Osoby, które wypowiadają umowę z deweloperem, są zaskakiwane wysokością kary, którą muszą zapłacić. Jeżeli kara nie była zastrzeżona w umowie lub wynosi 5 proc. i więcej wartości nieruchomości, to konsument nie musi jej płacić.

Bezpodstawna kara

- Odstąpiłam od umowy z deweloperem, gdyż nie otrzymałam kredytu z banku. Deweloper zastrzegł jednak, że w takim przypadku muszę zapłacić 15 tys. zł kary. Po przejrzeniu umowy stwierdziłam jednak, że żadne z jej postanowień nie mówiło o karze - napisała do nas pani Marta z Krakowa. Takie przypadki w nie są odosobnione, mimo że naruszają prawo.

- O sytuacji stron umowy deweloperskiej decyduje treść umowy. W przypadku gdy nie ma klauzuli o możliwości naliczania kary umownej, nie istnieje możliwość jej naliczenia - tłumaczy Janusz Krakowiak, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Gregorowicz-Ziemba, Krakowiak, Gąsiorowski.

Zaznacza, że w takiej sytuacji deweloper może ewentualnie żądać naprawienia szkody na ogólnych zasadach kodeksu cywilnego (jeżeli szkoda zaistnieje). Jednak wówczas to on musi udowodnić przed sądem, że szkoda pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z działaniem lub zaniechaniem klienta.

Jeżeli jednak kara została zastrzeżona w umowie, to zazwyczaj klient musi ją zapłacić.

- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie kwestionuje kar, które są powszechnie stosowane w obrocie handlowym, a jedynie ich wysokość. W praktyce deweloperzy stosują zróżnicowane stawki, które wahają się od 2 do 10 proc. ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy - mówi Konrad Gruner z biura prasowego UOKiK.

Rażąca wysokość

O obowiązkach i prawach stron mówi umowa, którą klient podpisuje z deweloperem. Może się jednak okazać, że umowne zapisy są niezgodne z prawem.

- W przypadku kar umownych dla konsumentów podstawowe znaczenie mają przepisy regulujące kwestię tzw. niedozwolonych postanowień umownych, czyli takich, które kształtują prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumentów - mówi Janusz Krakowiak.

Jak tłumaczy, oznacza to, że samo zastrzeżenie kary umownej nie narusza żadnych reguł, dopiero jej wysokość lub nierównomierność może czynić tę klauzulę wątpliwą pod względem prawnym. Z tego względu, w celu zapewnienia pewnej równowagi między stronami, postanowienia kodeksu cywilnego uznają za niedozwoloną klauzulę nakładającą na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

Problem jednak w tym, że przepisy nie tłumaczą, kiedy taką karę można uznać za rażąco wygórowaną.

- Kodeks cywilny nie określa ani kwotowo, ani procentowo, ani w inny policzalny sposób wysokości kary umownej, którą można traktować za rażąco wygórowaną - mówi Iwona Smolak, radca prawny z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Punkt odniesienia

Zazwyczaj kara umowna stanowi procentową wartość nieruchomości.

- Uznanie kary umownej za rażąco wygórowaną jest kwestią ocenną uzależnioną od wielu czynników związanych z transakcją, takich jak wartość przedmiotu transakcji, koniunktura na rynku itp. Kara umowna może być uznana za rażąco wygórowaną, wówczas gdy developer nie poniósł żadnej szkody w wyniku czynności podjętych przez jego klienta - wyjaśnia Iwona Smolak.

Dodaje, że o rażąco wygórowanej karze można też przykładowo mówić w sytuacji, gdy jest ona równa bądź zbliżona do wysokości wykonanego z opóźnieniem zobowiązania, w związku z którym ją przewidziano.

Tymczasem, jak radzi Janusz Krakowiak, aby wyjaśnić termin rażąco wygórowana kara, trzeba znaleźć odpowiedni do sytuacji punkt odniesienia.

- Przykładowo, w przypadku kary za odstąpienie od umowy punktem tym powinny być okoliczności leżące po obu stronach, takie jak cena mieszkania, sytuacja na rynku nieruchomości bądź też sposób finansowania inwestycji przez dewelopera - wyjaśnia Janusz Krakowiak.

Z kolei Iwona Smolak zwraca uwagę na fakt, że kara umowna stanowi quasi-odszkodowanie i nie może stanowić źródła dochodu dla dewelopera w ścisłym tego słowa znaczeniu. Wysokość kary umownej winna być zbliżona do hipotetycznej szkody, jaką developer może ponieść na skutek zmian w zakresie realizacji umowy wywołanych przez jego klienta, czyli nabywcę lokalu.