Spadkobierca mieszkania może domagać się finalizacji procedury wykupu, nawet jeśli odziedziczył też uprawnienia do najmu – uznała Izba Cywilna Sądu Najwyższego.
Sprawa dotyczyła lokalu w tzw. Domu Bez Kantów, mieszczącym się na rogu Krakowskiego Przedmieścia i ul. Królewskiej w Warszawie. Jest to budynek Funduszu Kwaterunku Wojskowego należący do Agencji Mienia Wojskowego. Matka powódki wynajmowała tam mieszkanie i chciała skorzystać z możliwości jego wykupu. Wpłaciła zaliczkę, ale nie zdążyła dokończyć transakcji, gdyż zmarła w 2005 r. W skład spadku, odziedziczonego przez powódkę i jej brata, wchodziła także ekspektatywa prawa własności lokalu. Jednocześnie kobieta przejęła też po matce prawo najmu lokalu.
W 2014 r. dokonano działu spadku w ten sposób, że ekspektatywa własności w całości przeszła na powódkę. Wtedy wniosła ona pozew o zobowiązanie agencji do złożenia stosownego oświadczenia woli. Powołała się przy tym na ekspektatywę odziedziczoną po matce, gdyż pozwalała ona wykupić mieszkanie na lepszych warunkach, niż gdyby skorzystała z własnego prawa jako najemcy lokalu.
Reklama
Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, kwestionując legitymację do jego wniesienia – kobieta nie spełniała bowiem wymagań dotyczących kwaterunku wojskowego. Sąd apelacyjny wskazał, że warunki te nie mają znaczenia dla prawa wykupu mieszkania. Stwierdził jednak, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego powódka powinna skorzystać z własnego prawa najemcy, gdyż jest ono silniejsze niż odziedziczona ekspektatywa. Nie może zaś zasądzić ponad roszczenie i uznać powództwo na podstawie innego prawa, niż w nim wskazano. Dlatego pozew oddalił.

Reklama
Powódka wniosła skargę kasacyjną, zarzucając, że takie rozstrzygnięcie de facto pozbawia ją konstytucyjnego prawa dziedziczenia w odniesieniu do ekspektatywy. Jej pełnomocnik na rozprawie wywodził, że między dwoma tytułami prawnymi do lokalu nie ma kolizji, gdyż posiada je ta sama osoba. Ponadto – po podziale spadku – posiada je wyłącznie. Nie ma więc innych osób, których interes wymagałby tak drastycznego ograniczenia praw jego klientki.
Przedstawiciel Agencji Mienia Wojskowego argumentował zaś, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego dziedziczenie ekspektatywy prawa wchodzi w grę tylko wyjątkowo, w sytuacji gdy spadkobierca nie ma innego silniejszego prawa, na podstawie którego może domagać się przeniesienia lokalu. W tym wypadku zaś prawem tym jest prawo najmu – jako że jego przejście następuje na mocy przepisu szczególnego (art. 691 kodeksu cywilnego) – ma ono pierwszeństwo przed ogólnymi zasadami dziedziczenia praw rzeczowych.
Sąd Najwyższy jednak uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Uwzględnił on argumenty powódki, że oddalenie powództwa de facto oznaczałoby wyzucie jej z dziedziczenia. Nie podzielił natomiast zdania strony pozwanej, że prawo najmu jest silniejsze od ekspektatywy. Przeciwnie – po realizacji zmieni się ona we własność, a wówczas uprawnienia z tytułu najmu, jako słabsze prawo do nieruchomości – wygasną. Ekspektatywa prawa nie przeszłaby na powódkę tylko wtedy, gdyby matka nie spełniała warunków do jej uzyskania – tak jednak w tej sprawie nie było.

orzecznictwo

Wyrok Sądu Najwyższego z 4 grudnia 2019 r., sygn. akt I CSK 506/18 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia