziom na uczenie się spółdzielczości w oparciu o własne doświadczenia szkolne. Nie można przecież nie dostrzec, że jeszcze e w Polsce istnieje spółdzielczość uczniowska. Ona także wymaga wsparcia z strony rządzących. A warto na nią stawiać, gdyż to doskonała szkoła przedsiębiorczości, samorządności i aktywności. Żal, że nie dostrzega tego obecna minister edukacji narodowej. Wierzę, że to wszystko da się naprawić i po bezkrwawym „przewrocie" kadrowym spółdzielnie znowu zaczną odżywać i odgrywać podobną rolę, jaką mają dzisiaj w krajach „starej piętnastki" UE.
To relikt minionej epoki.
Spółdzielnie mieszkaniowe, mimo że zarządzają wspólnym majątkiem niekiedy o ogromnej wartości, są wyłączone spod ustawy o zamówieniach publicznych.
Prawo sankcjonuje dyktaturę mniejszości w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.
Między bajki można więc schować opowiadanie o tzw. zasadzie demokratycznej kontroli członkowskiej.
Członkowie spółdzielni mieszkaniowych mogą brać udział w zebraniach członkowskich, ale biorąc pod uwagę ilość członków spółdzielni mieszkaniowych (zwłaszcza tych dużych), to wpływ poszczególnych-pojedynczych właścicieli lokali na funkcjonowanie i zarządzanie spółdzielnią jest bardzo niewielki.
Kontrola ze strony walnego zgromadzenia członków spółdzielni jest zwykle fikcją.
Statutowe organy spółdzielczej nomenklatury w spółdzielni mieszkaniowej stanowią najczęściej GTS (grupę trzymającą spółdzielnię)
W większości spółdzielni rada nadzorcza jest jednak po prostu zbratana z zarządem i nie podejmuje żadnych uchwał, które by się mu mogły nie spodobać.
Dlatego wspólnota mieszkaniowa, jako forma bezpośredniego podejmowania decyzji (uchwał) i kontroli przez samych właścicieli lokali jest najlepsza i dotychczas nie wymyślono lepszego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.
Oczywiście musi być spełniony warunek, że właściciele lokali są aktywni oraz interesują się sprawami wspólnoty.
Właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej wiąże konkretny węzeł współwłasności (np. wspólny budynek, zespół budynków na jednej działce, itp.).
Wspólnoty są z reguły dużo mniejsze niż spółdzielnie, dlatego ich członkowie są w stanie bardziej na bieżąco kontrolować ich działanie, zarówno wydatki jak i zyski, niż członkowie spółdzielni mieszkaniowych.
W większości przypadków najlepszym wyjściem byłoby przekształcanie molochowatych spółdzielni mieszkaniowych w mniejsze spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe tak, aby jeden budynek stanowił jedną wspólnotę bądź kilka sąsiadujących budynków jedną spółdzielnię ( tam gdzie ze względów ekonomicznych lub organizacyjnych potrzebne jest istnienie jednego podmiotu dla kilku budynków).
Pocieszającym jest jedynie fakt, że z każdym dniem spółdzielczości ubywa, ginie z każdym przekształconym na własność mieszkaniem.
P.S.
Intencje spółdzielczej nomenklatury bardzo trafnie ujawnił Ryszard Orzeł w treści art. "Spółdzielczość a prawo" na łamach miesięcznika Administrator nr 1-2/2010
Cyt. "...Ustawodawca - świadomie lub nie - zapomniał o zasadzie, że kto ma pieniądze ten ma władzę i odwrotnie.
A pieniądze są teraz ściśle przypisywane do każdej nieruchomości, a każdy zarządca musi uzgadniać ich wydanie z właścicielem nieruchomości.
Dlaczego więc o sposobie ich wydatkowania miałaby decydować rada złożona często z mieszkańców innych budynków?
A na koniec przyziemny argument, ale bardzo istotny.
Jeżeli my, prezesi, nie przejmiemy i nie opanujemy tego żywiołowego ruchu, zmierzającego do usamodzielniania się kolejnych budynków naszych zasobów, to zrobią to inni.
Firmy zarządzające wspólnotami aż „przebierają nogami" oczekując niecierpliwie żniwa.
A my zostaniemy na lodzie z resztkami dawnych zasobów i żalem do całego świata.
.."