Przy wykupie mieszkania na własność trzeba będzie zwrócić cały kredyt zaciągnięty na budowę. W wielu TBS-ach niespłacony kredyt jest wyższy od tego, jaki został zaciągnięty na inwestycję. Od rynkowej ceny lokalu zostanie odliczony wkład wniesiony na budowę przez najemcę.
Ministerstwo Infrastruktury chce umożliwić lokatorom TBS-ów wykup mieszkań na własność. Mieszkańcy TBS-ów nie są zachwyceni. W przesyłanych do Dziennika Gazety Prawnej listach żalą się, że dla wielu lokatorów TBS-ów zdobycie tytułu własności mieszkania nadal nie będzie osiągalne. Wszystko przez wysokie ceny, za jakie mieszkania będą sprzedawane. Mieszkańcy liczyli, że tytuły własności uzyskają po cenach niższych od rynkowych z uwzględnieniem bonifikat.
– Przecież lokatorzy mieszkań spółdzielczych mogli się uwłaszczyć za przysłowiową złotówkę – pisze jeden z mieszkańców TBS-u w Warszawie.

Rynkowa wartość

W przypadku TBS-ów tak jednak nie będzie. Resort infrastruktury chce, żeby lokatorzy mogli wykupić na własność zajmowane przez siebie mieszkania, ale tylko wówczas, gdy zapłacą za nie rynkowe ceny.
– Wycena wartości rynkowej mieszkania odbędzie się na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokona jej rzeczoznawca majątkowy, a nie np. zarząd TBS-u – mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Nabywca mieszkania będzie musiał zwrócić całą pomoc, jakiej udzieliło TBS-owi państwo. Przede wszystkim zwrócony będzie musiał być cały kredyt, jaki został zaciągnięty w Banku Gospodarstwa Krajowego na budowę. Zwrotowi będzie też podlegało 10 proc. umorzenia, czyli wartości inwestycji, z ponoszenia której budżet państwa zwalniał inwestorów. Osoby kupujące mieszkania będą też musiały zapłacić za grunty, na których stoją ich bloki.



Spłata zadłużenia

Na poczet określonej przez rzeczoznawcę rynkowej ceny za lokal zostanie zaliczona wysokość tzw. partycypacji, czyli poniesionych już przez lokatora kosztów budowy.
– W wielu gminach najemcy mieszkań w TBS-ach byli zobowiązani do wniesienia 25–30 proc. udziału. Były jednak i takie gminy, które w całości pokrywały udział. Sytuacja najemców mieszkań w TBS-ach jest zatem bardzo różna – mówi Piotr Mync, były minister budownictwa, prezes TBS w Stargardzie Szczecińskim.
Na poczet ceny mieszkania zostanie też zaliczona wartość kredytu, jaką mieszkaniec TBS-u już spłacił w czynszu. Nie należy się jednak spodziewać, że znacznie obniży to cenę mieszkań. W niektórych przypadkach może się wręcz okazać, że kredyt pozostały do spłacenia jest wyższy od tego, jaki został zaciągnięty. I to pomimo spłacania go przez kilka lat. Wszystko przez to, że obowiązująca formuła kredytowania z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego polega na indeksowaniu rat spłaty i bieżącej spłacie jedynie części odsetek. Pozostałe odsetki są kapitalizowane. W praktyce oznacza to, że zadłużenie większości TBS-ów jest dziś wyższe niż kredyt, który zaciągnęły.
Lokatorzy TBS-ów obawiają się jednak, że trudno będzie określić wysokość tego zadłużenia.
– Wiedzę o wielkości spłaconych kredytów i odsetek w ramach dokonanej spłaty czynszowej można uzyskać z księgowości danego TBS-u – wyjaśnia Piotr Styczeń. – Można też w ogóle pominąć wysokość spłaconego zadłużenia i określić zadłużenie, jakie danemu TBS-owi pozostało do spłaty – dodaje.



Taki sposób określenia pozostałego do spłaty zadłużenia popierają eksperci.
– Każdy budynek ma odrębną umowę z bankiem i TBS-y powinny wiedzieć, jaki kredyt został spłacony po odliczeniu 10 proc. umorzenia. Poza tym każdy TBS na pewno kalkulując stawkę czynszową, rozbija ją na czynniki pierwsze i zakłada, jaka kwota z mkw. ma być przeznaczona na spłatę kredytu – mówi Arkadiusz Borek, prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami.
Ich obawy budzi jednak fakt, że w praktyce trudno będzie określić, w jaki sposób kupujący mieszkanie w TBS-ie powinien zwrócić państwowe dotacje do kredytów udzielanych na budowę TBS-ów. Jeszcze kilka lat temu dotacje te były bardzo duże. Kiedy ruszały pierwsze inwestycje, oprocentowanie kredytów komercyjnych sięgało 35 proc. Wtedy kredyty dla TBS-ów były o przeszło połowę tańsze od tych udzielanych przez banki komercyjne. Zdaniem ekspertów dziś trudno będzie określić, w jaki sposób rozliczyć tę pomoc państwa.

Uprawnienia do wykupu

Praktycznym problemem może być także stawiane przez Ministerstwo Infrastruktury wymaganie, by mieszkania na własność mogły wykupić jedynie osoby, które wniosły tzw. partycypację, czyli uczestniczyły w kosztach budowy mieszkania.
– W wielu przypadkach kto inny partycypował w udziale TBS, a kto inny jest dziś jego najemcą i będzie miał uprawnienie do wykupu mieszkania – mówi Piotr Mync.
Nie wiadomo też, czy wykup mieszkań na własność będzie przysługiwał osobom, które pomiędzy 1995 rokiem a 15 października 2004 roku wpłaciły kaucję odpowiadającą 10 proc. wartości odtworzeniowej.
– W umowach były zapisy, że jeżeli zmienią się przepisy w tym zakresie, to kaucja może być zamieniona na partycypację. Co więc w takim przypadku? Czy resort infrastruktury da możliwość takim osobom wykupu mieszkań na własność? Przecież one również płacą wysoki czynsz i spłacają kredyt – zastanawia się Arkadiusz Borek.



Wysokość czynszów

Osoby, które będzie stać na wykup mieszkań na własność, powinny się liczyć z tym, że po otrzymaniu aktów notarialnych z tytułem własności, zmienią się stawki płaconych przez nich czynszów. Wysokość czynszu będzie ustalana odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego. Będzie ona odpowiadała kosztom utrzymania nieruchomości.
– W zasobach mieszkaniowych, które już są, wysokość czynszów nie będzie mogła przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej – wyjaśnia Piotr Styczeń.
Odstępstwo od tej zasady będzie jednak możliwe wówczas, gdy koszty utrzymania lokalu i spłata zobowiązań przekroczą 4 proc. wartości odtworzeniowej.
Wyższy czynsz zapłacą również najemcy TBS-ów, których dochody się zwiększą i przekroczą limit dochodu, na podstawie którego uzyskali oni prawo do zamieszkania w TBS-ie.
10 lat musi upłynąć od wybudowania mieszkania, aby można wykupić je na własność