Dzięki nowym przepisom w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, które zaczną obowiązywać już 20 lutego 2011 roku nowe możliwości otrzymają też dłużnicy. Będą oni mieli między innymi prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Nowela jest oceniana pozytywnie, ale budzi też wiele wątpliwości.

Puste miejsce hipoteczne

Najwięcej kontrowersji wiąże się z możliwością rozporządzania przez dłużnika opróżnionym miejscem hipotecznym.

– Po 20 lutym br. wierzyciel hipoteczny nie będzie już mógł liczyć na to, że po spłaceniu wierzytelności zabezpieczająca ją hipoteka ulegnie wykreśleniu i jego hipoteka automatycznie uzyska wyższe pierwszeństwo – mówi adwokat Wojciech Celichowski, partner w kancelarii Celichowski, Szyndler i Partnerzy.

Po wygaśnięciu hipoteki dłużnik (właściciel nieruchomości) będzie mógł bowiem ustanowić na opróżnionym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nią, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek wpisanych niżej. Inne hipoteki pozostaną więc na tym samym miejscu, a więc z tym samym pierwszeństwem co poprzednio.

– Dla wierzyciela hipotecznego wpisanego na dalszym miejscu niż pierwsze powstanie stan niepewności prawnej – uważa dr Tadeusz Białek, dyrektor Zespołu Prawno-Legislacyjnego Związku Banków Polskich.

Dotychczasowe zasady przesuwania się hipotek naprzód uniemożliwiały takie faworyzowanie wierzycieli ze szkodą dla innych.

Nieefektywna egzekucja

Prawnicy obawiają się także, że nowa regulacja zachęci dłużników do wpisywania w miejsce wolnej hipoteki fikcyjnego dłużnika. Uniemożliwi to wyegzekwowanie wierzytelności pozostających na dalszych miejscach hipotecznych. Ponadto spółki będą mogły zabezpieczyć takim pustym miejscem hipotecznym wierzytelność innych spółek z tej samej grupy kapitałowej. W takiej sytuacji w razie egzekucji pieniądze ze sprzedaży nieruchomości trafią do tej samej grupy.

– W praktyce pozwoli to na zablokowanie egzekucji. Miejsce hipoteczne zachowa bowiem pierwszeństwo hipoteczne, jakie posiadała hipoteka poprzednio wpisana w tym miejscu – mówi adwokat Wojciech Celichowski.

Nowa regulacja ma jednak również dobre strony.

– Banki, których hipoteka znajduje się w dalszej kolejności, podnoszą często oprocentowanie kredytu. Po wejściu w życie nowej regulacji będzie istniała możliwość przeniesienia hipoteki banku na wyższe miejsce w zamian za obniżenie oprocentowania – twierdzi Dominika Kołodziejska-Koza, prawnik z kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.

Dysponowanie miejscem hipotecznym o wysokim pierwszeństwie może też ułatwić uzyskanie kredytu.