Gdy spółdzielnia wyodrębni własność lokalu z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, nie powstanie hipoteka łączna. Bank, który udzielił kredytu spółdzielni, nie straci zabezpieczenia, gdyż otrzyma prawo do dodatkowego zabezpieczenia.
Banki, którym przysługuje hipoteka na nieruchomości zadłużonej spółdzielni, nie będą musiały obawiać się zmniejszenia zabezpieczenia w razie ustanowienia przez spółdzielnię odrębnej własności lokali na rzecz innej osoby. Choć w takiej sytuacji nie powstanie hipoteka łączna i wartość nieruchomości hipotecznej zmniejszy się o wydzieloną część, wierzyciel będzie mógł żądać dodatkowego zabezpieczenia w odpowiednim terminie. Senat przyjął wczoraj projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i podjął uchwałę w sprawie wniesienia projektu do Sejmu.

Wierzyciel ponosi ryzyko

Obecnie w przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku, dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych. Niestety, takie rozwiązanie nie gwarantuje wierzycielowi hipotecznemu otrzymania jakiegokolwiek zamiennego zabezpieczenia i tak naprawdę to wierzyciel ponosi w całości ryzyko utraty zabezpieczenia w sytuacji, gdy spółdzielnia nie będzie miała żadnego innego majątku.



Uzupełnienie zabezpieczenia

Dlatego senatorowie chcą, aby w sytuacji, gdy wartość pozostałej części nieruchomości, w której ustanowiono odrębną własność lokalu, nie zapewnia wierzycielowi hipotecznemu dostatecznego zabezpieczenia, wierzyciel może żądać od spółdzielni ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w odpowiednim terminie.
Specjaliści zwracają też uwagę na to, że stwierdzenie o możności żądania zabezpieczenia dodatkowego w stosownym terminie jest niedookreślone i nieprecyzyjne.

Niejasne pojęcia

Projekt budzi wiele kontrowersji. Po pierwsze, wierzyciel nie ma zapewnionego pierwszeństwa zaspokojenia nowej hipoteki w kolejności wynikającej z pierwotnej, wywłaszczonej hipoteki. Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, zauważa, że projekt nie rozstrzygnięto jednoznacznie, kogo mają obciążać koszty związane z żądaniem wierzyciela, aby spółdzielnia ustanowiła dodatkowe zabezpieczenie we właściwym terminie. Zdaniem Alfreda Domagalskiego, prezesa Krajowej Rady Spółdzielczej, wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego powinno zaowocować odpowiednim zabezpieczeniem, które mógłby ustanowić np. Skarb Państwa.