Pomocy pozostaje im szukać w regulacjach kodeksu cywilnego, m.in. klauzuli o nadzwyczajnej zmianie stosunków. Tyle że wymaga to orzeczenia sądu. Alternatywą są negocjacje z wynajmującymi.
Działalność wielu przedsiębiorców, np. zakładów kosmetycznych, salonów fryzjerskich, siłowni, klubów fitness, objęta została czasowymi ograniczeniami, wprowadzonymi rozporządzeniem Rady Ministrów z 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. poz. 566; dalej: rozporządzenie). W efekcie przedsiębiorcy ci nie osiągają dochodów, choć ponosić muszą koszty, w tym płacić za wynajmowane lokale.
Niestety w znowelizowanej ustawie z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 568; dalej: specustawa o koronawirusie) pewne regulacje dotyczące czynszu najmu wprowadzono jedynie w stosunku do niektórych grup przedsiębiorców objętych zakazem działalności. Chodzi o najemców lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. [ramka 1] oraz lokali stanowiących własność publiczną ‒ Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. [ramka 2] Natomiast dla najemców lokali od osób prywatnych nie przewidziano w ustawie antykryzysowej podobnego wsparcia. W konsekwencji sposobu wyjścia z trudnej sytuacji tacy przedsiębiorcy mogą poszukiwać jedynie w przepisach kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).

Ramka 1

Reklama
Rozwiązania dla obecnych w galeriach ©℗
Przypomnijmy, że w odniesieniu lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. postanowiono, iż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (art. 15ze ust. 1 specustawy o koronawirusie). Następnie uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Ta oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego do korzystania z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty (art. 15ze ust. 2 specustawy o koronawirusie).

Reklama

Ramka 2

Własność publiczna – ustawowe ułatwienia ©℗
W ustawie antykryzysowej przewidziano pewne rozwiązania dla objętych zakazem działalności przedsiębiorców, którzy najmują lokale stanowiące własność publiczną ‒ Skarbu Państwa lub JST. W odniesieniu do lokali stanowiących własność Skarbu Państwa, zgodnie z art. 15zzze ust. 1 ustawy antykryzysowej, należności pieniężne z tytułu gospodarowania nieruchomościami mające charakter cywilnoprawny mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej, bez zgody wojewody.
Analogiczne rozwiązania przewidziano w ustawie antykryzysowej dla najemców lokali stanowiących własność JST. W art. 15zzzf specustawy o koronawirusie przewidziano, że organ stanowiący JST może w drodze uchwały postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym (przypadających jej lub jej jednostkom organizacyjnym) w stosunku do podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.

Skoro sprawy przybrały taki obrót

Jeżeli w umowie najmu strony nie uregulowały wzajemnych praw i obowiązków na wypadek zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków lub zaistnienia siły wyższej, to zastosowanie w tej kwestii znajdą regulacje kodeksu cywilnego. Pomocna może być przede wszystkim klauzula rebus sic stantibus (art. 3571 par. 1 k.c.). Zgodnie z nią sąd może po rozważeniu interesów stron zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy – jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą.
Niewątpliwie fakt wystąpienia epidemii COVID-19 może być rozważany w kategorii okoliczności powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków umownych. Stosowanie klauzuli rebus sic stantibus jest uzależnione od spełnienia czterech przesłanek:
  • źródłem powstania zobowiązania jest umowa,
  • zmiana stosunków pomiędzy stronami kontraktu ma charakter nadzwyczajny,
  • zmiana ta niesie ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony – zawierając umowę – nie przewidywały,
  • między dwiema ostatnimi przesłankami zachodzi związek przyczynowy.
Nadmierna trudność świadczenia lub zagrożenie rażącą stratą jest następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków. Występuje wtedy, gdy spełnienie świadczenia jest w ogóle możliwe, gdyż w przeciwnym razie wejdą w grę przepisy dotyczące niemożliwości świadczenia. Nadzwyczajna zmiana musi mieć charakter powszechny, a zarazem wyjątkowy. Zmiana powinna mieć charakter trwały. W przypadku stosunków gospodarczych ta zmiana powinna przejawiać się np. załamaniem gospodarczym, bardzo dużym wzrostem bezrobocia, masowym ogłaszaniem upadłości przez przedsiębiorstwa itp.

Problem: rozstrzygnie Temida

Trzeba jednak zaznaczyć, że realizacja prawa z klauzuli rebus sic stantibus odbywa się w drodze powództwa do sądu powszechnego, co obecnie, przy mocno ograniczonej działalności sądów, może być znacznie utrudnione i wydłużone w czasie.
Mówić prościej: strona umowy, która chciałaby dokonać modyfikacji umowy, np. w zakresie czynszu, nie może żądać, powołując się na klauzulę, by druga strona umowy przychyliła się do jej żądania tylko ze względu na zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Samo wystąpienie epidemii nie zwalnia najemcy od płacenia czynszu. Nie stanowi także okoliczności, która sama przez się spowoduje renegocjację umowy. To dopiero sąd po rozpatrzeniu powództwa rozstrzygnie, czy w danym przypadku wystąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, która spowodowała, że spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą.

Zdarzenie siły wyższej

Epidemia COVID-19 może też stanowić zdarzenie siły wyższej, która będzie miała wpływ na niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z perspektywy najemcy kluczowe byłoby więc wykazanie, że nie wykonał lub nienależycie wykonał on swoje zobowiązanie (nie zapłacił czynszu) wskutek konsekwencji wynikających z pandemii, za które nie ponosi odpowiedzialności, oraz że jednocześnie dołożył należytej staranności, aby je wykonać.
Jednakże również w tym przypadku wykazanie braku odpowiedzialności najemcy może nastąpić dopiero po przeprowadzeniu postępowania sądowego.

Zalecane rozmowy

Z pewnością o wiele praktyczniejszym wyjściem pozwalającym najemcom uniknąć wikłania się w długotrwały proces sądowy są negocjacje i rozmowy z wynajmującym dotyczące obniżki czynszu, umorzenia niektórych rat czy też odroczenia ich płatności. Tym bardziej że pozasądowe rozwiązanie może leżeć również w interesie wynajmujących.
Przystępując do negocjacji, warto przygotować odpowiednią argumentację. Należałoby wskazać, dlaczego najemca wnosi o obniżenie czynszu lub zawieszenie zapłaty. Pomocne mogłoby być np. przedstawienie wynajmującemu wyliczenia, ile w tym samym okresie roku poprzedniego wynosiły obroty danego przedsiębiorstwa. W pewnych sytuacjach może być też pomocne powołanie się przez najemców na wyżej wymienione możliwości skierowania sprawy na drogę sądową.
Wynajmujący zgadzając się na czasową obniżkę czynszu, mógłby sprowadzić go do tego poziomu, który nie spowoduje u niego straty, a pozwoli najemcy utrzymać swoją działalność w tym lokalu, co pozwoli mu na zapłatę pełnego czynszu w przyszłości. Negocjacja takiego rozwiązania może pozwolić wszystkim stronom na przetrwanie na rynku i być zdecydowanie mniej kosztowna niż trwające wiele lat postępowanie sądowe.
Wydaje się, że wynajmujący też powinien być zainteresowany utrzymaniem z najemcą dobrych stosunków, mimo trudnej sytuacji dla obu stron. Nie wiadomo bowiem, co przyszłość przyniesie, a może się okazać, że lojalność i wdzięczność najemcy opłaci się wynajmującemu.