Uproszczenia procedury rozpoczynania inwestycji budowlanych, które przewiduje przyjęta przez Senat nowelizacja prawa budowlanego, nie są korzystne dla dużej części właścicieli nieruchomości. Nie będą oni mogli zaskarżać w drodze postępowania administracyjnego budowy na sąsiedniej działce. Nawet wówczas, gdy obiekt (np. blok) będzie odbiegał od zabudowy osiedla (np. domkami jednorodzinnymi).

Bez prawa strony

Zgodnie z nowelizacją do budowy większości obiektów nie będzie już potrzebne pozwolenie na budowę. Zostanie ono zastąpione rejestracją inwestycji budowlanej. Jednocześnie inwestor nie będzie musiał czekać na wydanie decyzji o rejestracji inwestycji przez starostę. Jeżeli starosta w terminie trzydziestu dni nie zgłosi sprzeciwu, to inwestor będzie mógł przystąpić do prac.
- Oznacza to, że w trakcie rozpoczynania inwestycji nie będzie potrzeby prowadzenia postępowania administracyjnego. Nie będzie zatem stron tego postępowania - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.
- Na etapie rejestracji inwestycji osoby trzecie, czyli np. sąsiedzi, nie będą miały możliwości zaskarżenia podjętych rozstrzygnięć - dodaje wiceminister.

Liczne spory

Właściciele nieruchomości obawiają się, że nowe przepisy doprowadzą do chaosu przestrzennego i sporów sądowych. Inwestorzy zaczną budować wyłącznie według własnych potrzeb, a właściciele nieruchomości już po zakończeniu budowy będą odwoływać się do sądów. Dziś, pomimo że tzw. przepisy sąsiedzkie są dość restrykcyjne i nakazują powiadamiania sąsiadów o każdej budowie, spory tego typu są częste w sądach. W Krakowie na przykład sąsiedzi kilku działek z zabudową jednorodzinną przez prawie osiem lat sprzeciwiali się budowie supermarketu. Zanim sprawa trafiła do sądu, budowa zakończyła się i nikt nie chciał wydać decyzji o jego rozbiórce.
- Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, to takich spraw będzie kilka razy więcej - mówi Helena Perlicka, przewodnicząca Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Jej zdaniem właścicielom nieruchomości trudno będzie dochodzić swoich praw.
- W Polsce funkcjonuje przekonanie, że jeżeli budynek już istnieje, to trudno jest doprowadzić do jego rozbiórki i przywrócenia stanu zgodnego z prawem - wyjaśnia Helena Perlicka.



Wniosek do Trybunału

Przedstawiciele właścicieli nieruchomości nie wykluczają, że zaskarżą nowe przepisy do Trybunału Konstytucyjnego. Ich zdaniem naruszają one konstytucyjną zasadę sprawiedliwości społecznej oraz poszanowania własności.
- Nie może być tak, że obok niskiej zabytkowej kamienicy nagle wyrasta kilkupiętrowy dom, który ogranicza mieszkańcom prawo do światła. Właściciel ma prawo wiedzieć, jaki budynek powstanie na sąsiedniej działce - uważa Mirosław Szypowski, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości. Jego zdaniem właściciele zawsze powinni być powiadamiani o postępowaniu, które zmierza do wydania zgody na rozpoczęcie budowy obiektu.
- Wydłuży to czas prowadzenia inwestycji, jednak niedopuszczalne jest wprowadzanie uproszczeń proceduralnych kosztem właścicieli - wyjaśnia Mirosław Szypowski.

Odszkodowanie w sądzie

Autorzy nowych przepisów nie zgadzają się z zarzutami właścicieli nieruchomości. Przyznają, że zgodnie z nową procedurą rejestracji inwestycji budowlanych nie będzie prowadzone postępowanie administracyjne i sąsiad nie odwoła się do sądu administracyjnego. Jednak, ich zdaniem, nowelizacja nie naruszy praw właścicieli.
- Właściciele działek sąsiednich będą mogli zwrócić się do sądu cywilnego o odszkodowanie za szkody, których doznali na skutek inwestycji prowadzonej na sąsiedniej działce, lub o orzeczenie obowiązku przywrócenia stanu zgodnego z prawem - mówi poseł Platformy Obywatelskiej Aldona Młyńczak, sprawozdawca projektu.
Zgodnie z art. 347 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości może wystąpić o wstrzymanie budowy, jeżeli może ona naruszać jego posiadanie albo grozi wyrządzeniem mu szkody. Szkodą taką może być np. wzniesienie budynku, który przysłania sąsiadowi światło słoneczne i utrudnia cyrkulację powietrza, co potwierdził w wyroku Sąd Najwyższy (sygn. akt I CSK 191/08).
Wstrzymanie budowy na tej podstawie nie będzie jednak łatwe. Wiąże się zawsze z koniecznością poniesienia znacznych kosztów. Każdy sąsiad występujący do sądu poniesie opłatę sądową w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (maksymalnie 100 tys. zł).
Zwolennicy upraszczania procedur prawa budowlanego przypominają, że właściciele sąsiednich nieruchomości będą mieli możliwość dowiedzenie się, jaki budynek powstaje na sąsiedniej działce.
- Do zarejestrowania inwestycji konieczna ma być tzw. zgoda urbanistyczna, którą jest albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albo decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu. To na etapie podejmowania decyzji przeprowadzane mają być konsultacje społeczne i właściciel sąsiedniej nieruchomości zawsze uzyska wszystkie informacje - wyjaśnia Olgierd Dziekoński.
Na najbliższym posiedzeniu Sejmu posłowie zagłosują nad poprawkami Senatu. Ustawa wejdzie w życie po sześciu miesiącach od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.