Subskrybuj nas na Youtube
- Osobom z apartamentowców z lat 90. może się bardziej opłacać przekształcenie według dotychczasowej ustawy. Dla dużych spółdzielni z lat 60. korzystniejszy i szybszy będzie nowy tryb - mówi Grzegorz Hlebowicz w rozmowie z DGP.
/>
Ile postępowań administracyjnych dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności prowadzi Żoliborz?
Jest ok. 250 postępowań, ale osób, które są nimi zainteresowane, jest dużo więcej i liczone są w tysiącach. W tej chwili zewidencjonowanych użytkowników wieczystych, nie osób, tylko wyodrębnionych lokali, mamy ponad 10 tys. Wszystkich mieszkańców Żoliborza jest zaś ok. 50 tys. A trzeba pamiętać, że nie wszyscy użytkownicy wieczyści chcieli złożyć wnioski o przekształcenie.
Dlaczego?
Chodzi o te podmioty prywatne, które miały kiedyś własność gruntu, ale ją utraciły przez dekret Bieruta. Kolejny reżim komunistyczny ustanowił dla nich najpierw prawo własności czasowej, a potem prawo użytkowania wieczystego. Otrzymali je na 99 lat za symboliczną wartość. I ta jednorazowa, uiszczona wówczas kwota była jednocześnie opłatą za cały okres użytkowania wieczystego. Osoby te nie wnoszą corocznych opłat i nie są zainteresowane przekształceniem w prawo własności zgodnie z ustawą z 2005 r. Im się to nie opłaca.
Ile takich osób jest?
Z uwagi na brak opłat rocznych nie prowadzimy szczegółowej ewidencji, ale możemy szacować liczbę takich nieruchomości na 40‒50 w skali dzielnicy.
Oprócz tego są właściciele domów jednorodzinnych, którzy już zdążyli się uwłaszczyć.
Tak, umożliwiła im to dotychczasowa ustawa i uchwała Rady Warszawy z 95-proc. bonifikatą przekształceniową. Wszyscy ci, którzy mieli jasną sytuację – był jeden użytkownik wieczysty albo kilku zgodnych ze sobą – w sposób szybki mogli zmienić użytkowanie wieczyste na prawo własności. I to działo się na Żoliborzu przez ostatnią dekadę. W latach 2009‒2018 wydano 608 decyzji administracyjnych dotyczących procedury przekształcenia (to suma decyzji pozytywnych, negatywnych i zmieniających).
Co z mieszkańcami lokali w dużych spółdzielniach mieszkaniowych?
Tu było trudniej, bo bonifikaty udzielone przez miasto ich nie dotyczyły. Dopiero w 2017 r. warszawscy radni podjęli uchwałę, zgodnie z którą i spółdzielnie mogą przekształcić prawo użytkowania wieczystego z 95-proc. upustem. Od tej pory rozpoczął się masowy napływ wniosków o przekształcenie.
Prowadzone teraz na Żoliborzu postępowania nie dotyczą już w ogóle osób fizycznych?
Zostało jeszcze 20–30 spraw i są realizowane na bieżąco. Reszta dotyczy nieruchomości wielolokalowych.
Na jakim etapie są te sprawy? Nowa ustawa wprowadzi zaświadczenia o przekształceniu, dziś potrzebne są decyzje administracyjne.
Zaświadczenia oznaczają, że przekształcenie dokona się z mocy praca. Dziś musi być przeprowadzone szczegółowe postępowanie wyjaśniające. W jego toku uzyskujemy kilkanaście przeróżnych opinii. Dotyczą choćby stanu roszczeń do nieruchomości. Oprócz tego musimy sprawdzić, czy toczą się podstępowania dotyczące nabycia nieruchomości na cel publiczny. Bywają też inne przeszkody. Dosyć często na Żoliborzu zdarza się sytuacja, kiedy w skład gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste wchodzi nieruchomość, która w planie miejscowym przeznaczona jest pod drogę publiczną, a co więcej, jest dziś pod nią zajęta. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych ta działka nie może stanowić własności osoby fizycznej czy prawnej innej niż Skarb Państwa czy jednostka samorządu terytorialnego.
Zgodnie z obecną ustawą głos sprzeciwu jednej osoby może zablokować przekształcenie we własność gruntu. Czy było to wykorzystywane?
Uczestniczyłem w walnych zebraniach mieszkańców czterech żoliborskich osiedli Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, gdzie zachęcałem do tego, by nie blokować postępowań według starej ustawy. Wystarczy liberum veto jednego spółdzielcy wieczystego użytkownika i sprawa idzie do kosza. Prosiłem więc, by nie składali sprzeciwu wobec wniosku o przekształcenie, tylko ewentualnie wtedy, gdy będzie już oszacowana wartość przekształcenia. Wtedy będą wiedzieli, czy opłaca im się zmiana na starych zasadach, czy może lepiej skorzystać z nowych zapisów, gdzie też wiadomo, ile ta opłata przeształceniowa będzie wynosiła. Były jednak takie osoby, które obawiały się, że koniec użytkowania wieczystego oznacza w przyszłości wysokie podatki od wartości nieruchomości. Ale choć jest to może i prawdopodobne, to jednak bardzo odległe w czasie.
W nowej ustawie zapisu, że sprzeciw jednej osoby unieważnia wniosek, już nie ma. Jednak osoby, które wnioski złożyły, jeśli będą chciały je kontynuować na dotychczasowych zasadach, muszą o tym poinformować do końca marca 2019 r. To państwa trochę blokuje, prawda?
Tak, decyzje będziemy mogli podejmować dopiero od 1 kwietnia. Ale nasza dzielnica w czasie konsultacji nowego projektu ustawy wnosiła o taki czas do namysłu. Daje on możliwość podjęcia świadomej decyzji.
Dzielnica przyśle użytkownikom wieczystym informację, jakie będą koszty przekształcenia w wariancie A i B?
Nie. Jeśli czyjeś postępowanie jest na takim etapie, że dojdzie do zlecenia operatu szacunkowego, to po zapoznaniu się z nim będzie mógł podjąć decyzję, czy chce się przekształcić według starej ustawy, czy też z mocy nowego prawa.
Ale on może nie wiedzieć, co mu się opłaci.
Wariant z nowej ustawy jest znany każdemu – to 20 razy opłata dotychczasowa za użytkowanie wieczyste, a każdy z naszych mieszańców ma informację, ile ta opłata wynosi. Wariant z ustawy z 2005 r. też jest jasny, bo do końca roku w większości spraw będziemy dysponowali wycenami. One muszą być opracowywane na samym końcu, już po tym, jak wiemy, czy są spełnione wszystkie przesłanki do przekształcenia.
No i wtedy wartość gruntu oszacowana jest realnie.
To zależy m.in od tego, od jak dawna ktoś ma prawo do użytkowania wieczystego. Opłata za przekształcenie to kwota pomiędzy wartością prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego. Szacowanie wartości prawa użytkowania wieczystego jest zależne od tego, ile jeszcze lat to prawo będzie aktualne. Jeśli jest przyznane kilka lat temu na 99 lat, to istnieje niewielka różnica między wartością użytkowania wieczystego a własnością. Natomiast jeśli ktoś ma od dawna prawo do użytkowania wieczystego przyznane w latach 60. ubiegłego wieku, to różnica będzie większa (bo wartość prawa użytkowania wieczystego będzie niższa) i w związku z tym dopłata większa. Dla takich właśnie osób był poprzedni system bonifikat Rady Warszawy (60 proc. bonifikaty powiększane o 1 proc. za każdy rok trwającego prawa użytkowania wieczystego). Dziś jest to dla wszystkich 95 proc.
Czyli w lepszej sytuacji byli ci użytkownicy z apartamentowców z lat 90. niż ci z bloków z lat 60.?
Tak, w przypadku osób z apartamentowców różnica pomiędzy prawem własności a ich młodym użytkowaniem wieczystym będzie niższa. Ich przekształcenie może się więc bardziej opłacać według dotychczasowej ustawy. Dla dużych spółdzielni z lat 60. korzystniejszy i szybszy będzie nowy tryb.
Czy zaświadczenia spowodują, że postępowania będą krótsze?
Zdecydowanie. Jeśli dziś mamy np. do sprawdzenia 20 punktów, to będziemy mieli dwa, trzy. Warunkiem przekształcenia jest zabudowanie gruntu budynkiem mieszkalnym i chociażby to trzeba będzie sprawdzić. Jeżeli Rada Warszawy zdecyduje się na przyjęcie nowej uchwały w sprawie bonifikat, a mamy sygnały, że tak będzie, to trzeba też będzie sprawdzić nieruchomości pod kątem prowadzonej działalności gospodarczej.
Nie wszystkie sprawy będą tak samo proste?
Właśnie. Mamy na przykład budynek spółdzielni, który stoi na trzech działkach i każda działka wchodzi w skład innej nieruchomości i ma inny stan prawny. Jedna jest nawet przekształcona. Ale jest problem, bo lokale z tego budynku mają udziały w gruncie określone w stosunku do całej nieruchomości budynkowej. No i są tam też lokale użytkowe. To casus wyjątkowy. W większości starych bloków nie przewiduję jednak problemów z określeniem, czy budynek spełnia funkcje mieszkalne czy nie. One w 80‒90 proc. składają się z lokali mieszkalnych, a powierzchna użytkowa znajduje się na parterze. Nie zostaną wydane zaświadczenia tam, gdzie będą wątpliwości np. komu nieruchomość podlega, czasem pewnie będziemy to ustalać w sądzie. Kłopot będzie też, jeżeli na działce są dwa budynki i jeden jest biurowcem a drugi ma charakter mieszkaniowy.
Uwłaszczenie z mocy prawa, w ciągu roku. Zdążycie państwo?
Nie mamy innego wyjścia, na Żoliborzu sobie poradzimy, ale duże dzielnice mogą mieć z tym problemy, m.in. organizacyjne i kadrowe. Wydziały ds. nieruchomości nie są duże i mają też inne zadania. Jeśli jeszcze ktoś ma na swoim terenie dużo starych spółdzielni mieszkaniowych, łatwo mieć nie będzie. Pewne jest jedno, że w przyszłym roku użytkownicy wieczyści nie uiszczą żadnej opłaty rocznej. To wynika z ustawy. Ustawodawca dał im finansowe wakacje w użytkowaniu wieczystym na 12 miesięcy. Czyli jeżeli w czynszu mieli do tej pory stałą opłatę za użytkowanie wieczyste, to jej nie będzie, czynsz zostanie obniżony. Za to w 2020 r. ci, którzy nie zdecydują się na opłatę jednorazową, zapłacą za dwa lata. Jeżeli jakaś gmina w ciągu roku tego postępowania nie zakończy i nie wystawi zaświadczenia, błędnie zakładając, że zatrzyma dochody z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, to będzie to działanie nieskuteczne. Przekształcenie następuje z mocy prawa – więc czy będzie wydane zaświadczenie czy nie – nie będzie podstaw do pobierania opłat rocznych.
Opłata przekształceniowa będzie wyliczana na podstawie rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. Wiele samorządów od lat ich nie aktualizowało. Jak jest na Żoliborzu?
Od 2009 r., czyli od czasu przejęcia rzez dzielnice spraw użytkowania wieczystego, na terenie Żoliborza aktualizacją zostało objęte ok. 90 proc. powierzchni użytkowania wieczystego. Mamy w miarę aktualne wyceny. Zdarzają się nieruchomości z niższymi wycenami, sprzed wielu lat, ale to pojedyncze przypadki. W innych dzielnicach Warszawy jest z tym problem. Są nieruchomości, które były ostatni raz wyceniane w latach 90. ubiegłego wieku. Nie ma wątpliwości, że do końca roku nowej wyceny się nie zrobi. Stara zaś wpłynie na zaniżenie opłaty przekształceniowej.
Przekształcenie oznacza dla samorządów utratę środków z użytkowania wieczystego. Ile straci Żoliborz?
W naszym przypadku to 30 proc. dochodów realizowanych przez dzielnicę. Ale o tym, jak duże ubytki w budżecie spowoduje przekształcenie, zadecyduje atrakcyjność bonifikat, jeśli radni o nich zdecydują.
Co mają robić te jednostki samorządu terytorialnego, które do zmiany się nie przygotowały?
Gdy użytkowaniem wieczystym zajmowało się miasto stołeczne, to w całej Warszawie był chaos. Większym organizmem zarządza się trudniej. Im mniejsza jednostka samorządu terytorialnego, tym większa jest szansa na ułożenie sobie spraw. Wydaje się więc, że receptą jest decentralizacja i subsydiarność. Pojęcie subsydiarności jest mieście stołecznym źle realizowane. Miasto gmina przekazuje dzielnicy jednostce pomocniczej tylko te zadania, które miasto przerastają, zadania lekkie, łatwe i zyskowne sobie pozostawiając. Temat użytkowania wieczystego jest złożony i trudny, dlatego od 2009 r. zajmuje się nim dzielnica.
