Do nieruchomości wspólnej należą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zakres obowiązków właścicieli lokali i zakres obowiązków wspólnoty mieszkaniowej regulują przepisy ustawy o własności lokali. Przepisy te obowiązkiem utrzymania lokali w należytym stanie obciążają właścicieli poszczególnych lokali. W związku z tym koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel, natomiast na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Balkon ma dwojaki charakter. Z jednej strony jest on pomieszczeniem przynależnym do danego lokalu. Z drugiej strony jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnych budynku. Dlatego właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze, które służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Jednak wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Uchwała, która obciąża członków wspólnoty mieszkaniowej pokryciem kosztów remontu balkonów, nie jest wadliwa i nie narusza prawa. Wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały o przeprowadzeniu remontu i obciążeniu jego kosztem poszczególnych jej członków, ponieważ niektóre zakresy remontu balkonów obciążają wspólnotę mieszkaniową. Przepisy ustawy o własności lokali nie określają szczegółowo wskazań, jak precyzyjnie uchwała ma określać zakres rzeczowy i finansowy remontu, który jest finansowany ze wspólnego funduszu remontowego. Skoro koszty remontu balkonów mają ponosić w zależności od okoliczności albo właściciele poszczególnych lokali, albo członkowie wspólnoty mieszkaniowej czy też jedni i drudzy razem, to uchwała musi określać w miarę precyzyjnie zakres rzeczowy i finansowy remontu, który ma obciążyć wspólnotę.
PRZYKŁAD
Obowiązek dbania o elementy zewnętrzne i konstrukcyjne
Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana ponosić koszty remontu i renowacji balkonów, jeśli prace dotyczą ich elementów zewnętrznych oraz konstrukcyjnych, np. kiedy balkon grozi zawaleniem. Wynika to z ustawowego obowiązku dbania o nieruchomość wspólną. Jeśli natomiast remont musi być przeprowadzony, ponieważ odpada tynk w obrębie balkonu, jego koszty obciążą jedynie właściciela.
Podstawa prawa
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.).