Czynsz, który płacą lokatorzy, musi zapewniać właścicielom mieszkań możliwość utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, zwrot kosztów związanych z nabyciem mieszkania, a także zysk. Nie oznacza to jednak, że mogą oni dokonywać podwyżek za każdym razem, kiedy stwierdzą taką potrzebę, i w dowolny sposób. Ograniczenia w tym zakresie przewiduje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Górne limity podwyżek

Właściciel lokalu może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie nieruchomości, wypowiadając jego dotychczasową wysokość na piśmie. Ustne poinformowanie o podwyżce jest zawsze nieważne. Poza tym musi to zrobić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i zachować przynajmniej ustawowy termin wypowiedzenia. Wynosi on trzy miesiące, chyba że strony ustaliły termin dłuższy w umowie.

Przepisy chroniące lokatorów przewidują kwotowy limit podwyżki, którego przekroczenie może nastąpić tylko w szczególnych przypadkach. Właściciele mogą podwyższać czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (to iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez wojewodów). Przekroczenie tego progu musi być uzasadnione.

Powodem podniesienia czynszu ponad wskazaną powyżej granicę może być fakt, że przychody z jego tytułu nie wystarczają właścicielowi na utrzymanie lokalu, nie zapewniają zwrotu kapitału lub godziwego zysku z najmu. Zwrot pieniędzy zainwestowanych w mieszkanie może jednak następować w ograniczonym zakresie. Nie ma prawa przekraczać w skali roku 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na ulepszenia, które zwiększają wartość użytkową lokalu. Takie podwyżki mogą być wprowadzane przez kolejne lata, aż do pełnego zwrotu kapitału. Niezależnie od powodu, właściciel może zawsze wprowadzać podwyżki w wysokości nieprzekraczającej średniorocznego wskaźnika inflacji w poprzednim roku kalendarzowym.

Co ważne, przepisy nie przewidują, co należy rozumieć poprzez określenie godziwego zysku właściciela. Nie wiadomo więc, czy w skład czynszu mogą być wliczane koszty należności nieściągniętych od zadłużonych lokatorów. Nieprecyzyjne kryteria dają lokatorom większe możliwości kwestionowania uzasadnianych w ten sposób podwyżek w sądzie.

Podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Bieg tego terminu rozpoczyna się w dniu wejścia podwyżki w życie. Podwyżki częstsze niż co 6 miesięcy mogą dotyczyć opłat niezależnych od właściciela np. wliczonych w czynsz opłat za media.

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennik Gazeta Prawna: Jak starać się o dopłatę do czynszu i bronić się przed jego podwyżką.

W pełnej wersji artykułu dowiesz się:

Czy odzyskam zawieszony dodatek

Czy właściciel może wprowadzać częste podwyżki czynszu

Czy mogę nie płacić za media

Czy mogę odwołać się od decyzji

Czy trzeba dołączyć rachunki