Przy obliczaniu głosów współwłaścicieli garażu dla wielu samochodów w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia, czy uzgodnili oni swoje stanowisko w rozumieniu art. 199 kodeksu cywilnego. Należy uwzględnić głos oddany przez każdego z nich niezależnie od tego, jak głosowali pozostali.

Wielu współwłaścicieli

W nowych obiektach deweloperzy budują hale, następnie wyodrębniają je jako samodzielne lokale - garaże, w których urządzają miejsca parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest udział w garażu. Nie ma wówczas konieczności oddzielania każdego miejsca ścianami, co zmniejsza koszty inwestycji. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż staje się własnością nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.

Krąg uprawnionych

Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii głosowania przez współwłaścicieli jednego lokalu oraz ich reprezentacji w stosunkach ze wspólnotą. Artykuł 23 określa krąg uprawnionych do głosowania, stanowiąc, że są to właściciele lokali.

Obliczenie głosów współwłaścicieli jednego lokalu może być problematyczne, gdyż głosując nad uchwałą wspólnoty podejmują decyzje odnoszące się do wspólnego im prawa własności. Kwestie te reguluje k.c., stanowiąc, że w sprawach zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, a w przekraczających ten zarząd - wszystkich. Powstaje pytanie, czy głosy oddane przez współwłaścicieli można uwzględniać w wynikach głosowania nad uchwałą wspólnoty, gdy nie uzgodnią wcześniej swojego stanowiska. Na tym tle powstaje wiele kontrowersji.

Jedną z nich rozstrzygał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu. W nieruchomości wspólnoty urządzono trzy garaże wielostanowiskowe o łącznym udziale przekraczającym 1/5 udziałów. Wytoczone przez członka wspólnoty powództwo obejmowało ustalenie nieistnienia podjętych uchwał, ewentulnie ich uchylenie. Zdaniem strony powodowej, uchwały nie istniały z uwagi na brak wymaganej większości, ponieważ przy obliczaniu wyników głosowania bezpodstawnie uzwględniono głosy oddane przez współwłaścicieli garaży, pomimo że nie byli oni jednomyślni. Sąd I Instancji powództwo w zakresie nieistnienia uchwał oddalił, argumentując, iż: każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok SO we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06). Sąd apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (wyrok SA, sygn. akt I ACa 601/08 z 7 sierpnia 2008 r.).

Służebność czy koszty zarządu

W garażach, jeszcze przed ich sprzedażą, instaluje się urządzenia, które mają służyć wspólnocie, np. instalacje podpionowe. Możliwe jest wówczas ustanowienie służebności za wynagrodzeniem dla współwłaścicieli garażu.

Sąd, roztrzygając spór w jednej ze wspólnot, wskazał na możliwość zastosowania w takiej sytuacji art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali. Przedmiotem postępowania było m.in. rozpoznanie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie przyjęcia planu gospodarczego. W uchwale tej postanowiono, że współwłaściciele garażu ponosić będą mniejsze koszty niż pozostali członkowie wspólnoty. Sąd okręgowy powództwo oddalił, uznając, że taki sposób obciążeń uzasadnia korzystanie z garażu, który służy całej wspólnocie. Sąd apelacyjny zgodził się z taką wykładnią, wskazał, iż koszty utrzymania garażu można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną na zasadzie art. 22 pkt 8 ustawy o własności lokali, który to przepis dopuszcza ustalenie, że część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych lokali, jak i do wspólnego użytku co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Podstawa prawna

• Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

• Ustawa - Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U nr 16, poz. 93 z późn. zm.).