Subskrybuj nas na Youtube
W 2005 r. wynająłem na 30 lat lokal użytkowy z przeznaczeniem na prowadzenie w nim działalności gospodarczej. Podpisałem umowę z przedsiębiorcą, który prowadził w latach 1996–2012 działalność gospodarczą w zakresie robót związanych z budową dróg i autostrad. Wynajmował ponadto wiele lokali użytkowych, dlatego powołał nawet administrację. Płaciłem czynsz zgodnie z fakturami VAT, w których wynajmujący wskazał NIP własnego przedsiębiorstwa. Z powodów osobistych musiałem zawiesić prowadzenie firmy. Z tego powodu wynajmujący wypowiedział mi najem lokalu. Uważam, że wypowiedzenie jest bezskuteczne, gdyż umowa została zawarta między przedsiębiorcami. Wynajmujący zaś uważa, że nie jest przedsiębiorcą, ponieważ w fakturach VAT wskazywany był jako osoba zajmująca się administracją domu, a NIP podawał dla celów podatkowych, a nie dla prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Poza tym uważa, że nie ma numeru REGON oraz najem lokali nie był przedmiotem działalności wpisanej do rejestru. Czy wypowiedzenie najmu jest skuteczne?
W sprawie istotna jest odpowiedź na pytanie, czy umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta w obrocie profesjonalnym, tj. pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Od tego zależy bowiem dopuszczalność jej wypowiedzenia. Gdyby bowiem przyjąć, że wynajmujący zawierał umowę najmu jako przedsiębiorca, strony związane byłyby wskazanym w niej 30-letnim terminem trwania stosunku najmu, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez wynajmującego, a to z uwagi na brzmienie art. 661 par. 2 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).
Bez zgody się nie da
Artykuł 661 par. 2 k.c. w brzmieniu, które obowiązuje od 1 stycznia 2009 r., stanowi, że najem zawarty między przedsiębiorcami dopiero na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W orzecznictwie przesądzono, że do stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w życie ww. przepisu i trwającego po tym dniu art. 661 par. 2 k.c. ma zastosowanie (por. wyrok SN z 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 557/13). Przyjmuje się, że najem zawarty na czas oznaczony zapewnia stronom stabilność sytuacji w tym sensie, iż do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego, znamienna dla najmu, którego czas trwania nie jest oznaczony (art. 673 par. 1 k.c.), jak i dla innych zobowiązań bezterminowych o charakterze trwałym (art. 3651 k.c.).
Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.
Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 września 2013 r., sygn. akt I ACA 402/13).
Jaki status stron
Oceniając status prawny wynajmującego, należy sięgnąć do przepisów definiujących pojęcie przedsiębiorcy, gdyż takim właśnie pojęciem posługuje się par. 2 art. 661 k.c. W pierwszej kolejności należy odwołać się do legalnej definicji przedsiębiorcy zawartej w art. 431 k.c. Przepis ten stanowi, że przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 par. 1 k.c., prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.
Zawarte w art. 431 k.c. pojęcie przedsiębiorcy opiera się zatem na dwóch kryteriach: podmiotowym i funkcjonalnym. Pierwsze z nich ogranicza zakres tego pojęcia do trzech kategorii podmiotów: osób fizycznych, osób prawnych i jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, co eliminuje z zakresu tego pojęcia m.in. spółki prawa cywilnego.
Z kolei kryterium funkcjonalne wskazuje cechy powszechnie uznawane za charakterystyczne dla przedsiębiorcy, do których zresztą odwołuje się także ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (dalej: u.s.d.g.). Jednak definicja kodeksowa ma samodzielne znaczenie na obszarze stosunków cywilnoprawnych i zakresem swoim obejmuje szerszy krąg podmiotów od tych, do jakich odnoszą się przepisy ww. ustawy (uwzględniając zawarte tam wyłączenia). Przyjmuje się zatem w judykaturze, że np. wyłączenie, o którym mowa w art. 3 u.s.d.g., dotyczy jedynie obowiązywania tej ustawy, nie ma wpływu na rozumienie pojęcia przedsiębiorcy na gruncie k.c. Z tego powodu np. rolnik jest przedsiębiorcą, jeżeli spełnia przesłanki określone w art. 431 k.c. (por. m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 22 września 2016 r., sygn. akt I ACa 314/16).
Wpis do rejestru nie rozstrzyga
Z art. 431 k.c. wynika, że przedsiębiorcą jest podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą lub zawodową i działalność tę prowadzi we własnym imieniu.
W doktrynie i orzecznictwie zgodnie się przyjmuje także, że w świetle art. 431 k.c. to, czy dany podmiot podlega, czy nie podlega wpisowi do rejestru, nie ma istotnego znaczenia dla uznania go za przedsiębiorcę. Uzyskanie tego statusu na gruncie prawa cywilnego nie zależy bowiem od wpisu do rejestru, ale od podjęcia i wykonywania działalności gospodarczej lub zawodowej we własnym imieniu. Wpis do rejestru jest jedynie formalnym wymogiem, głównie prawa publicznego, związanym z legalizacją działalności gospodarczej.
Tak więc cechą rozstrzygającą o uzyskaniu statusu przedsiębiorcy dla potrzeb prawa cywilnego jest prowadzenie działalności gospodarczej (lub zawodowej). Kodeks cywilny nie zawiera pojęcia działalności gospodarczej, stąd często wskazuje się na konieczność posiłkowania się definicją działalności zawartą w u.s.d.g., która określa tę działalność jako działalność zarobkową, zorganizowaną i prowadzoną ciągle (art. 2 u.s.d.g.).
Przesłanki działalności
Przyjmuje się zatem w orzecznictwie, że działalność gospodarczą w rozumieniu prawa cywilnego wyróżniają pewne specyficzne właściwości, do których należy zawodowy (stały) charakter, związana z nim powtarzalność podejmowanych działań, podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym (por. m.in. uchwałę SN z 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 117/91). Samo stwierdzenie „prowadzi działalność” zakłada określony ciąg działań, a nie tylko pojedyncze czynności. Przedsiębiorcą jest więc tylko ten, kto wykonuje czynności powtarzalne i to w taki sposób, że tworzą one pewną całość, a nie stanowią oderwanego świadczenia czy też świadczeń określonych rzeczy lub usług. Tylko jeżeli takie działania mają charakter gospodarczy lub zawodowy, istnieją podstawy do uznania, że podejmujący je podmiot jest przedsiębiorcą (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 20 lipca 2015 r., sygn. akt III AUa 1339/15). Podkreśla się również, że nie ma jednego wzorca określającego w sposób uniwersalny status danego podmiotu jako przedsiębiorcy. Zagadnienie to podlega indywidualnemu rozstrzygnięciu przy uwzględnieniu konkretnych okoliczności danego przypadku, wśród których istotne są m.in. zakres prowadzonej działalności, jej model oraz stopień organizacyjny, a przede wszystkim uczestniczenie w obrocie gospodarczym.
Brak regonu bez znaczenia
W świetle przytoczonych przepisów nie budzi wątpliwości, że wynajmujący, zawierając umowę najmu z czytelnikiem, a następnie ją wykonując, działał jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 k.c. Bezsporne jest, że działalność wynajmującego w zakresie najmu lokali miała charakter stały, a nie tylko okazjonalny. Najem przynosił mu określony przychód miesięczny, a więc działalność ta miała charakter zarobkowy. Działalność wynajmującego w zakresie najmu przybrała postać zorganizowaną, o czym świadczy ustanowienie specjalnej administracji w celu zarządzania wynajmowaną nieruchomością. W zakresie tej działalności uczestniczył w obrocie gospodarczym, tj. zawierał umowy z przedsiębiorcami, wynajmował lokale użytkowe i wystawiał im w zakresie należności czynszowych faktury VAT.
Bez znaczenia dla statusu wynajmującego są natomiast takie okoliczności, jak brak posiadania numeru REGON czy nieobjęcie najmu lokali przedmiotem działalności wpisanej do rejestru (por. wyrok Sądu Okręgowego w Częstochowie z 30 czerwca 2017 r., sygn. akt V Ga 131/17).
WAŻNE
Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie.
Podstawa prawna
Art. 411, art. 661 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
Art. 2, art. 3 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1268).
