Tym bardziej trzyletni termin nie może być stosowany do robót budowlanych realizowanych w systemie wykonawstwa częściowego lub przez podwykonawców, których przedmiotem jest np. budowa dachu czy wykonanie instalacji. Takie rozwiązanie w sposób oczywisty kłóci się z zasadami obrotu gospodarczego, np. może prowadzić do absurdalnych sytuacji, w których okres obowiązywania rękojmi dla dużych i skomplikowanych obiektów budowlanych wynosić będzie tylko rok.

Budynek a obiekt budowlany

Taka właśnie sytuacja legła u podstaw wydania przez Sąd Najwyższy orzeczenia wskazującego, że terminu „budynek” nie można interpretować ściśle z zakresem nadanym temu pojęciu przez prawo budowlane (sygn. akt I CK 247/05) i obejmuje on także pozostałe obiekty budowlane o poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym (w rozpatrywanej przez SN sprawie był to stadion sportowy).

Niewątpliwie powyższe orzeczenie pozwoliło na odejście od restrykcyjnego interpretowania pojęcia „budynek”. Nadal jednak nie został rozwiązany problem okresu rękojmi dla prac budowlanych, których rezultatem nie jest obiekt budowlany jako całość, ale jedynie jego część.

Wykonawstwo częściowe

Wobec niezwykle częstej praktyki realizacji inwestycji w systemie wykonawstwa częściowego lub podwykonawstwa rozstrzygnięcie powyższej kwestii wydaje się kluczowe.

Roczny termin rękojmi dla nieraz niezwykle skomplikowanych inwestycji budowlanych stosowany tylko dlatego, że inwestor nie zdecydował się na realizację inwestycji w systemie generalnego wykonawstwa, jest z pewnością rozwiązaniem niesłusznym, prowadzącym do pokrzywdzenia wielu uczestników obrotu, w tym w szczególności tych nieprofesjonalnych.

Stosowanie rocznego terminu prowadzi też do sytuacji niekorzystnej dla generalnego wykonawcy. Może się bowiem zdarzyć, że przysługujące mu uprawnienia z rękojmi dla prac wykonanych przez podwykonawcę wygasną jeszcze przed zakończeniem inwestycji.

Oczywiste jest zaś, że wady niektórych obiektów nie będą zauważalne przed realizacją powiązanych z nią elementów.