Marcin Walczak

prawnik, ekspert ds. społeczno-gospodarczych z Konfederacji Pracodawców Polskich

Rentę planistyczną można określić potocznie mianem daniny publicznej płaconej jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy, a wiążącej się ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego lub zmianie dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nieruchomości, który sprzedaje nieruchomość, na mocy obowiązujących przepisów jest zobowiązany podzielić się z gminą uzyskanym dochodem, powstałym w wyniku wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta pobierana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta i nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Opłata pobierana jest przy zbyciu nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego, jeżeli zbycie następuje w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu lub jego zmiany. Wysokość opłaty ustala się w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej co do zasady po zbyciu nieruchomości, na podstawie szacunków określających wzrost wartości nieruchomości.

Jednocześnie można żądać ustalenia w drodze decyzji opłaty jednorazowej wnoszonej przez właściciela albo użytkownika wieczystego przed zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Takiego ustalenia w drodze decyzji można żądać od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dzięki temu właściciel albo użytkownik wieczysty ma możliwość poznania wysokości renty planistycznej przed zbyciem nieruchomości i wzięcia tego faktu pod uwagę przy wyliczaniu ceny sprzedaży nieruchomości.

Nakreślona przepisami procedura wydaje się być prosta i oczywista. Praktyka wskazuje jednak na wiele nieporozumień i problemów. Ich główną przyczyną jest niewłaściwie wyliczona i zawyżona różnica wartości nieruchomości, która staje się przyczyną nienależnych roszczeń gminy wobec właściciela nieruchomości. Wraz z wejściem w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. pojawił się jeszcze jeden problem, który dotknął wiele osób realizujących inwestycje budowlane na podstawie warunków zabudowy, a nie na podstawie planu miejscowego. Przewidziano mianowicie możliwość pobierania renty planistycznej również w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. To odesłanie powoduje powstawanie szeregu problemów związanych z nakładaniem tej opłaty. Powstaje bowiem pytanie, w jakim dokumencie należy określić wysokość stawki procentowej renty planistycznej.

W przypadku renty planistycznej od dłuższego czasu pojawiały się również wątpliwości właścicieli nieruchomości dotyczące naliczania opłaty, w przypadku gdy zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje zmiany przeznaczenia określonego terenu. W takiej sytuacji należałoby uznać, że nie nastąpił wzrost wartości położonych na nich nieruchomości, a więc na ich właścicieli nie powinny być nakładane z tego tytułu opłaty na rzecz gminy. W sytuacji gdy obowiązujący plan jest zmieniany albo zastępowany nowym, procedura jest jasna. Problem pojawia się w sytuacji, gdy nowy plan został uchwalony po wygaśnięciu starego, a przeznaczenie objętych nowym i starym planem terenów nie zmieniło się. Wtedy gminy nakładają opłatę planistyczną, traktując te tereny tak jak te, dla których plany zagospodarowania przestrzennego nigdy nie istniały. W konsekwencji prowadzi to do sytuacji, w której właściciele nieruchomości znajdujących się na takich terenach są obciążani rentą planistyczną przy ich sprzedaży. Sprawą tą zajął się ostatnio Trybunał Konstytucyjny, który uznał, że pobieranie renty planistycznej w takiej sytuacji narusza równość wobec prawa i jest niezgodne z konstytucją. Dla właścicieli nieruchomości położonych na takich terenach oznacza to możliwość wystąpienia z żądaniem zwrotu opłaty planistycznej.