W ciągu ostatniego roku opłaty za najem mieszkań na rzecz właścicieli wzrosły o 4,8 proc. Wyższe czynsze powodują zaleganie z płatnościami, a zadłużonych lokatorów chronią przepisy. Ministerstwo Gospodarki chce to zmienić. W projekcie ustawy o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców zaproponowało nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.
Zgodnie z projektem ujednolicone mają być zasady uiszczania czynszu regulowanego i zwykłego. Lokatorzy zajmujący mieszkania na podstawie decyzji administracyjnej lub dawnego tzw. przydziału kwaterunkowego nie będą już bardziej uprzywilejowani od posiadających cywilne umowy najmu. W każdym przypadku właściciel będzie mógł częściej podwyższać czynsz i rozwiązywać umowę bez podania przyczyny.



Podwyżka czynszu

Obecnie zanim właściciel podwyższy czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu, musi wypowiedzieć ich dotychczasową wysokość. Tak też będzie po zmianach. Projekt przewiduje jednak skrócenie okresu wypowiedzenia z trzech miesięcy do dwóch. Dodatkowo właściciel lokalu będzie mógł wprowadzać podwyżki nawet kilka razy w roku. Obecnie nie jest to możliwe. Wzrost czynszów nie może następować częściej niż co sześć miesięcy.
Agnieszka Durlik-Khouri, ekspert prawno gospodarczy Krajowej Izby Gospodarczej, ocenia taką propozycję nowelizacji za krok w dobrym kierunku zrównania uprawnień właścicieli i lokatorów.
– Nie mogąc z większą częstotliwością podwyższać czynszu, właściciele wynajmujący mieszkania byli narażeni na znaczne straty finansowe i nie mieli żadnych środków prawnych, które gwarantowałyby im ich zwrot – tłumaczy Agnieszka Durlik-Khouri.
Poza możliwością częstszego podwyższania opłat czynszowych właściciele nieruchomości będą też mogli więcej zarabiać na wynajmie. Przy ustalaniu wysokości czynszów będą oni mogli określać zwrot kapitału w skali roku na poziomie nieprzekraczającym 2 proc. przy nakładach, jakie ponieśli na budowę albo zakup lokalu, i 15 proc. nakładów, jakie ponieśli na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, aby zwiększyć jego wartość użytkową. Właściciele nie będą jednak mieli prawa do tzw. godziwego zysku.



Prawa lokatorów

Przyjęcie nowych rozwiązań nie oznacza, że lokatorzy będą bezbronni przy podwyżkach czynszów. Zgodnie z projektem w terminie jednego miesiąca będą oni mogli odmówić przyjęcia podwyżki. Umowa najmu ulegałaby wówczas rozwiązaniu wraz z upływem wypowiedzenia wysokości czynszu.
Lokator mógłby też zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że jest nieuzasadniona albo powinna być niższa. Właściciel musiałby wówczas udowodnić wysokość nakładów, które ją uzasadniają. W przypadku np. wzrostu opłat niezależnych od właściciela, czyli podwyżki prądu lub wywozu śmieci, właściciel musiałby przedstawić lokatorowi zestawienie tych opłat na piśmie, natomiast obecnie musi wskazywać na przyczynę podwyższenia opłat.

Rozwiązanie umowy

Nieuczciwi lokatorzy, którzy niezgodnie z umową używają mieszkań, nie będą jednak chronieni. Szybciej będą musieli opuścić zajmowane przez siebie lokale. W takiej sytuacji właściciel będzie mógł bowiem, bez zachowania terminów wypowiedzenia, wypowiedzieć umowę. Wcześniej jednak będzie musiał skierować do lokatora pisemne upomnienie, a po siedmiu dniach od jego przekazania będzie mógł rozwiązać najem.
Natychmiastowe wypowiedzenie najmu będzie też możliwe w sytuacji, gdy najemca nie zapłaci czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Wcześniej właściciel musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego dwutygodniowego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności.
– Nawet takie skrócenie procedury wypowiedzenia nie chroni w pełni interesów właścicieli nieruchomości, ponieważ po wypowiedzeniu umowy najmu lokator nadal będzie zajmował mieszkanie, tyle tylko że bezumownie – mówi Andrzej Rozenkowski ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi.
– Aby opróżnić lokal, właściciel będzie musiał wystąpić o eksmisję do sądu, a następnie przeprowadzić postępowanie egzekucyjne. Natomiast od gminy bardzo trudno jest uzyskać lokal socjalny dla takiego eksmitowanego lokatora – dodaje Andrzej Rozenkowski.



Okresy wypowiedzenia

Właściciele będą mogli wypowiedzieć najem powstały na podstawie tzw. przydziałów kwaterunkowych lub decyzji administracyjnych, bez podania przyczyny. Warunkiem będzie jednak zachowanie rocznego okresu wypowiedzenia. Jeśli jednak właściciel dostarczy najemcom lokal zamienny, to będzie musiał zachować jedynie półroczny okres wypowiedzenia, pod warunkiem że zamieszkają w tym lokalu.
– Przewidziany w obowiązującej teraz ustawie trzyletni okres wypowiedzenia i wskazanie osoby bliskiej, która zajmie opróżnione przez lokatora mieszkanie było rozwiązaniem niekorzystnym dla właścicieli. Zdarzało się, że w tym czasie wskazana osoba umierała albo emigrowała i od nowa należało liczyć okres trzyletni – mówi Helena Perlicka z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Gdyni.
Tylko w wyjątkowych przypadkach bez podania przyczyny będzie można wypowiedzieć najem osobom, które ukończyły 75 lat. Mieszkanie stracą tylko ci, którym przysługuje tytuł do innego lokalu albo żyją osoby zobowiązane wobec nich do świadczeń alimentacyjnych. W przeciwnym razie wypowiedzenie stanie się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
4,8 proc. wzrosły ceny najmu mieszkań na rzecz właścicieli od stycznia do listopada 2009 r. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego