- Prawo powinno zakładać, że po kilku latach nie wracamy już do badania zgodności z prawem prawomocnych decyzji - mówi adw. Jacek Kosiński, partner w Kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, ekspert z zakresu prawa nieruchomości





Od 19 września br. obowiązują przepisy prawa budowlanego, zgodnie z którymi po upływie 5 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak Pan ocenia to rozwiązanie?
Uważam, że zmiana ograniczająca możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę do lat 5 jest bardzo dobra. Inwestor powinien w pewnym momencie uzyskać pewność, że jego inwestycja nie zostanie podważona. Trzeba pamiętać, że stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę ma olbrzymie konsekwencje dla inwestora. Po pierwsze, stwierdzenie nieważności co do zasady dotyczy naruszenia prawa przez organ administracji, a nie inwestora. Po drugie, od dnia wydania pozwolenia na budowę i zakończenia budowy do stwierdzenia nieważności może upłynąć długi okres czasu. W jego trakcie może dojść do zmiany np. planu miejscowego albo warunków technicznych. W efekcie inwestycja, co do zasady zgodna z przepisami prawa w chwili pierwotnego rozstrzygania, w czasie stwierdzenia nieważności może już wymagać daleko idących zmian albo w ogóle może być niedopuszczalna. Dlatego prawo powinno zakładać, że po kilku latach nie wracamy już do badania zgodności z prawem prawomocnych decyzji.
Jaki wpływ na proces inwestycyjno-budowlany będzie miała zmiana przepisów w tym zakresie?
W wyniku tej zmiany inwestor uzyska pewność, że po 5 latach od dnia wydania pozwolenia na budowę przez organ I instancji inwestycja nie zostanie podważona poprzez stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Trzeba natomiast pamiętać, że cały czas istnieje możliwość wznowienia postępowania administracyjnego (także dot. pozwolenia na budowę) w terminie 10 lat od dnia doręczenia decyzji. Jednak dotyczy to tylko dwóch wypadków. Po pierwsze, gdy dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe, a po drugie, gdy decyzja wydana została w wyniku przestępstwa (np. niedopełnienie obowiązków lub przekroczenie uprawnień przez urzędnika).
Czy zmiana ta będzie miała wpływ na ważność innych decyzji wydawanych w związku z pozwoleniem na budowę?
Zmiana nie ma wpływu na ważność innych decyzji w procesie budowlanym. W dalszym ciągu może dojść do podważenia np. decyzji środowiskowej czy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast ich podważenie nie będzie już umożliwiało stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę (po 5 latach od jego wydania).
Kto bezpośrednio skorzysta na zaproponowanych zmianach?
Bezpośrednio skorzystają inwestorzy i nabywcy ich inwestycji. Podkreślam, że właściciel nieruchomości uzyska gwarancję, że nie dojdzie do podważenia pozwolenia na budowę.
Co z postępowaniami w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji, które zostały wszczęte przed wejściem w życie ustawy?
Nowe uregulowania obejmą co do zasady decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych po dniu wejścia w życie tej nowelizacji i o ile projekt budowlany zostanie sporządzony już zgodnie z nowymi regulacjami. Warto bowiem wskazać, że przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji inwestor może złożyć projekt budowlany opracowany na podstawie dotychczasowych przepisów. W takim wypadku postępowanie toczy się według starych zasad. Także inwestycje już zakończone przed dniem wejścia w życie nowelizacji korzystają z przedmiotowej ochrony. Art. 27 nowelizacji przewiduje bowiem, że do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany, sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, stosuje się przepisy dotychczasowe. Przepis ten wprost odnosi się do inwestycji realizowanych, a nie już zrealizowanych. W związku z tym wątpliwości budzi fakt, że działanie ochrony nie zostało rozciągnięte na wszystkie decyzje. Wydaje się, że było to niezamierzone.©℗