TRZY PYTANIA DO... ALEKSANDRY LITYŃSKIEJ, radcy prawnego w kancelarii Baker & McKenzie - Zgodnie z orzecznictwem zakończenie umowy dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Przeciwnie, trwająca umowa poddzierżawy wiąże odtąd wydzierżawiającego z poddzierżawcą.
JERZY KOWALSKI
Czy rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje automatycznie rozwiązanie umowy poddzierżawy?
ALEKSANDRA LITYŃSKA
Prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi. Utrwalona linia orzecznicza spotyka się z krytycznymi wypowiedziami nauki prawa. Zgodnie z orzecznictwem zakończenie umowy dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Przeciwnie, trwająca umowa poddzierżawy wiąże odtąd wydzierżawiającego z poddzierżawcą. Większość komentatorów nie zgadza się z taką interpretacją.
Na jakich argumentach sądy opierają swoją interpretację co do skutków rozwiązania umowy dzierżawy?
Sądy powołują różne argumenty przemawiające za tym, że nie można do dzierżawy stosować przepisu art. 668 par. 2 kodeksu cywilnego o najmie, zgodnie z którym umowa podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Wskazują na przykład odmienność funkcji gospodarczej dzierżawy, polegającą na tym, że z przedmiotu dzierżawy dzierżawca może pobierać pożytki, czego nie może czynić przy najmie. Podkreślają odmienne uregulowanie skutków zawarcia umowy podnajmu i poddzierżawy w przypadku, gdy wydzierżawiający lub wynajmujący nie udzielił na ich zawarcie zgody. I tak poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego daje mu prawo do zakończenia umowy. Zaś w przypadku podnajmu zgoda nie jest wymagana, chyba że strony zastrzegą to w umowie.
Jaka jest odpowiedź przedstawicieli nauki prawa?
Uważają, że wskazywanie różnic w uregulowaniach dotyczących zgody na podnajem i poddzierżawę nie jest wystarczającym argumentem przemawiającym za tym, że sytuację poddzierżawcy i podnajemcy należy traktować odmiennie. Wskazują, że sądy stawiają wydzierżawiającego w sytuacji gorszej niż wynajmującego. Wyrażenie przez wydzierżawiającego zgody na poddzierżawę jest równoznaczne ze zgodą na określoną treść stosunku prawnego, jakim jest poddzierżawa, na którą nie miał on wpływu.