W Sejmie są już dwie propozycje nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Także Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przygotowała własny projekt, który do końca tego roku chce przedstawić rządowi. Natomiast resort infrastruktury opracował swoją propozycję nowelizacji ustawy o gwarancji zapłaty za roboty oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który zakłada wprowadzenie hipoteki budowlanej.
- Nasza propozycja została już przekazana Ministerstwu Sprawiedliwości z prośbą o uwzględnienie jej przy tworzeniu projektu zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece - mówi Teresa Jakutowicz z Ministerstwa Infrastruktury.

Hipoteka budowlana

Projekt resortu sprawiedliwości zakłada utworzenie hipoteki budowlanej, która ma ułatwić firmom budowlanym uzyskanie zabezpieczenia wierzytelności z tytułu umowy o roboty budowlane, jeśli właścicielem nieruchomości jest inwestor.
- Zdarza się, że podwykonawcy pod byle pretekstem nie otrzymują zapłaty za wykonane roboty. Zabezpieczenie takich wierzytelności może decydować o istnieniu firmy - wyjaśnia Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa.
Z kolei adwokat i radca prawny Dariusz Okolski uważa, że wprowadzenie do ustawy instytucji hipoteki budowlanej może grozić paraliżem działań inwestora przy zaciąganiu przez niego kredytów zabezpieczonych hipoteką.
- Jeśli wykonawca będzie miał prawo uzyskać wpis hipoteczny, bez względu na to, z jakiego powodu inwestor nie płaci, powstanie niebezpieczeństwo zarzucenia ksiąg wieczystych wnioskami o kolejne hipoteki budowlane - tłumaczy Dariusz Okolski.
Aby uzyskać wpis hipoteki budowlanej, wykonawca będzie musiał przedłożyć w sądzie wieczystoksięgowym pisemną umowę o roboty budowlane zawartą z inwestorem, a podwykonawcy także pisemną zgodę inwestora na wykonanie czynności powierzonych przez wykonawcę. Ma to zapobiec sytuacji, w której inwestor nie będzie wiedział o obciążeniu nieruchomości.
- Instytucja hipoteki budowlanej z powodzeniem funkcjonuje na przykład w Kanadzie. Propozycja wprowadzenia takiego rozwiązania w Polsce zasługuje na uwagę - mówi Roman Nowicki.
- Wystarczy uaktualnić i poprawić ustawę o gwarancji zapłaty. Hipoteka budowlana wywoła kolejny bałagan prawny - uważa Dariusz Okolski.

Jedna hipoteka

Ministerstwo Sprawiedliwości chce także zrezygnować z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Nowa hipoteka obejmie roszczenia, których wysokość nie została jeszcze określona. Podobną propozycję do laski marszałkowskiej wnieśli posłowie PiS. Zgodnie z propozycją możliwe też będzie zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności z tytułu kredytu czy gwarancji bankowej, przysługujących jednej osobie. W projekcie Komisji Przyjazne Państwo znalazł się ciekawy zapis przewidujący wprowadzenie instytucji administratora hipoteki. Ma być on wybierany przez osoby, których wierzytelności objęte zostały jedną hipoteką, na przykład w sytuacji wspólnego udzielenia pożyczki.
- Pomysł wprowadzenia administratora hipoteki zasługuje na aprobatę, jednak instytucja ta wymaga kompleksowego uregulowania - tłumaczy Joanna Dębek z Ministerstwa Sprawiedliwości.

Miejsce hipoteczne

Komisja Kodyfikacyjna proponuje wprowadzenie instytucji rozporządzenia miejscem hipotecznym. Chodzi o to, aby właściciel nieruchomości, który spłaci dług, mógł przenieść w jego miejsce inną, wpisaną dalej hipotekę, dzięki czemu będzie ona lepiej zabezpieczona.
- Możliwość zmiany miejsca uprzywilejowania danej hipoteki bez zgody wierzyciela wpłynie na niekorzyść wierzycieli, którzy mogą zostać wyprzedzeni w hipotece przez innych bez swojej wiedzy. Powinno być to możliwe jedynie za zgodą wszystkich wierzycieli hipotecznych - mówi Dariusz Okolski.
Dziś po spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką kolejne hipoteki przeskakują na wyższą pozycję, a im wyższa pozycja, tym większe szanse na zaspokojenie roszczeń. Dlatego osoby, których wierzytelność znajduje się daleko, często żądają dodatkowych zabezpieczeń.
- Banki zwykle akceptują wpis hipoteki na pierwszym miejscu, a na dalszym w przypadku gdy wcześniejsze hipoteki są wpisane również na rzecz tego banku - mówi Wojciech Widenka, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów Detalicznych w ING Banku Śląskim.

Nowa hipoteka kaucyjna

Autorzy poselskiego projektu nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece proponują umożliwić zabezpieczenie hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności przyszłej oraz zwolnienia nieruchomości od obciążenia, jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność przyszłą, a pomimo upływu dziesięciu lat od jej powstania nie powstała zabezpieczona nią wierzytelność. W projekcie znajduje się też zapis, że z zabezpieczenia hipoteką będzie korzystać roszczenie o odsetki.
- Przy długoterminowym kredycie ze zmiennym oprocentowaniem oszacowanie wysokości odsetek jest praktycznie niemożliwe - uważa Wojciech Widenka.
Zdaniem rządu, wskazane jest łączne rozpoznanie przez Sejm wszystkich projektów. Dzięki temu możliwa będzie spójna reforma prawa zabezpieczeń rzeczowych.
POWSTAŁY CZTERY PROJEKTY NOWELIZACJI
• Projekt Ministerstwa Infrastruktury
- wprowadzenie nowej hipoteki budowlanej
• Projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego
- wprowadzenie nowej hipoteki budowlanej
- możliwość ustanowienia jednej hipoteki dla wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom
- rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną
- instytucja rozporządzenia miejscem hipotecznym
- hipoteka ma objąć wierzytelności przyszłe
- ułatwienia w przenoszeniu wierzytelności
• Poselski projekt Prawa i Sprawiedliwości
- zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności warunkowych i przyszłych
- zwolnienia nieruchomości od obciążenia, jeśli hipoteka zabezpieczona jest wierzytelnością przyszłą, która nie powstała po upływie dziesięciu lat od wpisu hipoteki
- zabezpieczenie hipoteczne roszczeń o odsetki
• Projekt Komisji Przyjazne Państwo
- możliwość ustanowienia jednej hipoteki dla wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom
- instytucja administratora hipoteki
ikona lupy />
Hipoteka budowlana zabezpieczy wierzytelności z tytułu umowy z wykonawcą robót budowlanych / ST