Na wniesienie opłaty rocznej użytkownicy wieczyści mają czas do jutra. Można się sprzeciwić aktualizacji opartej na niejasnych kryteriach wyceny. W postępowaniu odwoławczym to gmina musi udowodnić wzrost wartości nieruchomości.
Najpóźniej do 31 marca użytkownicy wieczyści powinni uiścić opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntu. W tym roku dla wielu z nich może być to spory problem. Gminy aktualizują bowiem opłaty za wieczyste użytkowanie. W efekcie przeszacowania wartości działek podwyżki sięgają nawet 5600 proc. (krakowska drukarnia będzie musiała zapłacić 76 tys. zł zamiast dotychczasowych 1350 zł). Podobne przykłady znajdziemy w innych miastach. Opłata roczna dla lokatora mieszkania o powierzchni 50 m2 przy ul. Freta wzrosła z dotychczasowych 150 zł do aż 2700 zł rocznie (1800 proc.). W Łodzi opłatę za użytkowanie wieczyste dla 100-metrowego domu przy ul. Zelwerowicza gmina podniosła z 600 do 1800 zł rocznie (300 proc.).
– Wzrost opłat z jednej strony wynika z upływu czasu od ostatniej aktualizacji, z drugiej zaś strony z rosnących cen gruntów – wyjaśnia Urszula Majewska z Wydziału Organizacyjnego Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy.
W centrum stolicy ostatnia kompleksowa aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddanych na cele mieszkalniowe miała miejsce w 1993 roku.
– Wieloletnie zaległości w wycenach gruntów prowadzą do zachwiania budżetów, a nawet do bankructw firm – ostrzega Arkadiusz Protas, wiceprezes Business Centre Club.
Podwyżki dotkną także osób prywatnych, ponieważ opłata za użytkowanie wieczyste jest częścią składową czynszów za mieszkania.



Drogi grunt – wysokie opłaty

Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu może być aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.
– Na wartość nieruchomości wpływają między innymi lokalizacja, powierzchnia działki, sąsiedztwo i otoczenie, a także intensywność zabudowy i możliwości zagospodarowania – tłumaczy Anna Sznytko, rzecznik prasowy prezydenta miasta i Urzędu Miasta Poznania.
Jednak zdaniem Arkadiusza Protasa opłaty za użytkowanie wieczyste często ustalane są na podstawie niejasnych wycen nieruchomości.
– Biegli biorą np. pod uwagę transakcje w sąsiedztwie. Efekt jest taki, że działka na warszawskim Mokotowie wyceniana jest na podstawie cen z dzielnicy Wilanów i odwrotnie – twierdzi Protas.
I dodaje, że stosowane przeliczniki i algorytmy pozwalają dowolnie określić cenę działki.



Użytkownicy się odwołują

– Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty powinno nastąpić do 31 grudnia roku poprzedzającego, równocześnie z przesłaniem oferty przyjęcia jej nowej wysokości – wyjaśnia Magdalena Wojciechowska, rzecznik prasowy prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która w tym roku podniosła opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, którymi gospodaruje w imieniu Skarbu Państwa.
Użytkownik wieczysty niezadowolony z zaproponowanej wysokości opłaty rocznej może w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia zwrócić się do samorządowego kolegium odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona i powinna pozostać w dotychczasowej wysokości, bądź też uzasadniona w innej wysokości. Brak takiego wniosku oznacza przyjęcie oferty nowej wysokości opłaty rocznej. Wielu użytkowników korzysta jednak ze swoich praw. W Krakowie od decyzji gminy odwołało się ponad 1000 spółek.
– W Łodzi do samorządowego kolegium odwoławczego wpłynęło 678 wniosków o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste, która miałaby obowiązywać od 1 stycznia 2010 r., jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości – mówi Zygmunt Markiewicz, prezes SKO w Łodzi.
W tym mieście rozpatrzono dotychczas 195 spraw, ale tylko w 19 sprawach ustalono opłaty w niższej wysokości.
– Przypadki, gdy SKO ustala wysokość opłaty rocznej inną, niż zaproponowało miasto, dotyczą przeważnie gruntów oddanych na cele komercyjne, a zatem i wysokich opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – mówi Urszula Majewska.



Podwyżkę trzeba uzasadnić

Użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do SKO bez konieczności udowadniania swojego przekonania o bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej. Wystarczy sam fakt zadeklarowania niezadowolenia z propozycji właściwego organu. Natomiast organ podnoszący ceny opłat (gmina, Skarb Państwa) musi udowodnić, że istnieją uzasadnione przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej.
– W praktyce oznacza to dostarczenie do kolegium odpisów dokumentów będących podstawą aktualizacji, a zatem operatu szacunkowego i wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej – mówi Urszula Majewska.
Od orzeczenia kolegium zarówno organ podnoszący opłatę (właściciel gruntu), jak i użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw do sądu powszechnego. W takim przypadku pozwanym będzie zawsze właściciel nieruchomości. Dotychczas do walki o obniżenie opłaty w postępowaniu sądowym wielu użytkowników zniechęcał fakt, że to oni (jako powodowie) musieli udowodnić w sądzie zawyżenie opłaty. Ponosili więc koszty biegłego itd. Ostatnio jednak praktyka się zmieniła.
– Ciężar dowodu w całym postępowaniu aktualizacyjnym spoczywa na organie dokonującym aktualizacji opłaty, a więc właścicielu nieruchomości – stwierdził Sąd Najwyższy w wyrok (sygn. I CSK 45/09).
Wyrok ten znacznie ułatwia sytuację dowodową użytkowników wieczystych.
30 dni ma użytkownik wieczysty na złożenie wniosku do SKO o ustalenie opłaty
Podstawa prawna
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).