Dzięki nowym przepisom w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które zaczną obowiązywać już 20 lutego 2011 roku nowe możliwości otrzymają też dłużnicy. Będą oni mieli między innymi prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Nowela jest oceniana pozytywnie, ale budzi też wiele wątpliwości.

Puste miejsce hipoteczne

Najwięcej kontrowersji wiąże się z możliwością rozporządzania przez dłużnika opróżnionym miejscem hipotecznym.
– Po 20 lutym br. wierzyciel hipoteczny nie będzie już mógł liczyć na to, że po spłaceniu wierzytelności zabezpieczająca ją hipoteka ulegnie wykreśleniu i jego hipoteka automatycznie uzyska wyższe pierwszeństwo – mówi adwokat Wojciech Celichowski, partner w kancelarii Celichowski, Szyndler i Partnerzy.
Po wygaśnięciu hipoteki dłużnik (właściciel nieruchomości) będzie mógł bowiem ustanowić na opróżnionym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nią, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek wpisanych niżej. Inne hipoteki pozostaną więc na tym samym miejscu, a więc z tym samym pierwszeństwem co poprzednio.
– Dla wierzyciela hipotecznego wpisanego na dalszym miejscu niż pierwsze powstanie stan niepewności prawnej – uważa dr Tadeusz Białek, dyrektor Zespołu Prawno-Legislacyjnego Związku Banków Polskich.
Dotychczasowe zasady przesuwania się hipotek naprzód uniemożliwiały takie faworyzowanie wierzycieli ze szkodą dla innych.

Nieefektywna egzekucja

Prawnicy obawiają się także, że nowa regulacja zachęci dłużników do wpisywania w miejsce wolnej hipoteki fikcyjnego dłużnika. Uniemożliwi to wyegzekwowanie wierzytelności pozostających na dalszych miejscach hipotecznych. Ponadto spółki będą mogły zabezpieczyć takim pustym miejscem hipotecznym wierzytelność innych spółek z tej samej grupy kapitałowej. W takiej sytuacji w razie egzekucji pieniądze ze sprzedaży nieruchomości trafią do tej samej grupy.
– W praktyce pozwoli to na zablokowanie egzekucji. Miejsce hipoteczne zachowa bowiem pierwszeństwo hipoteczne, jakie posiadała hipoteka poprzednio wpisana w tym miejscu – mówi adwokat Wojciech Celichowski.
Nowa regulacja ma jednak również dobre strony.
– Banki, których hipoteka znajduje się w dalszej kolejności, podnoszą często oprocentowanie kredytu. Po wejściu w życie nowej regulacji będzie istniała możliwość przeniesienia hipoteki banku na wyższe miejsce w zamian za obniżenie oprocentowania – twierdzi Dominika Kołodziejska-Koza, prawnik z kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.
Dysponowanie miejscem hipotecznym o wysokim pierwszeństwie może też ułatwić uzyskanie kredytu.



Różne waluty

Wątpliwości mogą również powstać, gdy dotychczasowa hipoteka oraz hipoteka, która ma zostać ustanowiona lub przeniesiona na opróżnione miejsce, będą wyrażone w różnych walutach. Dotychczas takiej możliwości nie było.
– Brak jest jakiejkolwiek regulacji dotyczącej ewentualnego kursu przeliczenia w celu ustalenia granicy wygasłej hipoteki – mówi dr Tadeusz Białek ze ZBP.
Przepis nie wskazuje również, że na opróżnionym miejscu może zostać ustanowiona lub przeniesiona wyłącznie hipoteka wyrażona w walucie odpowiadającej walucie hipoteki dotychczas zajmującej to miejsce. Ponadto brak jest jakiegokolwiek ograniczenia czasowego do wykonania przez właściciela nieruchomości uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.
– Właściciel nieruchomości powinien w ściśle określonym terminie od wpisania swojego uprawnienia do księgi wieczystej ustanowić hipotekę w tej samej wysokości na opróżnionym miejscu – uważa dr Tadeusz Białek.
Jego zdaniem po bezskutecznym upływie tego terminu uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem powinno wygasnąć.

Obniżenie hipoteki

Ważną zmianą jest także możliwość domagania się przez właściciela obciążonej nieruchomości zmniejszenia sumy hipoteki, jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne. W praktyce będzie to budzić wiele wątpliwości.
– Pojęcie nadmierności jest niejasne i może pozwolić na dyskusję, czy przewidywane wierzytelności mające być przedmiotem zabezpieczenia będą zabezpieczone w sposób wystarczający – obawia się Wojciech Celichowski.
Warto pamiętać, że wierzytelności mogą powstawać w wyniku odrębnych umów i obniżenie wartości hipoteki niekoniecznie musi wpływać na ich powstanie. Może się zatem okazać, że wbrew intencjom stron, a zwłaszcza wierzyciela, może dojść do obniżenia wartości zabezpieczenia hipotecznego. Nie jest też jasne, kiedy przysługiwać ma roszczenie.
– Powstaje pytanie, czy nie powinno chodzić wyłącznie o sytuację, gdy wierzytelność główna uległa już znacznemu zmniejszeniu, czyli gdy mamy do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem wtórnym.



Częściowo puste miejsce

W przypadku częściowego wygaśnięcia hipoteki właściciel nieruchomości zyskuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w wygasłej części. Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece. Hipoteka ustanowiona na opróżnionym miejscu hipotecznym, powstałym po częściowym wygaśnięciu innej hipoteki, będzie więc miała takie samo pierwszeństwo jak hipoteka częściowo jeszcze istniejąca.
– W praktyce może prowadzić do pogorszenia sytuacji wierzyciela zabezpieczonego hipoteką pozostałą po częściowym wygaśnięciu – uważa dr Tadeusz Białek.
Jeżeli bowiem środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie pozwolą na zaspokojenie obu wierzytelności w pewnej wysokości, to wierzyciele zostaną zaspokojeni proporcjonalnie.
Podstawa prawna
Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075). Wchodzi w życie 20 lutego 2011 r.
ikona lupy />
Puste miejsce hipoteczne utrudni bankom odzyskanie pieniędzy
Sebastian Wojdył | radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy, Oddział w Gdańsku
Z punktu widzenia wierzycieli hipotecznych najbardziej kontrowersyjna zmiana dotyczy uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym przez dłużnika?
Rozwiązanie to ma umożliwić lepsze zabezpieczenie nowych wierzycieli, których wierzytelności będą mogły „wyprzedzić” powstałe wcześniej długi. W rzeczywistości może ono jednak utrudnić, na przykład bankom, faktyczne uzyskanie kwot zabezpieczanych hipoteką. W starym stanie prawnym wierzyciel mógł bowiem określić, czy i w jaki sposób udzielony kredyt zostanie zaspokojony w wypadku egzekucji. Teraz będzie on się musiał liczyć z sytuacjami, w których po spłacie wcześniejszych hipotek w ich miejsce wchodzić będą kolejne. Tym samym wierzytelność wpisana później może nigdy nie uzyskać wyższego miejsca wśród hipotek.
Jakie niebezpieczeństwa wiążą się z takim rozwiązaniem?
Niewykluczone jest wykształcenie się praktyki unikania przez wierzycieli udzielania zabezpieczanych hipotecznie kredytów, w wypadku gdy nieruchomość ma już wpisy w księdze wieczystej. Istnieje także niebezpieczeństwo masowego wprowadzania klauzul zobowiązujących do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym na rzecz udzielającego kredytu.
Czy wprowadzenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności będzie ułatwieniem dla wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli nieruchomości?
Dzięki wskazanej zmianie zabezpieczanie wierzytelności z punktu widzenia formalności i kosztów będzie łatwiejsze, a tym samym proces zaciągania kredytów i pożyczek ulegnie uproszczeniu. Wierzyciele, zwłaszcza banki, zamiast dla każdego z powstałych długów ustanawiać kolejną hipotekę, ponosząc ryzyko związane z kolejnymi formalnościami, jednorazowo ustanowią wspólną dla wszystkich wierzytelności hipotekę. Będzie to ułatwienie także dla właścicieli nieruchomości, którzy zwykle ponoszą koszt wpisu do ksiąg wieczystych. Dodatkowo ułatwi to zbywanie obciążanych nieruchomości. Wyczyszczenie księgi wieczystej ze zbędnych, konkurencyjnych z punktu widzenia egzekucji wpisów i zastąpienie ich jedną hipoteką sprawi, że nieruchomość będzie przejrzysta i bardziej atrakcyjna dla nabywców.