Mimo uzgodnienia księgi wieczystej z faktycznym stanem prawnym egzekucja z nieruchomości długów poprzedniego właściciela może być dalej prowadzona, także w stosunku do aktualnych właścicieli – orzekł Sąd Najwyższy.
Małżeństwo S. zawarło z panem T. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Jednocześnie małżonkowie udzielili panu T. pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy sprzedaży nieruchomości, objętej umową przedwstępną, za cenę i na warunkach w niej określonych. Pełnomocnictwo miało charakter nieodwołalny, wygasało z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, a pełnomocnik mógł być drugą stroną czynności prawnych, których dokonywał w imieniu mocodawców. Ostatecznie to właśnie pan T. kupił od państwa S. mieszkanie, będąc jednocześnie kupującym i pełnomocnikiem sprzedających.
Transakcja była niekorzystna dla małżonków, którzy podjęli próbę odzyskania mieszkania. Skuteczną, bo sąd rejonowy uznał wszystkie umowy zawarte między stronami za nieważne.
Reklama
Po uprawomocnieniu się orzeczenia prokurator okręgowy wytoczył w imieniu małżonków powództwo dotyczące uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem. Mimo wygranej sprawy przez państwa S. pan T. wciąż figurował bowiem w księdze wieczystej jako właściciel. Sąd wieczystoksięgowy wykreślił niedoszłego nabywcę i nakazał wpisać ponownie małżonków S. jako właścicieli mieszkania.

Reklama
Apelację od tego orzeczenia złożył pan T. i tu pojawił się problem. Okazało się, że w dziale III księgi wieczystej znajduje się wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez komornika sądowego na rzecz jeszcze innych wierzycieli (także przeciwko panu T.). Postępowanie to nie było zakończone w chwili orzekania o uzgodnieniu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd okręgowy rozpoznający apelację uznał, że powstała konieczność ustalenia, jaki jest wzajemny stosunek procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej, którego efektem było wykreślenie pozwanego pana T. jako właściciela, do postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości, które jest prowadzone przeciwko niemu jako dłużnikowi i jeszcze się nie zakończyło. Zdaniem sądu uzgodnienie treści księgi wieczystej na skutek wyroku nakazującego wykreślenie własności ujawnionej na rzecz dłużnika i wpis rzeczywistego właściciela może być uważane za przeszkodę do kontynuowania egzekucji. Wyrok taki obejmuje bowiem prejudycjalne ustalenie, że dłużnikowi nie przysługuje prawo własności nieruchomości.
Sąd okręgowy zdecydował się skierować do Sądu Najwyższego pytanie prawne: czy uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym na skutek wyroku nakazującego wykreślenie wpisu własności na rzecz dłużnika stanowi podstawę do umorzenia z urzędu egzekucji skierowanej do tej nieruchomości. W razie pozytywnej odpowiedzi, sąd poprosił o rozstrzygnięcie, czy po stronie pozwanej w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości, która została zajęta w postępowaniu egzekucyjnym, konieczny jest łączny udział wierzycieli uczestniczących w tym postępowaniu.
SN na posiedzeniu niejawnym wydał uchwałę, zgodnie z którą wykreślenie z księgi wieczystej wpisu własności na rzecz dłużnika w następstwie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot. Właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji. Zgodnie bowiem z art. 841 par. 1 k.p.c. osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 27 listopada 2020 r., sygn. akt III CZP 83/19.