Subskrybuj nas na Youtube
Deweloperzy mają pomysł, jak pogodzić tych, którzy kupują lokale, by zarabiać na turystach, z tymi, którzy kupują je, by w nich mieszkać. Eksperci: To droga donikąd, potrzeba głębszych zmian
Najem krótkoterminowy staje się w Polsce coraz popularniejszy. Osoby posiadające mieszkania na wynajem coraz częściej decydują się też na oferowanie ich turystom na doby. Inwestujący w ten biznes nie tylko wykupują pojedyncze mieszkania w kamienicach położonych w atrakcyjnych turystycznie częściach miast, lecz także coraz częściej zgłaszają się do deweloperów, wykupując część mieszkań w apartamentowcach. Rodzi to niezadowolenie tych nabywców, którzy kupują lokale, by w nich mieszkać. Dla nich najem krótkoterminowy prowadzony przez sąsiada bywa uciążliwy.
Rozdzielmy inwestycje!
Ministerstwo Sportu i Turystyki postanowiło wziąć pod lupę tego rodzaju działalność. Zapowiedziało uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego. Zmiany idą w kierunku wyeliminowania szarej strefy. Regulacja skupia się na wprowadzeniu obowiązkowej rejestracji lokali na wynajem krótkoterminowy oraz sposobie ich kontroli. Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich proponuje rozwiązanie, które ma pogodzić interes obu stron: podzielić apartamentowce na część z mieszkaniami na wynajem i część z lokalami niekomercyjnymi. Tym samym właściciele lokali, którzy chcą w nich zamieszkać, zostają oddzieleni od tych, którzy lokal nabyli w celach inwestycyjnych. Ten pomysł niektórzy deweloperzy już zaczynają wcielać w życie.
– Próbujemy w ten sposób odpowiedzieć na potrzeby klientów. To rozwiązanie ma też w przyszłości zapobiec konfliktom między mieszkańcami – tłumaczy Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
To trudne do egzekwowania
Eksperci mówią jednak, że niestety w praktyce rozwiązanie takie będzie trudne do wdrożenia. – Deweloper nie ma ani na tyle skutecznych narzędzi, ani prawnych środków, by zmusić kupującego lokal z części niekomercyjnej, by nie wynajmował go w modelu krótkoterminowym. Nieruchomość jest własnością kupującego i może nią rozporządzać we własnym zakresie – zaznacza Magdalena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.
Przykładowo określenie sposobu użytkowania lokalu w akcie notarialnym byłoby zdaniem prawników naruszeniem prawa własności.
Niektórzy prawnicy proponują natomiast rozwiązanie polegające na zapisaniu podziału nieruchomości, np. w umowie zarządu wspólnoty lub regulaminie wspólnoty. Tyle że i ono nie zagwarantuje w pełni powodzenia na dłuższą metę.
– Wspólnota mieszkaniowa, jeszcze przez podpisaniem pierwszego aktu notarialnego w nieruchomości, może w umowie zarządu określić, jaka część lokali będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Innym rozwiązaniem jest uregulowanie tej kwestii w regulaminie wewnętrznym użytkowania nieruchomości, czyli zabronienie w części dla mieszkańców wynajmowania na godziny, doby czy dni – proponuje Renata Robaszewska, radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Robaszewska&Płoszka. Szczególnie że, jak zauważa, deweloper, który w ten sposób podzieli swoją inwestycję, ma z reguły większość we wspólnocie. Właściciel, który się do ustalonych zasad nie zastosuje, czyli zacznie najmować mieszkanie, dopuszcza się rażącego naruszenia porządku domowego. W tej sytuacji wspólnocie może przysługiwać prawo wykupienia jego lokalu.
Prawda jest jednak taka, że mało którą wspólnotę stać na takie rozwiązanie. – Poza tym właściciel takiego lokalu zawsze ma prawo zaskarżenia regulaminu, a co za tym idzie, uchwały podjętej w stosunku do niego, do sądu. Może się powołać na naruszanie zasady współżycia społecznego czy wręcz przepisów o prawie własności, bo regulamin de facto narusza swobodę rozporządzania własnym lokalem – komentuje Krzysztof Prokop, dyrektor działu prawnego Sawy Apartments.
Znane są już wyroki, w których wspólnota mieszkaniowa wygrała w sądzie z właścicielem mieszkania wynajmowanego turystom (problemem była uciążliwość dla stałych lokatorów).
– Są jednak też wyroki, które wskazują, że właściciel ma prawo do rozporządzania własnością według uznania, o ile ten najem nie jest drastycznie uciążliwy i nie narusza norm – zauważa Magdalena Kosiura.
Poza tym z czasem w takiej nieruchomości, gdzie zasady wykorzystania mieszkań reguluje regulamin wspólnoty, może zdarzyć się i tak, że większość we wspólnocie zyskają zwolennicy komercyjnego wykorzystania nieruchomości. Wtedy uchwały ograniczające mogą zostać przez nich zniesione.
Potrzebna ustawa
Dlatego eksperci twierdzą, że potrzebne są raczej ustawowe przepisy regulujące najem krótkoterminowy. Bo na razie mamy sytuację podobną jak niegdyś na rynku leasingu: jest usługa, nie ma regulacji.
Prawnicy proponują np., by w kodeksie cywilnym w dziale regulującym najem określić, co dokładnie należy rozumieć przez najem krótkoterminowy. Obecnie ustawa reguluje tylko najem na czas nieokreślony i określony, przy czym przy tym ostatnim nie ma wymienionego minimalnego czasu, na jaki może obowiązywać. Pojawienie się nowych przepisów pozwoliłoby skutecznie egzekwować od właścicieli lokali, by nie robili tego, co jest zabronione.
– Konieczne jest jednak wprowadzenie nie tylko definicji, lecz także wyłączeń niektórych przepisów o najmie. Na gruncie norm obecnie obowiązujących najemca lokalu, bez znaczenia czy wynajął mieszkanie na trzy dni, czy na rok, jest chroniony de iure jak właściciel – wyjaśnia Krzysztof Prokop. Przykład? Może dość do sytuacji, w której najemca, który wynajął lokal na trzy dni, a został usunięty w pierwszym dniu przez właściciela, np. za urządzenie imprezy sprzecznej z porządkiem domowym, będzie domagał się przywrócenia jego posiadania przed sądem. Na gruncie dzisiejszych przepisów może tego żądać.
– Moim zdaniem warto rozważyć opracowanie wręcz osobnej ustawy o najmie krótkoterminowym, która określałaby, w jakich nieruchomościach można wydzielać lokale na najem krótkoterminowy, a w jakich nie; czy też jaki procent nieruchomości może być przeznaczony na ten cel. Można też ustawą zobowiązać gminy do uregulowania tej kwestii, jak ma to miejsce na przykład w przypadku opłat parkingowych, określając jakieś widełki – podkreśla Renata Robaszewska.
