Skalę załamania najlepiej widać w statystykach. O ile w I półroczu 2019 r. komornicy dokonali w sumie 3662 sprzedaży nieruchomości, to w okresie od stycznia do końca czerwca 2020 r. już tylko 1771, czyli o 52 proc. mniej.

‒ W perspektywie mamy dalsze pogłębienie tej niekorzystnej tendencji, bo przytłaczająca większość z tych 1771 przypadków dotyczyła okresu sprzed wprowadzenia regulacji antykonawirusowych ‒ przyznaje dr Rafał Łyszczek, prezes Krajowej Rady Komorniczej.

Licytacja nieczynna do odwołania

Chodzi w szczególności o wprowadzony ustawą o tarczy 3.0 (Dz.U. z 2020 r. poz. 875) zakaz licytacji nieruchomości mieszkalnych, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Takie ograniczenie ma obowiązywać przez cały okres stanu zagrożenia epidemicznego, epidemii i jeszcze trzy miesiące po jego odwołaniu. Tyle że w obecnej sytuacji nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy to może nastąpić.

Co prawda w okresie vacatio legis ustawy część wierzycieli zdążyła jeszcze złożyć wnioski o przeprowadzenie pierwszej licytacji, tak by mogła ona się odbyć na podstawie starych przepisów, lecz nie wszystkie sądy wyznaczają terminy w tych sprawach.

Wszystko przez niejasne przepisy

Zakaz licytacji miał nie dotyczyć sytuacji, w których wierzyciel przed zmianą prawa złożył wniosek o przeprowadzenie pierwszej licytacji nieruchomości. Tyle tylko, że stare przepisy nie przewidywały wcale konieczności jego składania. Wierzyciel miał po prostu złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości.

‒ De facto mamy trzy interpretacje. Od skrajnej, zgodnie z którą w ogóle nie wyznacza się terminu licytacji nieruchomości, do takiej, w której wnioski o licytacje złożone przed wejściem samego przepisu o zakazie nieruchomości, są dopuszczalne. Pośrednią jest taka, że dopuszczalne jest wyznaczenie terminu licytacji, jeśli wniosek został złożony przed wejściem w życie przepisu o zakazie licytacji, ale po wejściu w życie całej ustawy o tarczy 3.0, co miało miejsce dwa tygodnie wcześniej – tłumaczy dr Rafał Łyszczek.

Ale to nie wszystko. Zakaz licytacji dotyczy nieruchomości, w których dłużnik mieszka.

– Jeśli sąd nie ma pewności, czy lokal, który ma być zlicytowany, stanowi faktyczne miejsce zamieszkania dłużnika, czy nie, wówczas z ostrożności nie wyznacza terminu licytacji ‒ dodaje dr Jarosław Świeczkowski, komornik z Wejcherowa.

– Tymczasem o terminie opisu i oszacowania mieszkania dłużnik musi być zawiadomiony. W takiej sytuacji, nawet jeśli faktycznie mieszka gdzie indziej, na czas wizyty komornika może całą rodzinę sprowadzić, byle wyglądało na to, że lokal służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych – dodaje komornik.

Nawet jeśli jednak sąd dojdzie do wniosku, że wyznaczenie terminu licytacji jest możliwe, to nie oznacza wcale, że do niej dojdzie. Wszystko przez trudności związane z koniecznością zachowania reżimów sanitarnych. Prezesi niektórych sądów wydali zarządzenia, zgodnie z którymi na licytacji może być obecnych maksymalnie osiem osób. Nie licząc sędziego, komornika i protokolanta oznacza to, że w licytacji, które są jawne, może wziąć udział nie więcej niż pięć osób. Wystarczy więc, że dłużnik zaprosi znajomych, dzięki czemu na salę będzie chciało wejść sześć osób, by licytacja nie mogła się odbyć.

źródło: DGP

Na wprowadzenie zakazu licytacji nieruchomości mieszkalnych bardzo narzekają wierzyciele masowi. – Przecież cel, jakiemu te przepisy miały służyć, został już wcześniej osiągnięty poprzez wprowadzenie za pomocą pierwszej ustawy o tarczy antykryzysowej zakazu eksmisji – zwraca uwagę Marcin Czugan ze Związku Przedsiębiorstw Finansowych.

– Natomiast sama licytacja jest procesem, który składa się z bardzo wielu czynności, od zajęcia, opisu i oszacowania przez samą licytację, przybicie i przysądzenie własności, które są rozciągnięte w czasie i trwają wiele miesięcy. Wprowadzenie zakazu licytacji nieruchomości znacznie spowolni proces odzyskiwania należności – uważa Czugan.

Z kolei wprowadzenie zakazu eksmisji bez żadnych przepisów przejściowych spowodowało, że część nabywców wylicytowanych nieruchomości nie może wejść w ich posiadanie, jeśli dłużnicy nie opuszczą lokalu dobrowolnie. Nawet jeśli część z nich chciałoby się teraz wycofać z zakupu, to nie ma takiej możliwości.

Opłacalna obniżka pensji

Ale to nie wszystko. Za pomocą tarczy 3.0 zwiększono też kwotę wolną od zajęcia przy egzekucji z wynagrodzenia za pracę. Co do zasady wynosi ona ok. 1920 zł (wysokość minimalnego wynagrodzenia minus składki i podatki). Jednak jeśli w związku COVID-19 pracownikowi obniżono wynagrodzenie (lub małżonek pracownika został zwolniony), wówczas kwota wolna od zajęcia rośnie o 25 proc. na każdego niepracującego członka rodziny.

Efekt tych przepisów jest już widoczny. W I połowie 2019 r. komornicy wyegzekwowali 1,35 mld zł z wynagrodzenia za pracę.

– Już w I półroczu tego roku mamy spadek o 30 proc., a przecież te przepisy można było stosować tylko do wynagrodzeń za maj i czerwiec. Strach pomyśleć, jak to będzie wyglądało przez pozostałe sześć miesięcy. Tym bardziej że te przepisy, zwłaszcza w małych firmach, są bardzo często nadużywane wyłącznie w celu pokrzywdzenia wierzycieli – zwraca uwagę prezes KRK.

‒ Po pierwsze wystarczy, że dłużnik oświadczy, że np. żona straciła pracę, co jest podstawą do zwiększenia kwoty wolnej, a pracodawca tego nie weryfikuje. Po drugie, przesłanki są tak niedookreślone, że wystarczy minimalna obniżka, by kwota wolna uległa zwiększeniu. I już widzieliśmy przypadki, gdy pracodawca obniża wynagrodzenie pracownikowi o 5 zł brutto i kwota wolna wzrasta o 25 proc. na każdego niepracującego członka rodziny ‒ tłumaczy dr Łyszczek.

Jak z kolei zwraca uwagę Marcin Czugan z ZPF, skutki przepisu o zwiększaniu kwoty wolnej są w zasadzie nieograniczone w czasie.

– Teoretycznie nawet długo po ustaniu nie tylko stanu epidemii, lecz nawet zagrożenia epidemicznego dłużnicy mogą korzystać z tego przywileju, jeśli tylko w okresie pandemii zostało im obniżone wynagrodzenie. A to już chyba byłoby sprzeczne z celem tej regulacji. Dlatego postulujemy, by wprowadzić jakąś cezurę czasową, do której to podwyższenie kwoty wolnej powinno obowiązywać – apeluje wiceprezes ZPF.

Dłużnicy lepiej chronieni