Szczegółowa i wręcz rewolucyjna nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), która weszła w życie 20 lutego br., stała się powodem wielu dyskusji nad rozwiązaniami przyjętymi przez ustawodawcę. Niestety nie prowadzono debaty dotyczącej hipoteki łącznej w odniesieniu do nabywców lokali, a więc klientów deweloperów.

Zabezpieczenie kredytu

W dotychczasowym stanie prawnym istniał jeden wyjątek od zasady powstawania ex lege hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach utworzonych wskutek podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Był on uregulowany w ust. 4 art. 76 u.k.w.h. Hipoteka łączna nie powstawała, co do zasady, w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. Reguła ta pomimo niejasnego brzmienia przepisu obejmowała nie tylko nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi, wydzielone z nieruchomości – matki, lecz także nieruchomości lokalowe. Innymi słowy, nabywca domu jednorodzinnego bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie musiał się w zasadzie obawiać się o to, czy zostaną one obciążone hipoteką ustanowioną na nieruchomości dewelopera finansowanej z zaciągniętego przez niego kredytu bankowego. Sytuacja nabywcy mogła skomplikować się jedynie wtedy, gdy bank – wierzyciel hipoteczny – zawarł z deweloperem umowę o podział hipoteki. Wówczas hipoteka ustanowiona przez dewelopera na zabezpieczenie spłaty kredytu bankowego obciążała nieruchomości powstałe po podziale nieruchomości dewelopera (również w przypadku wyodrębnienia lokalu) zgodnie z postanowieniami tej umowy. Bez względu na wskazaną niedogodność sytuacja klientów deweloperów dotychczas przedstawiała się stosunkowo korzystnie. Podział nieruchomości, na której realizowana była kredytowana przez bank inwestycja mieszkaniowa, nie skutkował powstaniem obciążenia hipotecznego na nieruchomościach powstałych w jego wyniku.

Podział nieruchomości

Nowelizacja ustawy wprowadziła w opisywanym zakresie daleko idące zmiany. Mamy tu na myśli sytuację prawną nabywców mieszkań czy domów, których budowa finansowana jest ze środków z udzielonych deweloperom kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości stanowiącej ich własność. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 76 ust. 4 zd.1 u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości polegającego np. na ustanowieniu odrębnej własności lokalu nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Nowelizacja przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w sposób zdecydowany pogarsza zatem sytuację kontrahenta dewelopera. Odtąd bowiem podział nieruchomości obciążonej hipoteką banku będzie skutkował obciążeniem wyodrębnionego lokalu hipoteką łączną do wysokości hipoteki, jaka została ustanowiona na nieruchomości dewelopera. Obrońcy nowelizacji podniosą zapewne argument, że właścicielowi wydzielonej nieruchomości służy roszczenie o zmniejszenie hipoteki deweloperskiej proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Owszem, ale w przypadku sporu z bankiem – wierzycielem hipotecznym co do zakresu podziału hipoteki właściciel zmuszony będzie do wszczęcia kosztownego i zapewne długotrwałego procesu sądowego. Trudno zatem nie krytykować rozwiązań nowej regulacji art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

Negatywne skutki

Omawiając przedmiotowe zagadnienie, nie sposób nie poruszyć także niezwykle kontrowersyjnego problemu związanego z brzmieniem intertemporalnego przepisu art. 10 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075). Norma ta bowiem nakazuje stosowanie nowego brzmienia przepisu art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipotek zwykłych oraz niektórych hipotek kaucyjnych powstałych przed wejściem w życie nowelizacji. Skutki takiego zabiegu mogą okazać się opłakane dla właścicieli nieruchomości wyodrębnionych przed 20 lutego 2011 r. z obciążonej hipoteką nieruchomości dewelopera.
Gramatyczna wykładnia przepisu art. 10 ustawy nowelizującej pozwala na obronę tezy, w myśl której istnienie w dniu wejścia w życie nowelizacji hipoteki zabezpieczającej kredyt inwestycyjny, obciążającej nieruchomość dewelopera, może skutkować obciążeniem ex lege hipoteką łączną wyodrębnionych przed 20 lutego 2011 r. nieruchomości lokalowych, wolnych od obciążeń w świetle dawnego brzmienia art. 76 u.k.w.h.

Błąd ustawodawcy

Ustawodawca zapomniał zastrzec w art. 10 ustawy nowelizującej, iż nowe zasady ustanawiania hipoteki łącznej nie dotyczą nieruchomości utworzonych przez podział przed dniem nowelizacji. Pozostaje nadzieja, że przepis ten będzie wykładany w zgodzie z zasadą nieretroakcji.
Dopiero wówczas obawy o naruszenie praw klientów deweloperów pójdą w zapomnienie. Ustawodawca dokonując nowelizacji art. 76 ust. 4 u.k.w.h. nie poprawił sytuacji klientów deweloperów. Paradoksalnie również poprzez kontrowersje związane z niefortunnym brzmieniem art. 10 ustawy nowelizującej skomplikował zarówno sytuację deweloperów, jak i banków, utrudniając pierwszym sprzedaż mieszkań, drugim – udzielanie kredytów.

Krzysztof Lange

Radca prawny
Kancelaria Prawna Krzysztof Lange

Piotr Podgórski

Prawnik - aplikant radcowski
Kancelaria Prawna Krzysztof Lange