Do sądów okręgowych wpływa coraz więcej pozwów przeciwko spółdzielniom, które bezprawnie wstrzymują przekształcanie mieszkań spółdzielczych.

- Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego zaczęliśmy realnie odczuwać wzrost ich liczby. O ile spółdzielnie wcześniej zazwyczaj przenosiły własność lokali na spółdzielców, o tyle teraz niektóre zwlekają z rozpatrywaniem wniosków, albo odmawiają przekształceń - mówi sędzia Waldemar Żurek z Sądu Okręgowego w Krakowie.

Bezprawie w spółdzielniach

Skierowanie pozwu przeciwko spółdzielni to często ostatnia szansa na tani wykup mieszkania lokatorskiego. Zgodnie z przygotowanym przez Ministerstwo Infrastruktury projektem nowelizacji przepisów spółdzielczych od początku 2010 r. walne zgromadzenia spółdzielni będą mogły wprowadzać dodatkowe, wynoszące nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, opłaty za przekształcenie mieszkań lokatorskich. Tymczasem po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. w sprawie niekonstytucyjności obowiązujących zasad wyodrębniania własności mieszkań spółdzielczych wiele spółdzielni wstrzymało rozpoczęte procedury i nie chce przyjmować nowych wniosków (np. SM Nowa w Jastrzębiu-Zdroju, SM Przylesie w Koszalinie).

Przeszkodą w szybkim uzyskaniu prawa własności do mieszkania są także bezpodstawne, dodatkowe opłaty, od których wniesienia spółdzielnie uzależniają rozpatrzenie wniosku. Pomimo że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi wyraźnie, że do uzyskania prawa własności wystarczy uzupełnić koszty budowy lokalu i uregulować bieżące zadłużenie czynszowe (a w przypadku przekształcenia mieszkań lokatorskich wpłacić także nominał umorzenia kredytu państwowego na budowę lokalu), SM Lokatorsko-Własnościowa Jedność w Ostródzie uzależnia wyodrębnienie lokalu od uregulowania kosztów podziału gruntu i przygotowania dokumentacji technicznej lokalu. W SM w Bogatyni podjęto z kolei uchwałę, która uzależnia przekształcenie lokalu od spłaty przypadającego na lokal zadłużenia spółdzielni.

- W momencie przekształcenia spółdzielnia może żądać tylko wpłat, które są enumeratywnie wymienione w ustawie. Jeżeli spółdzielnia ma zaległości związane ze swoją działalnością, to powinni pokryć je wszyscy spółdzielcy, a nie tylko ci, którzy się przekształcają - wyjaśnia prof. Małgorzata Wrzołek-Romańczuk, radca prawny i wykładowca Warszawskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej.

REKOMENDACJA

Jeżeli którykolwiek z organów spółdzielni podjął uchwałę o wstrzymaniu przekształceń, to mimo niej należy złożyć powództwo sądowe z żądaniem przeniesienia prawa do lokalu.

Kiedy złożyć pozew

Jeżeli spółdzielnia nie chce przekształcić lokalu, mimo że ma taką możliwość, jedynym rozwiązaniem jest sporządzenie i skierowanie przeciwko niej pozwu do sądu. W zależności od wartości mieszkania rzeczowo właściwy będzie sąd rejonowy (wartość mieszkania do 75 tys. zł) lub okręgowy (wartość mieszkania powyżej 75 tys. zł). Podstawą prawną żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie tzw. orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja zarządu spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu. Jednocześnie należy powołać się na art. 12 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) i wskazać, że doszło do przekroczenia trzymiesięcznego terminu na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie mieszkania lokatorskiego (w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych jest to art. 17 ust. 11 ustawy). Spółdzielca powinien też uzasadnić, z czego wywodzi, że spółdzielnia celowo zwleka z przekształceniem lokalu.

- Trzeba pamiętać o tym, że niektóre spółdzielnie wstrzymują przekształcenia z przyczyn usprawiedliwionych i niezależnych od siebie. Żeby wyodrębniać własność lokali, musi być uregulowany stan prawny gruntu, na którym znajduje się lokal - podkreśla sędzia Marcin Łochowski z Sądu Okręgowego w Warszawie.

REKOMENDACJA

Decydując się na przygotowanie pozwu należy pamiętać, że TK, orzekając o niekonstytucyjności przepisów określających warunki i zasady przekształceń mieszkań spółdzielczych, pozwolił na ich obowiązywanie do końca 2009 r.