Nowe zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność kryją w sobie niejasności. Ile wyniesie opłata za przekształcenie dla osób prowadzących działalność gospodarczą i korzystających z pomocy de minimis?
Reklama
Sejm przyjął ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie ma się dokonać 1 stycznia 2019 r. 24 lipca komisja infrastruktury i komisja samorządu terytorialnego i administracji państwowej złożyły wniosek o przyjęcie ustawy przez Senat bez poprawek.
Zgodnie z założeniami ustawy – koszty przekształcenia we własność mają być równe 20-krotnej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Odmiennie niż w poprzednich wersjach ustawy aktualna przyjmuje jednakowy okres wpłat opłaty rocznej przekształceniowej dla wszystkich beneficjentów. Mimo to podmioty prowadzące działalność gospodarczą – jak się wydaje, zarówno osoby prawne, jak i fizyczne – będą musiały w pewnych sytuacjach zapłacić więcej.

Limit pomocy

Zgodnie z ustawą przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie: 1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) budynkami, o których mowa wyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Wprowadzono rozwiązania, które dla niektórych przedsiębiorców mogą okazać się mniej korzystne. Powinni oni z uwagą przeczytać art. 14 ustawy mówiący o tym, że przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie jej wymaga spełnienia warunków pomocy de minimis określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji Europejskiej nr 1407/2013 z 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 352 z 24 grudnia 2013 r.; dalej: Rozporządzenie).
Dodatkowe koszty przekształcenia użytkowania wieczystego we własność zgodnie z ustawą uchwaloną przez Sejm mogą się pojawić, gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis. Trzeba będzie wtedy wnieść dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość tej dopłaty ustalana będzie z urzędu w drodze decyzji administracyjnej. Dodatkowo koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do zapłaty. Kto konkretnie nim będzie? Projektowana ustawa nie zawiera wyjaśnień w tym względzie. Przyjąć więc należy, że będą to podmioty uprawnione do pomocy de minimis, czyli przedsiębiorcy.
Z przepisów UE wynika, że całkowita kwota de minimis przyznanej przez państwo członkowskie jednemu przedsiębiorstwu (poza prowadzącym działalność zarobkową w zakresie drogowego transportu towarów) nie może przekroczyć 200 tys. euro w okresie trzech lat podatkowych. Nie wchodząc w szczegóły Rozporządzenia – zasadniczo podstawy przyznanej przez trzy lata pomocy sumują się. Korzystający z tej pomocy przedsiębiorcy już dziś powinni się więc zastanowić, w jaki sposób planowane rozwiązanie może wpłynąć na ich sytuację i wysokość ponoszonej opłaty.
Trzeba również mieć na uwadze, że jeżeli chodzi o opłaty, ustawa ma otaczać specjalnymi względami osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Przyznaje bowiem prawo udzielenia przez właściwy organ bonifikaty od opłaty za dany rok. Dodatkowo – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa – osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługiwać będzie obligatoryjna bonifikata od tej opłaty w wysokości procentowo wskazanej w ustawie – zależnie od terminu wniesienia tej opłaty (zaczynając od 60 proc., gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu). W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.
Takich korzyści pozbawione byłyby więc inne podmioty – w tym osoby prawne, a także fizyczne, które będą właścicielami lokali niemieszkalnych, bo ustawa wyraźnie wskazuje jako beneficjentów bonifikat tylko osoby fizyczne, gdy pozostają właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, i spółdzielnie mieszkaniowe.

Kto może dopłacić?

Należy pamiętać, że zgodnie z Rozporządzeniem, przedsiębiorstwem jest każda jednostka wykonująca działalność gospodarczą – niezależnie od jej formy prawnej i sposobu finansowania. W dodatku wszystkie podmioty kontrolowane (prawnie lub de facto) przez ten sam podmiot należy traktować jak jedno przedsiębiorstwo. Wydaje się więc, że art. 14 ustawy będzie miał również zastosowanie do osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, np. freelancerów czy menedżerów, którzy wybrali tę formę współpracy zamiast umowy o pracę.
W orzeczeniach NSA odnoszących się do kwestii ustalenia wyższej stawki podatku od nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej na terenie nieruchomości przyjmuje się coraz częściej, że przy ustaleniu, czy określona nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa, organy mogą się odnosić do wielu różnych kryteriów. W wyroku z 31 marca 2015 r. (sygn. akt II FSK 559/13) NSA stwierdził przykładowo, że ujęcie nieruchomości w prowadzonej przez osobę fizyczną ewidencji środków trwałych czy dokonywanie odpisów amortyzacyjnych albo zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej wydatków dotyczących nieruchomości przesądza o jej gospodarczym przeznaczeniu. Oznacza to, że stanowi ona część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ k.c. Nie jest to jednak jedyne kryterium decydujące o takiej kwalifikacji np. gruntu czy też budynku. W ocenie rozpatrującego sprawę składu orzekającego „do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zaliczone winny być również te grunty lub budynki, które mają dla podatnika gospodarcze znaczenie, tzn. przejściowo nie są wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, ale ich cechy oraz rodzaj faktycznie prowadzonej działalności gospodarczej powodują, że mogą być one zajęte na ten cel. W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą wybór właściwej stawki podatku od nieruchomości (przyjętej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej bądź dla nieruchomości o innych funkcjach) winien zostać poprzedzony ustaleniem, jakie nieruchomości związane są z aktywnością podatnika – przedsiębiorcy, a jakie należą do jego majątku osobistego, tzn. w założeniu niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Nie mając wątpliwości co do tego, że osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą występuje w życiu i obrocie prawnym także w innej roli, chodzi zarazem o ustalenie, jakiego zakresu spraw i w konsekwencji jakiej części jej majątku ta pozagospodarcza aktywność dotyczy. Często bywa i tak, że będąca przedmiotem opodatkowania nieruchomość wchodzi do majątku osobistego małżonków (współwłasność łączna), a tylko jeden z nich jest przedsiębiorcą. W ocenie rozpatrującego sprawę składu orzekającego nieruchomość staje się elementem przedsiębiorstwa osoby fizycznej lub można ją uznać za związaną z tym przedsiębiorstwem, jeżeli jest w jakikolwiek sposób wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (a nie jest objęta podatkiem rolnym albo leśnym) lub – biorąc pod uwagę cechy faktyczne tej nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej – może być wykorzystana wprost na ten cel”.

Miasto daje bonifikatę

Są też inne drogi przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Na przykład na podstawie uchwały nr L/1217/2017 z 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami rada m.st. Warszawy wyraziła zgodę na udzielenie osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym 95-proc. bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Zgodnie z par. 2 uchwały w przypadku przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe i inne bonifikata będzie przysługiwała proporcjonalnie do stosunku powierzchni lokali mieszkalnych i garażowych do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości. Bonifikata udzielana będzie na wniosek użytkownika wieczystego.
Pamiętać należy, że zgodnie z ustawą przyjętą przez Sejm przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów od 1 stycznia 2019 r. będzie następowało nie na wniosek użytkownika, lecz z mocy prawa. W myśl tej ustawy postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe wszczęte na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i niezakończone ostateczną decyzją do 31 grudnia 2018 r. będą podlegały umorzeniu. Tylko gdy użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosić będzie co najmniej połowę, złożą nie później niż do dnia 31 marca 2019 r. organowi oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie dotychczasowych przepisów, przekształcenie prawa użytkowania nie nastąpi z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Ustawa ma wejść w życie po 30 dniach od dnia jej ogłoszenia.