Usunięcie dłużnika z lokalu teraz trudniejsze

21 kwietnia weszła w życie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), która zmieni diametralnie sytuację właścicieli nieruchomości (w tym przedsiębiorców), którzy wynajmują mieszkania osobom fizycznym, jak również wierzycieli egzekwujących z nieruchomości (lokalu mieszkalnego) oraz nabywców licytacyjnych mieszkań. Na zmienione przepisy powinni zwrócić szczególną uwagę nie tylko przedsiębiorcy nabywający mieszkania w licytacjach komorniczych, lecz także wszyscy ci, którzy wynajmują nieruchomości osobom fizycznym.

Chodzi o zmianę w art. 1046 par. 4 k.p.c. Dotychczas, gdy nie było orzeczenia sądu o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, osoba zamieszkująca lokal, będąca dłużnikiem, mogła być usunięta z lokalu np. do schroniska lub noclegowni, nawet jeżeli gmina w terminie sześciu miesięcy nie znalazła takiej osobie tymczasowego pomieszczenia. Po nowelizacji w przepisie tym nie ma już określonego terminu dla gminy na znalezienie lokalu zastępczego. W konsekwencji oznacza to, że dłużnik ma prawo zamieszkiwać w lokalu dopóty, dopóki gmina nie zapewni mu lokalu zastępczego, a gmina nie ma terminu zawitego na dokonanie tej czynności. Sytuacja taka może trwać nawet kilka lat.

Nie ma niestety rozwiązania prawnego, które by w pełni uchroniło przedsiębiorców przed konsekwencjami nowelizacji. Ci, którzy prowadzą działalność polegającą na wynajmowaniu mieszkań, mogą jednak podjąć pewne działania, które pozwolą zminimalizować ryzyko związane z niesolidnymi najemcami. W trudniejszej sytuacji są ci, którzy kupują lokale na licytacjach komorniczych.

Na licytacji komorniczej

Przedsiębiorcy nabywających lokal w drodze licytacji komorniczej muszą liczyć się z tym, że mogą ponieść znacznie większe wydatki niż dotychczas. Zasadniczo mają bowiem jedynie dwa sposoby usunięcia dłużnika z lokalu. Pierwsza możliwość wiąże się z oczekiwaniem na wyznaczenie przez gminę pomieszczenia tymczasowego, co może nastąpić w bliżej nie określonym terminie. Drugim sposobem jest zapewnienie przez przedsiębiorcę we własnym zakresie lokalu tymczasowego (na co pozwala art. 1046 par. 5 k.p.c.) – a to będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami.

Warto przy tym zauważyć, że art. 1046 par. 5 k.p.c. nie precyzuje, na jaki okres pomieszczenie tymczasowe ma zostać dłużnikowi zapewnione. Przepis ten jedynie wskazuje, że ma ono spełniać wymogi pomieszczenia tymczasowego, którego definicję zawiera art. 2 pkt. 5a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. A mianowicie musi być to „pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”.

Kwestia terminu była jednak przedmiotem orzecznictwa. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – I Wydział Cywilny w wyroku z 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I ACa 632/12, wskazał, że „spełnieniem wymogu wskazania przez wierzyciela miejsca, do którego można by wyeksmitować dłużnika, jest wynajęcie dla niego hotelu na okres tygodnia.” Dlatego też powyżej wskazany okres należy uznać za wystarczający.

Wynajmujące firmy

W przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą, mającą za przedmiot wynajem lokali mieszkalnych osobom fizycznym, jedynym i w 100 proc. skutecznym dla przedsiębiorcy sposobem obrony przed konsekwencjami nowelizacji jest zawarcie umowy najmu instytucjonalnego, który uregulowany jest w art. 19f i dalszych ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najistotniejszym elementem przedmiotowej umowy jest oświadczenie najemcy, złożone w formie aktu notarialnego, że „podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu”. Dodatkowo w oświadczeniu tym powinno znaleźć się stwierdzenie, że „najemca przyjął do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje”.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego wraz z powyżej wskazanym oświadczeniem, gwarantuje przedsiębiorcy możliwość zastosowania art. 1046 par. 51 k.p.c., tj. pominięcia procedury oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe i usunięcia dłużnika do noclegowani bądź innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Renegocjacja umowy

Przedsiębiorcy, który zawarli umowy najmu w tradycyjnej formie, mogą je renegocjować. Problem w tym, że jest to możliwe jedynie w ramach dobrowolnego porozumienia z najemcą. Niestety w przypadku gdy najemca nie zgodzi się na zmianę warunków umowy, a następnie odmówi dobrowolnego wydania lokalu – przedsiębiorca będzie zmuszony przeprowadzić pełną procedurę usunięcia go z lokalu. A jest ona z reguły długotrwała. Mianowicie najpierw wynajmujący będzie zmuszony wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie opróżnienia lokalu. Właściwy w niniejszej sprawie będzie sąd rejonowy bądź okręgowy (w zależności od wartości przedmiotu sporu, którą określa się na podstawie art. 23 k.p.c.), w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania pozwanego.

Sąd, wydając orzeczenie o opróżnieniu lokalu, będzie również decydował, czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli prawo takie ustali, to wstrzyma wykonanie orzeczenia o opóźnieniu lokalu do czasu przyznania lokalu socjalnego. Sąd będzie zobowiązany do ustalenia prawa do lokalu socjalnego w stosunku do kobiet w ciąży, małoletniego niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby mającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, jeżeli w danej gminie przedmiotowa uchwała została podjęta. W pozostałych przypadkach sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego, ale nie musi, i czyni to według własnego uznania, kierując się kryterium dotychczasowego sposobu korzystania przez lokatorów z mieszkania oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Natomiast gdy prawo do lokalu socjalnego nie zostanie ustalone, to usunięcie dłużnika z lokalu będzie mogło nastąpić dopiero po zapewnieniu dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego, o którym była mowa powyżej – albo przez właściciela, albo przez gminę. Biorąc pod uwagę zasoby mieszkaniowe gmin, w tym pomieszczenia zastępcze i lokale socjalne, oraz to, jak długo dotychczas trwało i trwa nadal znalezienie tego typu lokali, należy przewidywać, że zapewnienie pomieszczeń tymczasowych będzie ciągnąć się latami.

Odszkodowanie od lokatora lub gminy

W okresie oczekiwania na przyznanie pomieszczenia tymczasowego właścicielowi będzie przysługiwało odszkodowanie od lokatora (art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Jego wysokość powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. A jeżeli tak wyznaczona kwota nie pokrywa poniesionych strat, to właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

W praktyce egzekucja czegokolwiek od lokatora, który nie płaci czynszu, będzie raczej wątpliwa. W takiej sytuacji właściciel będzie mógł występować do gminy o zapłatę odszkodowania na zasadach ogólnych – w trybie art. 417 kodeksu cywilnego. W tym przypadku jednak trzeba będzie wykazać szkodę oraz udowodnić, że wystąpiło niezgodne z prawem zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Będzie to wyjątkowo trudne – m.in. z tego powodu, że nie ma żadnego konkretnego terminu dla gminy na znalezienie pomieszczenia tymczasowego.

Bezprawne działania nie pomogą

Należy przestrzec przedsiębiorców przed nieprzemyślanymi działaniami mającymi przymusić najemcę do opuszczenia zajmowanego lokalu. Mogą one narazić wynajmujących na odpowiedzialność odszkodowawczą, a nawet karną. Przykładem może być wymiana zamków w lokalu mieszkalnym bądź odcięcie mediów od lokalu, ale również inne czynności zmuszające najemcę do opuszczenia lokalu. Powyższe działania będą stanowiły czyn zabroniony określony w art. 191 par. 1a kodeksu karnego, który stanowi, że „karze podlega, kto w celu określonym w par. 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Karą przewidzianą za tego typu przestępstwo jest pozbawienie wolności do lat trzech.

Ponadto wynajmujący, w ramach odpowiedzialności cywilnej, za pozbawienie najemcy posiadania lokalu wskutek wymiany zamków w drzwiach i niewpuszczenia go do mieszkania może zostać pozwany przez niego o przywrócenie posiadania samoistnemu posiadaczowi i zaniechanie naruszeń. Wyrokowi może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Co więcej, najemca może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym na zasadach ogólnych (przy czym będzie musiał wykazać szkodę).

Inne konsekwencje

Niebezpośrednią, ale również istotną z punktu widzenia przedsiębiorców konsekwencją wejścia w życie nowelizacji jest osłabienie egzekwowalności zabezpieczenia wierzytelności na hipotece lokalu mieszkalnego. W sytuacji gdy utrudnione będzie usunięcie dłużnika z lokalu, równocześnie mniej będzie osób, które będą zainteresowane nabyciem przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji słabsza będzie skuteczność egzekucji komorniczych z nieruchomości.

Jeżeli egzekucja z nieruchomości będzie mniej skuteczna niż dotychczas, to należy przewidywać, że również instytucje finansowe udzielające kredytów i zabezpieczające przysługujące im wierzytelności na hipotece lokalu mieszkalnego będą dogłębniej weryfikowały zdolność kredytową przyszłych kredytobiorców, a uzyskanie kredytu na zakup mieszkania może okazać bardziej skomplikowane niż do tej pory.

Reasumując: nowe przepisy szczególnie utrudnią działalność przedsiębiorcom, którzy w ramach prowadzonej działalności nabywają lokale mieszkalne na licytacji komorniczej, gdyż ostatecznie nawet po przysądzeniu prawa własności nieruchomości przedsiębiorca pozostanie z problemem lokatora zamieszkującego w tym lokalu i bez narzędzi prawnych gwarantujących mu usunięcie go w przewidywalnym terminie. Przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne osobom fizycznym i nie zawarli umowy najmu instytucjonalnego, również będą musieli zmierzyć się z konsekwencjami wejścia w życie nowych przepisów.

Sąd Najwyższy w stanowisku z 8 lutego 2018 r., wyrażonym w ramach opinii do projektu noweli k.p.c., negatywnie ocenił zmianę art. 1046 par. 4 k.p.c. Stwierdził, że w sposób nadmierny i drastyczny narusza ona konstytucyjnie chronione prawo własności. Brak jest tu wyważenia interesów właściciela i osoby eksmitowanej. Realnie państwo przez bezterminowe ograniczenie prawa właściciela do realizacji prawomocnego orzeczenia przeniosło na właścicieli lokali ciężar zabezpieczenia przed bezdomnością niewypłacalnych dłużników, który to stan może trwać latami.

Art. 1046 par. 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.) w wersji obowiązującej od 21 kwietnia br.:

„Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie”.

Podstawa prawna

Art. 23, art. 1046 par. 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.).

Art. 2 pkt 5a, art. 19 ust. 1 i 2, art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).

Art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).

Art. 191 par. 1a ustawy z 6 czerwca 1997 r. ‒ Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1600 ze zm.).