Stan prawny kupowanej nieruchomości warto skontrolować. Zaniechanie tego naraża nabywcę na odpowiedzialność za dług hipoteczny. Także wówczas, gdy wpis hipoteki nastąpił już po sfinalizowaniu transakcji, gdyż wpisy takie mają moc wsteczną od daty złożenia stosownego wniosku do sądu.
Sprawa dotyczyła zasądzenia ponad 86 tys. zł na rzecz towarzystwa ubezpieczeniowego od Władysława B., właściciela działki obciążonej na rzecz spółki hipoteką przymusową. Hipoteka została wpisana do księgi wieczystej założonej na nieruchomości, gdy ta należała jeszcze do Elżbiety K. Pani K. była winna firmie ubezpieczeniowej wspomniane 86 tys. zł, a wpis był pokłosiem wszczęcia egzekucji tego długu. Wniosek do sądu w tej sprawie spółka złożyła w marcu 2010 r. Kobieta miesiąc później zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości z Władysławem B. Jeszcze wtedy hipoteka nie była wpisana do księgi wieczystej, była tam jedynie wzmianka o zabezpieczeniu. Sprzedaż nieruchomości doszła do skutku pod koniec kwietnia 2010 r., a w akcie notarialnym zaznaczono, że istnieje w księdze wieczystej wzmianka o zabezpieczeniu, nie precyzując jednak jej treści.
Gdy nowy właściciel dowiedział się o złożonym wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki przymusowej, sam z kolei wnioskował o wyłączenie nieruchomości. Ten wniosek oddalono, a po upływie kolejnego miesiąca sąd wreszcie wpisał hipotekę do księgi wieczystej. Gdy towarzystwo ubezpieczeniowe postanowiło wyegzekwować dług hipoteczny od nowego właściciela, ten odmówił zapłaty i sprawa trafiła do sądu. Powództwo zostało uwzględnione, a apelacja i ostatecznie skarga kasacyjna pozwanego właściciela zostały oddalone.
Reklama
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku kończącego sprawę wskazał przede wszystkim, że twierdzenie, jakoby zobowiązania hipotecznego nie było w chwili nabycia nieruchomości, nie ma podstaw prawnych. Artykuł 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916) stanowi bowiem, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis, za to art. 29 ustawy wskazuje zaś, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie go, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Tym samym fakt, że postanowienie sądowe o wpisie hipoteki zapadło dopiero w czerwcu 2010 r. nie ma znaczenia prawnego, gdyż stosowny wniosek towarzystwo ubezpieczeniowe złożyło w marcu tego roku. A umowa sprzedaży została zawarta niespełna miesiąc po złożeniu wniosku o hipotekę.
– Przepis art. 2 ustawy o księgach wieczystych ustanawia jawność tych ksiąg. Dalej stanowi, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Tymczasem wzmianka była w księdze i wspomniano o niej w akcie notarialnym sprzedaży obciążonej nieruchomości. Pozwany zachował się więc dość niefrasobliwie, bazując tylko na oświadczeniu sprzedającej, że nieruchomość nie ma wad prawnych, i nie sprawdzając rzeczywistego stanu prawnego nabywanego gruntu. A przecież mógł i powinien to uczynić, czy chociażby zapytać notariusza, jakie znaczenie ma wzmianka w księdze. Jego uprawnienia nie zostały więc naruszone, a skarga była bezzasadna – powiedziała sędzia Małgorzata Manowska.

orzecznictwo

Wyrok Sądu Najwyższego z 30 października 2019 r., sygn. akt V CSK 379/18.