Wydawałoby się, że wzorzec metra przechowywany w Międzynarodowym Biurze Miar i Wag w Sevres pod Paryżem nie powinien pozostawiać pola do dyskusji. Metr to przecież metr. W praktyce, a zwłaszcza tej deweloperskiej, jest z tym jednak różnie. Nie znaczy to jednak, że z wzorcem jest coś nie tak, ale raczej sposób mierzenia mieszkań pozostawia wiele do życzenia.
Ważne jest, kto i w jaki sposób mierzy. Okazać się może na przykład, że lokal sprzedawany jako 50-metrowy może mieć w rzeczywistości nawet 5 metrów kwadratowych mniej. Nie jest to błaha sprawa, ponieważ przekłada się na wielotysięczne wydatki.

Tysiące w portfelu

Warto się więc przyjrzeć, jakie sztuczki są stosowane na rynku przy pomiarach powierzchni mieszkań.
– Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla kupującego norm cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych – uważa Bartosz Turek, ekspert Home Broker. Sposób liczenia sprzedawanych mieszkań zależy w dużej mierze od dewelopera. Na przykład nie każdy posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, a ponadto nawet tak określoną powierzchnię mierzą oni na różne sposoby.
– Przykładowo mieszkanie o powierzchni 50 mkw. może w oficjalnych dokumentach mieć w skrajnym przypadku metraż nawet 60 mkw. Zwykle dysproporcje nie są jednak aż tak duże. Tymczasem od metrażu zależy cena mieszkania, a później wysokość podatków, czynszu czy opłat za użytkowanie wieczyste. Gdy w wyniku zastosowania niekorzystnej dla kupującego metody obliczeń metraż mieszkania zostanie zawyżony, najpierw przepłaci on przy zakupie, a potem będzie ponosić nadmiernie wysokie koszty związane z użytkowaniem lokalu – wynika z analizy przygotowanej przez Home Broker.
Metoda to podstawa
Eksperci wskazują, że powierzchnię użytkową można mierzyć, korzystając z dwóch norm. Bardziej korzystna jest nowa norma (PN-ISO 9836). Według niej powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 m i bez tynków. Powłoka ta może mieć różną grubość, ale przyjmując np., że ma 1,5 cm, różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego mieszkania pięćdziesięciometrowego wynosi 1 mkw. Niby niedużo, ale przekłada się to na blisko 2 proc., co oznacza, że przy metrażu liczonym z uwzględnieniem tynków i cenie 8 tys. zł za 1 mkw. koszt zakupu całego lokalu wyniesie 400 tys. zł, a przy metrażu liczonym bez tynków będzie to 408 tys. zł.



Z szacunków Home Broker wynika, że stara norma stosowana jest przez deweloperów znacznie częściej. Skorzystał z niej na przykład Marvipol w przypadku inwestycji Apartamenty Mokotów Park, Park Projects w Galerii Park na Mokotowie czy Sando w inwestycji Sansara na Bemowie. Nową normę zastosował natomiast Gant w projekcie Kaskada na Woli i J.W. Construction w przypadku inwestycji Lewandów. To jednak nie koniec praktyk stosowanych przez budowlańców. Pomysłowość deweloperów jest iście imponująca. Zdarza się, że sprzedają oni mieszkania, przeliczając ich ceny nie na powierzchnię użytkową, ale na przykład na powierzchnię wewnętrzną. Zgodnie z nową normą jest to powierzchnia ograniczona otynkowanymi ścianami zewnętrznymi. Innymi słowy, metraż lokalu jest liczony tak, jakby zniknęły wszystkie ściany wewnętrzne. Przykładowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni użytkowej 50 mkw. miałoby w tym układzie powierzchnię wewnętrzną 53,5 mkw., czyli o 7 proc. większą.
– Chcąc przenieść tę zależność na wymiar finansowy, można przyjąć, że kupując mieszkanie dwupokojowe po cenie 8 tys. zł za mkw., należałoby w wariancie z powierzchnią wewnętrzną zapłacić 428 tys. zł, czyli o 28 tys. zł więcej z tytułu płacenia za powierzchnię wewnętrzną, a nie użytkową lokalu – wyliczają analitycy Homebroker.

Jak policzyć skosy

Osoby, które rozważają zakup lokum na poddaszu, mają jeszcze jeden orzech do zgryzienia. Poza wymienionymi wcześniej metodami dochodzi kolejna – obliczanie powierzchni tam, gdzie występują skosy. Okazuje się, że i w tym przypadku liczyć można różnie. O tym, czy dany obszar zaliczyć do powierzchni, decyduje wysokość. Zgodnie ze starą normą można policzyć tak, że od wysokości 2,2 m zalicza się całą powierzchnię, od wysokości 1,4 m do 2,2 zalicza się połowę powierzchni a poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija. Obliczanie powierzchni według nowej normy jest inne. Od wysokości 1,9 m zalicza się całą powierzchnię, a poniżej wysokości 1,9 m powierzchnię się pomija. Jak nietrudno się domyślić, od sposobu, w jaki policzona zostanie powierzchnia lokum, zależy jego cena.
– I w tym przypadku stosowanie nowej normy może być bardziej korzystne. Gdyby dach był nachylony pod kątem 30 stopni, skosy byłyby obecne na każdej zewnętrznej ścianie i mieszkanie miałoby 50 mkw. powierzchni użytkowej według starej normy. Ale według nowej normy miałoby metraż 44,5 m kw. Oznacza to, że powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może różnić się o 11 proc. Jak to się przekłada na cenę lokalu, gdy za metr deweloper żąda 8 tys. zł? Zamiast 356 tys. zł kupujący wydałby na zakup mieszkania aż 400 tys. zł – czytamy w opracowaniu Home Broker.

Wszystko w umowie

Według obowiązujących przepisów sposób liczenia powierzchni mieszkania dla ostatecznego rozliczenia musi być uregulowany w umowie z deweloperem.
– Nawet jeśli konkretna norma mówiąca o liczeniu powierzchni nie zostanie powołana w treści umowy, to powinna znaleźć się w załączniku. Umowa powinna regulować też kwestię rozliczeń w przypadku zmiany aranżacji lokalu. Nie wydaje się na przykład słuszne, aby kupujący dopłacał, jeśli zrezygnuje ze ścian wewnątrz lokalu, w efekcie czego wzrośnie powierzchnia użytkowa – uważa Bartosz Turek.
Zazwyczaj zapisy dotyczące metodologii liczenia powierzchni lokalu są zapisane skomplikowanym językiem. Warto poświęcić jednak chwilę na analizę tych zapisów lub skorzystać z pomocy specjalisty.