Kiedy i w jaki sposób gmina może zbywać mieszkania komunalne będące jej własnością?
Gmina nie ma obowiązku zbywać stanowiących jej własność lokali na rzecz najemców, ale jeżeli taki zamiar poweźmie i zawiadomi o tym najemcę, to wówczas po jego stronie powstaje uprawnienie, a nie roszczenie do nabycia najmowanego przez niego lokalu. To powoduje, że sposób ustalenia ceny jest inny niż w sytuacji realizacji roszczeń, stosuje się bowiem w tym przypadku art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż cena nie może być niższa niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cytowany powyżej artykuł dopuszcza więc taką sytuację, w której w przypadku pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego cena zostanie ustalona w wysokości wyższej niż wartość nieruchomości. W ustawie występują dwa pojęcia (traktowane błędnie przez niektórych jako tożsame): wartość nieruchomości oraz cena. Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, natomiast cenę ustala właściwy organ.
Rada gminy może również określać zasady udzielania i wysokości upustów przy zbywaniu lokali. Należy w tym miejscu powołać się na przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, z którego wprost wynika, że do kompetencji rady należy określanie między innymi zasad zbywania nieruchomości, czyli również lokali mieszkalnych. Zasady te to zbiór reguł postępowania, które obowiązują organ wykonawczy gminy w tym zakresie. Zatem to rada gminy, a nie organ wykonawczy jest umocowana do podjęcia stosownej uchwały obejmującej zasady udzielania bonifikaty od ceny nieruchomości lokalowych (przesłanki udzielenia bonifikaty i jej wysokość). Uchwała ta stanowi właściwe wyrażenie zgody, o której mowa w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe stanowisko dodatkowo potwierdza art. 68 ust. 1 b ustawy o gospodarce nieruchomościami, który jednoznacznie upoważnia radę gminy do określenia w uchwale warunków udzielenia bonifikaty oraz wysokość jej stawek procentowych. Zwrot zawarty w tymże przepisie – w „szczególności” – oznacza, że ustawodawca tylko przykładowo wskazał, jakie kwestie może zawierać powyższy akt prawa miejscowego, tym samym pozostawiając w gestii organu stanowiącego swobodę w zakresie regulowania omawianej materii. Natomiast organ wykonawczy gminy udziela w sensie przedmiotowym bonifikaty, czyniąc to na zasadach i w wysokości określonej w uchwale rady w drodze aktu prawnego (zarządzenia), który dotyczy konkretnych lokali, tym samym zindywidualizowanych najemców (zob. postanowienie SN z 14 października 2010 r. III CZP 60/10). Zatem akt organu wykonawczego gminy ma charakter indywidualny, odnoszący się do konkretnej czynności prawnej (umowy). Wszelkie wątpliwości interpretacyjne w zakresie charakteru uchwały rady zostały rozwiązane przez ustawodawcę poprzez dodanie do art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami ust. 1 b, który zapewnia organowi stanowiącemu możliwość podejmowania uchwał o charakterze generalnym. Zmiana ta umożliwia zatem właściwym organom uwzględnianie w działaniach z zakresu gospodarki nieruchomościami lokalnych uwarunkowań i potrzeb.

Marta Witkowicz, dyrektor wydziału skarbu miasta Urzędu Miasta Krakowa