Nowe zasady wynajmowania mieszkań przewiduje znajdujący się w uzgodnieniach międzyresortowych projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowela wprowadza do polskiego prawa nową definicję najmu okazjonalnego. Ma ona lepiej zabezpieczać właścicieli przed nieuczciwymi lokatorami i dzięki uprawnieniu ich do korzystania z ulgi podatkowej również zachęcić do zgodnego z prawem wynajmowania własnych mieszkań.

- Dzisiaj najem najczęściej odbywa się w szarej strefie. Zbytnia ochrona lokatorów zniechęca właścicieli do inwestowania w zakup lokali pod wynajem. Najemcy są często bezkarni i wykorzystują luki w prawie, by mieszkać w nim za darmo - mówi Janusz Schmidt z Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.

Umowa z przyrzeczeniem

Najem okazjonalny ma polegać m.in. na tym, że wynajmujący mieszkania będą mogli zwrócić się do komornika z żądaniem eksmisji uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Dokument umowy o najem okazjonalny będzie musiał zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na żądanie właściciela. Najemca ma też wskazać inny lokal, do którego przeprowadzi się w przypadku eksmisji. Właściciel lokalu musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni do naczelnika urzędu skarbowego.

- Oparcie egzekucji na akcie woli jest znane w Europie od 800 lat. W większości państw przyjęto regułę, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Jest więc niebezpieczeństwo, że właściciele z powodu nieznajomości prawa mogą sporządzać błędne umowy, które nie staną się podstawą egzekucji. Lepszym rozwiązaniem byłoby złożenie oświadczenia u notariusza, przy jednoczesnym wprowadzeniu niskich taks za taką czynność - zauważa prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu.

Trzeba wskazać lokal

Najemcy nie będą mogli wskazać przypadkowych lokali, do których zostaną przeniesieni w przypadku eksmisji. Zawsze będą musieli dołączyć do umowy oświadczenie właściciela wskazanej nieruchomości, który wyrazi zgodę na przyjęcie nowych domowników. Powstaje jednak pytanie, co się stanie, jeśli najemca poda fikcyjny adres albo sfałszuje oświadczenie rzekomego właściciela innego mieszkania. Projekt nie określa jednak procedury weryfikowania oświadczeń najemcy.

- Zastanawialiśmy się nad tworzeniem procedury weryfikującej każdy z etapów zmierzających do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zrezygnowaliśmy jednak z tego, gdyż doszliśmy do wniosku, że taka procedura uczyni martwą instytucję najmu - zauważa Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.

Ewentualne sprawdzenie prawdziwości oświadczenia najemcy będzie zależało od inwencji wynajmującego. Będzie on mógł np. zadzwonić do właściciela czy zarządu spółdzielni. Może też odwiedzić lokal znajdujący się pod podanym adresem, tłumaczy wiceminister.

- To za mało - twierdzi prof. Feliks Zedler.

- Mieszkania zmieniają właścicieli z dnia na dzień. Może się też okazać, że mimo przeprowadzonej rozmowy telefonicznej komornik trafi na adres w szczerym polu. Konsekwencją wskazania fałszywego adresu powinna być eksmisja do noclegowni - podkreśla.