Przekształcenie we własność: Czy istnieje obowiązek wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu?

Zgodnie z postawieniami ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przekształceniu z mocy prawa podlegają grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

- W zakresie tych pierwszych, w ogóle nie dochodzi do wyodrębniania lokali, gdyż budynki te stanowią przedmiot własności jako całość. Stąd przekształceniu podlegać będą bez względu na wyodrębnienie w nich jakichkolwiek lokali. W odniesieniu natomiast do budynków wielorodzinnych, rzeczywiście wymagane jest wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu – artykuł 1 ust. 2 pkt 2) ustawy wprost odwołuje się do kryterium przeznaczenia co najmniej połowy lokali w takim budynku na cele mieszkaniowe – wyjaśnia Bartosz Łaski, Managing Associate w kancelarii Kucharski & Partners.

Jakie będą tego konsekwencje? W przypadku odrębnej własności lokalu, utworzenie odrębnej księgi wieczystej lokalowej jest niezbędne do powstania tego prawa. Oznacza to, że z dniem 1 stycznia 2019 roku to właściciel lokalu stanie się współwłaścicielem gruntu, na którym znajduje się budynek położony na gruncie dotychczas oddanym w użytkowanie wieczyste.

Przekształcenie w spółdzielniach mieszkaniowych

Należy jednak pamiętać, że na gruncie polskiego prawa do czynienia mamy jeszcze z odrębną, ograniczoną formą własności, jaką są tytuły prawne do lokali w ramach budownictwa spółdzielczego. Ta specyficzna legislacyjna konstrukcja przełoży wraz z wejściem w życie ustawy przekształceniowej na odmienną sytuację prawą osób, które są posiadaczami własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

- Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że do powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest wymagane utworzenie osobnej księgi wieczystej lokalowej (wyodrębnienie lokalu). W praktyce księgi wieczyste są wyodrębniane dla tych mieszkań jedynie w przypadku, gdy nabywcy zamierzają je kupić posiłkując się kredytem bankowym. Banki bowiem zwykle oczekują zabezpieczenia w postaci ustanowienia hipoteki na danym lokalu, do czego niezbędne jest założenie odrębnej księgi wieczystej. W pozostałym zakresie, co do zasady, nie praktykuje się wyodrębniania lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych – twierdzi Bartosz Łaski.

Ekspert podkreśla także, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, osoba legitymująca się takim prawem nie posiada żadnego tytułu prawnego do gruntu. Tytuł ten bowiem przysługuje niepodzielnie spółdzielni mieszkaniowej. W sytuacji wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu w takim budynku, cały budynek będzie podlegał pod ustawę przekształceniową – przy czym uwłaszczenie zostanie dokonane na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, a nie na rzecz poszczególnych lokatorów.

- W przypadku wyodrębnienia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, grunt, na którym położony jest budynek mieszkalny zostanie uwłaszczony na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, a nie na rzecz danego lokatora. Zgodnie z art. 9 ust. 6 ustawy w takiej sytuacji osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, skorzysta ze stosownej bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynku – podsumowuje Łaski.

Tego samego zdania w kwestii obowiązku wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu w budynkach spółdzielczych jest Patrycja Gorgoń-Wróbel, radca prawny w Kancelarii BWHS Bartkowiak Wojciechowski Hałupczak Springer. W wywiadzie dla gazetaprawna.pl stała bowiem na stanowisku, iż odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych wystarczy, że tylko jedno mieszkanie będzie miało wyodrębnioną własność i wówczas automatycznie cały budynek spółdzielni będzie podlegał nowej ustawie.

- Osoby, które mają mieszkania w bloku w formie wyodrębnionej własności, będą sami od tej pory przez 20 lat płacić opłatę przekształceniową. Natomiast, co do pozostałych osób mających w takim bloku lokatorskie i spółdzielcze prawo własności, opłatę przekształceniową będzie płacić bezpośrednio spółdzielnia – twierdzi Gorgoń-Wróbel.

Użytkowanie zostanie?

Choć założeniem ustawy przekształceniowej była likwidacja użytkowania wieczystego, może okazać się, że ta konstrukcja prawna zostanie z nami na dłużej. Eksperci w Tygodniku DGP podkreślali bowiem, iż trudne w ocenie może być, które budynki, obiekty czy nawet urządzenia związane z daną nieruchomością można uznać za „umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych” – tylko one podlegać będą bowiem ustawie przekształceniowej. Ostateczna decyzja o przekształceniu będzie pozostawiona lokalnym włodarzom, a spory powstałe na gruncie wchodzącej w życie 1 stycznia 2019 r. ustawy będą kończyć się przed sądami.