Wkrótce inwestor wcale nie będzie musiał nabywać na własności działki pod budowę. Wystarczy mu tzw. prawo powietrzne, czyli odrębna własność obiektu budowlanego lub prawo zabudowy. W taki sposób będą mogły powstawać centra handlowe, osiedla mieszkaniowe, hotele, podziemne parkingi i stacje metra.

Oba prawa będzie można wykorzystać do zabezpieczenia kredytu. Oba prawa będą wyjątkiem od zasady, że ten, do kogo należy grunt, jest też właścicielem tego, co jest na nim wybudowane. Możliwy stanie się obrót samą przestrzenią nad lub pod gruntem.
Nad zmianami pracuje rząd. Problem w tym, że te nowe rozwiązania rodzą się w różnych resortach – infrastruktury i sprawiedliwości. Są wobec siebie konkurencyjne. Cel mają jednak wspólny – ułatwić zabudowę centrów miast.
– Instytucje prawa zabudowy oraz odrębnej własności obiektów budowlanych nie nakładają się na siebie, a tym samym nie można wykluczyć ich równoczesnego funkcjonowania w systemie prawnym – przekonuje Teresa Jakutowicz z Ministerstwa Infrastruktury.
– Regulowanie problematyki mającej istotne znaczenie dla prawa rzeczowego w odrębnej ustawie – jak to proponuje się w projekcie założeń (Ministerstwa Infrastruktury) – pogłębi proces dekodyfikacji prawa cywilnego, prowadząc w konsekwencji do dalszej dezintegracji dziedziny prawa cywilnego – ocenia Zbigniew Wrona, wiceminister sprawiedliwości.

Prawo zabudowy

Ministerstwo sprawiedliwości chce wprowadzenia do kodeksu cywilnego prawa zabudowy. Ma już gotowy projekt, który trafił do uzgodnień międzyresortowych. Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym. Jego podstawą będzie umowa między właścicielem a zabudowcą, czyli inwestorem. Na jej podstawie zabudowca będzie mógł wznosić budynki i urządzenia zarówno na ziemi jak i pod ziemią. Oddanie nieruchomości pod zabudowę będzie mogło być odpłatne lub nie. Prawo zabudowy będzie można ustanawiać na okres od 30 do 100 lat. Możliwe będzie także jego przedłużenie. W budynku stanowiącym zabudowę będzie można ustanawiać odrębną własność lokali.
– Ciekawym rozwiązaniem będzie możliwość równoczesnego obciążania jednej nieruchomości kilkoma prawami zabudowy ustanawianymi na rzecz różnych inwestorów – uważa Piotr Woźniak, prawnik w WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.
W ten sposób jeden zabudowca mógłby budować parking podziemny, a drugi na tej samej działce mógłby budować dworzec lub centrum handlowe.
– Prawo zabudowy ze względu na rodzaj uprawnień zabudowcy oraz długi okres ustanowienia tego prawa będzie miało zastosowanie również do budowy farm wiatrowych. Obecne regulacje pozwalające bądź na nabycie gruntu, bądź na dzierżawę na okres maksymalnie 30 lat są dla tego typu inwestycji niewystarczające – dodaje Piotr Woźniak.
Jego zdaniem będzie je można też wykorzystać przy realizacji wspólnych przedsięwzięć w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.



Użytkowanie wieczyste

Na razie resort sprawiedliwości proponuje utrzymanie użytkowania wieczystego, ale docelowo prawo zabudowy może w pewnym zakresie je wyprzeć.
– Dyskusja, jaka z pewnością rozgorzeje po wprowadzeniu instytucji prawa zabudowy, będzie dotyczyć zachowania bądź zniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wydaje się słuszne, aby prawo to zachować, jednakże przy założeniu ewolucyjnych zmian w celu uwłaszczenia użytkowników wieczystych – uważa Piotr Woźniak.
Proponuje np. zniesienie możliwości ustanawiania tego prawa na przyszłość i uwłaszczenie użytkowników wieczystych po spłaceniu całości wartości gruntu lub po upływie okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione.
Rezygnację z użytkowania wieczystego proponują notariusze. Aby nie pozbawiać w ten sposób dochodów gmin, proponują obciążenie przekształconych we własności nieruchomości ciężarami realnymi.
Resort infrastruktury chce z kolei wprowadzić do polskiego prawa prawo powietrzne, czyli odrębną własność obiektów budowlanych. Przygotował już założenia. Dzięki nim budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty i parkingi wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi oraz nad wodami nie będą musiały już należeć do właściciela lub do użytkownika wieczystego gruntu. Będą mogły stanowić odrębną od gruntu własność. Grunt nadal będzie należał do właściciela albo do użytkownika wieczystego. Prawo powietrzne będzie powstawało na podstawie umowy albo na podstawie decyzji administracyjnej.

Prawo powietrzne

– Celem koncepcji opracowywanej w resorcie infrastruktury jest określenie ram prawnych dla realizowania inwestycji nad lub pod powierzchnią nieruchomości, w sytuacji gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jednej lub więcej nieruchomości, zajętych pod tę inwestycję – wskazuje Teresa Jakutowicz.
Podkreśla, że projektowana regulacja zagwarantuje inwestorom stabilne prawo do wybudowanej nieruchomości wraz z jednoczesnym zapewnieniem wykonywania praw do nieruchomości na jej powierzchni przez właściciela nieruchomości gruntowej. Takie rozwiązanie będzie korzystne dla obu podmiotów.
ikona lupy />
Przy prawie zabudowy należy zlikwidować użytkowanie wieczyste
Leszek Zabielski | członek Krajowej Rady Notarialnej
Czy jednocześnie obok prawa zabudowy będzie mogło funkcjonować w porządku prawnym prawo odrębnej własności obiektów budowlanych? Czy oba te rozwiązania nie dublują się?
Równoległe funkcjonowanie prawa zabudowy i prawa odrębnej własności obiektów budowlanych jest teoretycznie możliwe, ale moim zdaniem wprowadziłoby to do systemu prawa rzeczowego pewną niespójność. Wynika to choćby z tego, że obydwie instytucje wywodzą się z innych porządków prawnych. W regulacji prawa zabudowy tytuł własności obiektu powiązany jest z ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości. Tymczasem prawo odrębnej własności obiektu budowlanego przypomina amerykańską instytucję prawa do powietrza, air right, ponieważ prawo do nieruchomości jest tu niesprecyzowane lub wręcz nieobecne.
Jak będzie można wykorzystać prawo zabudowy podczas inwestycji? Jakie dzisiejsze problemy ono rozwiąże?
Wprowadzenie prawa zabudowy pozwoli budować obiekty kubaturowe pod i nad powierzchnią gruntu – np. parkingi podziemne – bez wyłączania możliwości korzystania z tej powierzchni. Innymi słowy, regulacja ta zwiększa ilość dostępnych gruntów inwestycyjnych, a przy tym daje inwestorom większą pewność: silniejsze niż dzierżawa prawo do obiektu budowanego np. na wiadukcie nad terenem kolejowym.
Czy wprowadzając prawo zabudowy, będzie można jednocześnie zdecydować się na rezygnację z użytkowania wieczystego i ewentualnie na jakich zasadach?
Wydaje się, że wprowadzenie prawa zabudowy sprawi, że użytkowanie wieczyste stanie się zbędną instytucją – nie są potrzebne dwa osobne prawa silniejsze niż ograniczone prawa rzeczowe, a słabsze niż własność. Oczywiście czynsze od użytkowników wieczystych stanowią ważne źródło dochodów gmin i pozbawienie ich tych środków zakwestionowałby Trybunał Konstytucyjny. Można jednak zaradzić problemom budżetowym samorządów, wprowadzając wraz z likwidowaniem użytkowania wieczystego nową instytucję ciężarów realnych.