Jeżeli pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem prawa, inwestor musi rozebrać wybudowany dom. By uzyskać odszkodowanie od starosty, właściciel powinien udowodnić błędy organu administracji. Likwidacja pozwoleń na budowę zwiększa ryzyko prowadzenia inwestycji – uważają eksperci.
ANALIZA
Inwestor, który wybudował dom na podstawie pozwolenia na budowę, może otrzymać nakaz jego rozbiórki.
W sprawie inwestora z Gostynina, który zwrócił się do GP z prośbą o dziennikarską interwencję, decyzja nakazująca rozbiórkę domu została wydana siedem lat po zakończeniu jego budowy.
Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, każdy sąsiad inwestora jest stroną postępowania administracyjnego i może zaskarżyć wydane pozwolenie na budowę. Jeżeli to zrobi, a sąd administracyjny uzna, że zostało ono wydane z naruszeniem prawa, to inwestor będzie musiał rozebrać wybudowany obiekt. Nie ma przy tym znaczenia, czy rozpoczął już budowę, czy nawet została ona już ukończona.

Bezradność inwestorów

– Otrzymałem pozwolenie na budowę i przystąpiłem do prac – skarży się inwestor z Gostynina.
– W ich trakcie sąsiad zaskarżył decyzję starosty do sądu administracyjnego. Sprawa ciągnęła się przez kilka lat, a ja w tym czasie ukończyłem budowę domu. Teraz jednak otrzymałem nakaz jego rozbiórki, bowiem sąd uchylił pozwolenie na budowę, a starosta odmówił wydania nowego.
W takiej sytuacji inwestor jest bezradny i nie ma praktycznie żadnej możliwości uniknięcia rozbiórki.
– Jeżeli naprawienie uchylonej decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest możliwe, to inwestor nie może dokończyć budowy domu, a jeżeli została ona już ukończona, to nie może uzyskać pozwolenia na jego użytkowanie – mówi Jan Nowak, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Pińczowie.
– Każdy obiekt, który został wybudowany z naruszeniem przepisów prawa, musi zostać rozebrany – dodaje.
Tacy właściciele są wobec prawa nawet w gorszej sytuacji niż osoby, które dopuściły się samowoli budowlanej. Nie mają one możliwości zalegalizowania swoich budynków.
– Orzecznictwo sądów administracyjnych uznaje konsekwentnie, że w takiej sytuacji nie można przypisać inwestorowi samowoli budowlanej, gdyż byłoby to równoznaczne z przerzucaniem na niego konsekwencji błędnej decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej – mówi Mateusz Grabiec, adwokat w dziale nieruchomości kancelarii Baker & McKenzie.
Legalizacja takich domów nie jest możliwa także z tego powodu, że nie spełniają one wymogów zgodności z prawem.



Decyzja musi być ostateczna

Inwestorzy, którzy chcą uniknąć rozbiórki swojego domu, powinni pamiętać o tym, że to w ich interesie jest rozpoczynanie budowy dopiero wówczas, gdy dysponują oni pozwoleniem na budowę, które jest zarówno ostateczne, jak i prawomocne.
– W orzecznictwie prezentuje się pogląd, że inwestor, podejmując prace budowlane na mocy nieprawomocnej lub nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, działa na własne ryzyko. W skrajnym przypadku skutkuje to w dalszej kolejności nakazaniem rozbiórki obiektu budowlanego – wyjaśnia Mateusz Grabiec, adwokat w dziale nieruchomości kancelarii Baker & McKenzie.

Prawo do odszkodowania

Inwestorzy, którzy otrzymali nakaz rozbiórki swojego domu, na skutek uchylenia pozwolenia na budowę, mają możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Do jego wypłacenia zobowiązany będzie organ, który wyrządził inwestorowi szkodę, czyli najczęściej starosta, który wydał wadliwe pozwolenie na budowę.
– Gdy inwestor zostaje pozbawiony ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w toku wykonywania robót budowlanych, np. w razie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, to może on wystąpić o odszkodowanie – tłumaczy Mateusz Grabiec.
Uzyskanie takiego odszkodowania nie jest jednak łatwą sprawą. Inwestor musi bowiem wystąpić o nie do sądu cywilnego i podczas rozprawy wykazać wysokość szkody, jaką poniósł. Musi on także udowodnić, że szkoda ta powstała na skutek błędnego działania organu administracji. Problemem jest także to, że sprawy takie mogą ciągnąć się latami, a wykonanie rozbiórki domu powinno nastąpić od razu po otrzymaniu decyzji z takim nakazem.

Nowelizacja prawa budowlanego

Trudna sytuacja inwestorów może się jeszcze wkrótce pogorszyć. Przyjęta przez Sejm 23 kwietnia 2009 r. nowelizacja prawa budowlanego zastąpiła pozwolenie na budowę procedurą rejestracji inwestycji budowlanych. Nowe przepisy pozbawiły sąsiadów możliwości zaskarżania takich decyzji do sądu.
– Wyeliminowanie postępowania administracyjnego w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę przeniesie spory pomiędzy inwestorem a posiadaczami sąsiednich nieruchomości na wcześniejsze etapy postępowania procesu budowlanego. Konflikty mogą się pojawić już w fazie uzyskiwania zgody urbanistycznej lub realizacji inwestycji z udziałem organów nadzoru budowlanego – uważa radca prawny Joanna Wojnarowska, partner w dziale nieruchomości kancelarii Baker & McKenzie. Jej zdaniem negatywnym następstwem będzie zwiększenie ryzyka prowadzenia inwestycji.
Jest jednak szansa, że do tego nie dojdzie. Prezydent przed podpisaniem nowelizacji zaskarżył ją do Trybunału Konstytucyjnego.
14 dni ma sąsiad na zaskarżenie decyzji budowlanej