Do DGP zgłosił się czytelnik skarżący się, że na jego osiedlu część ogólnodostępnej przestrzeni zielonej została zawłaszczona przez właścicieli mieszkań na parterze, którzy ogrodzili jej fragmenty płotami i roślinami. Po 30 latach spółdzielnia podjęła decyzję o przekazaniu tych terenów w bezpłatne użyczenie kilkunastu lokatorom, aby zapobiec przejęciu ich na własność na skutek zasiedzenia. Umowy zakładały zakaz ogradzania tego terenu oraz nowych nasadzeń, nie wspominały jednak nic o tych już istniejących.

Nie dla wszystkich

Sprawa była przedmiotem audytu Krajowej Rady Spółdzielczej. W zaleceniach pokontrolnych stwierdziła ona, że: „Teren wewnątrz spółdzielni powinien być dostępny dla wszystkich mieszkańców, gdyż tereny wokół budynków zagospodarowane w postaci ogródków przydomowych przez poszczególnych mieszkańców nie stanowią ich własności. Lokale zostały wyodrębnione wraz z częścią gruntu dla wszystkich członków spółdzielni”. Choć walne zgromadzenie spółdzielni opowiedziało się przeciw likwidacji trwałych ogrodzeń, część z nich została usunięta, wycięto też część zagradzających drogę roślin.
Sądowa batalia o nieskoszoną trawę. Jest wyrok NSA
Sądowa batalia o nieskoszoną trawę. Jest wyrok NSA

Zobacz również
Dwoje właścicieli mieszkań z tego osiedla zdecydowało się na złożenie pozwu przeciw spółdzielni. Wcześniej próbowali zawrzeć z nią ugodę, na mocy której teren ogródków zostałby ograniczony do kilku metrów od ściany budynku. Spółdzielnia nie przyjęła tej propozycji. Skarżący domagali się przywrócenia możliwości korzystania z tej części terenu. Podkreślali, że tylko spółdzielnia może podjąć działania w celu usunięcia przeszkód ograniczających dostęp do tych miejsc. Zamiast tego sama zabroniła tam wstępu, legalizując bezprawne jego wygrodzenie przez właścicieli mieszkań na parterze przez zawarte z nimi umowy użyczenia.
Powodowie wskazywali, że choć na mocy tych umów właściciele zobowiązani są do utrzymania ogródków na własny koszt, liście i skoszona trawa nadal jest z nich wywożona na koszt spółdzielni. Podnosili, że podatek od nieruchomości płacą po równo wszyscy mieszkańcy, także ci, którzy z pewnej części terenu nie mogą korzystać.

Użyczenie to nie własność

– Umowy użyczenia dotyczą pielęgnacji ogródków i nie są w żadnym wypadku związane ze zmianą własności. Cały teren spółdzielni (trzy budynki) stanowi jedna działka o powierzchni ok 1,5 ha. Mamy dużo terenów zielonych, które inni mieszkańcy mogliby również samodzielnie użytkować, gdyby wyrazili taką chęć – tłumaczy Ewa Szewczyk-Sit, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Grottger.
Tłumaczy, że ostatecznie sprawę sporu spółdzielni z dwójką niezadowolonych lokatorów zakończył w czerwcu 2016 r. sąd okręgowy, który podtrzymał wcześniejszy wyrok sądu rejonowego. Sądy obu instancji oddaliły powództwo, uznając brak biernej legitymacji strony pozwanej. Roszczenie windykacyjne, a więc o przywrócenie posiadania, powinno bowiem być skierowane przeciw temu, kto tego posiadania pozbawia (czyli przeciw współwłaścicielowi, który ogrodził dany teren), a nie przeciw spółdzielni, mimo że jest ona zarządcą części wspólnej i nie podjęła działań zmierzających do uniemożliwienia dostępu innym współwłaścicielom do tej części terenu.

Co może współwłaściciel

Oskar Sokolnicki, adwokat, zwraca uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością przedmiotowego mieszkania.
– Nie oznacza to jednak, że właściciel może fizycznie wydzielić poszczególne części nieruchomości wspólnej i włączyć je w poczet przysługującego mu prawa własności, adaptując do swoich indywidualnych potrzeb – tłumaczy.
Część wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku wyłącznie właścicieli lokali. Współwłasność taką stanowią np. windy, klatki schodowe, korytarze, pralnie, ogólnodostępna przestrzeń zielona. Wszyscy lokatorzy są obowiązani respektować te zasady i korzystać z nieruchomości wspólnej tak, by nie utrudniać innym dostępu do niej.
– Zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – tłumaczy Oskar Sokolnicki.
Dodaje, że nie ma wątpliwości, że uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej podlegają ochronie.

Jak dochodzić uprawnień

Roszczenie windykacyjne może być skierowane przeciw osobie trzeciej lub współwłaścicielowi, jeżeli zawładnął on rzeczą i uniemożliwia korzystanie z niej i jej posiadanie innemu współwłaścicielowi. Jeżeli bowiem sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy z nich jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy (wraz z pozostałymi). Granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie innych współwłaścicieli.
– Należałoby więc pozwać tych właścicieli, którzy dopuszczają się naruszenia przez samowolne zawłaszczenie części ogólnodostępnej przestrzeni zielonej – zauważa Oskar Sokolnicki.
Podkreśla, że sąd, uwzględniając roszczenie, powinien w orzeczeniu wskazać, na czym dokładnie mają polegać obowiązki pozwanych. Bez tego rozstrzygnięcie nie nadawałoby się do egzekucji.
– Ewentualne roszczenia ochronne w tego typu sprawie należało kierować nie wobec spółdzielni ani wspólnoty mieszkaniowej, ale wobec tych właścicieli lokali, którzy dopuścili się bezprawnych działań – wyjaśnia prawnik.
Dodaje jednak, że przypadku zawarcia przez zarząd spółdzielni z poszczególnymi właścicielami lokali umów bezpłatnego użyczenia wydzielonych części celem swoistego zalegalizowania dotychczas bezprawnego stanu rzeczy hipotetycznie można sobie wyobrazić również roszczenie o ustalenie (stwierdzenie) nieważności zawartych w ten sposób umów jako naruszających przepisy dotyczące części wspólnej nieruchomości.
– Decyzję o tym, jakie części budynku nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali i tym samym staną się współwłasnością właścicieli (nieruchomością wspólną), podejmuje się bowiem w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości – wyjaśnia Oskar Sokolnicki.
Dodaje, że taki status poszczególnych części nieruchomości wspólnej nie może być samowolnie modyfikowany przez właścicieli lokali.