statystyki

Długoterminowa umowa najmu trudna do zerwania

autor: Leszek Jaworski30.03.2018, 17:00
Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie.

Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie.źródło: ShutterStock

W 2005 r. wynająłem na 30 lat lokal użytkowy z przeznaczeniem na prowadzenie w nim działalności gospodarczej. Podpisałem umowę z przedsiębiorcą, który prowadził w latach 1996–2012 działalność gospodarczą w zakresie robót związanych z budową dróg i autostrad. Wynajmował ponadto wiele lokali użytkowych, dlatego powołał nawet administrację. Płaciłem czynsz zgodnie z fakturami VAT, w których wynajmujący wskazał NIP własnego przedsiębiorstwa. Z powodów osobistych musiałem zawiesić prowadzenie firmy. Z tego powodu wynajmujący wypowiedział mi najem lokalu. Uważam, że wypowiedzenie jest bezskuteczne, gdyż umowa została zawarta między przedsiębiorcami. Wynajmujący zaś uważa, że nie jest przedsiębiorcą, ponieważ w fakturach VAT wskazywany był jako osoba zajmująca się administracją domu, a NIP podawał dla celów podatkowych, a nie dla prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Poza tym uważa, że nie ma numeru REGON oraz najem lokali nie był przedmiotem działalności wpisanej do rejestru. Czy wypowiedzenie najmu jest skuteczne?

W sprawie istotna jest odpowiedź na pytanie, czy umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta w obrocie profesjonalnym, tj. pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Od tego zależy bowiem dopuszczalność jej wypowiedzenia. Gdyby bowiem przyjąć, że wynajmujący zawierał umowę najmu jako przedsiębiorca, strony związane byłyby wskazanym w niej 30-letnim terminem trwania stosunku najmu, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez wynajmującego, a to z uwagi na brzmienie art. 661 par. 2 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).

Bez zgody się nie da

Artykuł 661 par. 2 k.c. w brzmieniu, które obowiązuje od 1 stycznia 2009 r., stanowi, że najem zawarty między przedsiębiorcami dopiero na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W orzecznictwie przesądzono, że do stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w życie ww. przepisu i trwającego po tym dniu art. 661 par. 2 k.c. ma zastosowanie (por. wyrok SN z 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 557/13). Przyjmuje się, że najem zawarty na czas oznaczony zapewnia stronom stabilność sytuacji w tym sensie, iż do tej postaci najmu nie odnosi się możliwość swobodnego wypowiedzenia stosunku prawnego, znamienna dla najmu, którego czas trwania nie jest oznaczony (art. 673 par. 1 k.c.), jak i dla innych zobowiązań bezterminowych o charakterze trwałym (art. 3651 k.c.).

Żadna ze stron najmu zawartego na czas oznaczony nie może co do zasady rozwiązać go bez zgody drugiej strony, poza przypadkami określonymi w ustawie. W odróżnieniu od najmu na czas nieoznaczony, stronom nie przysługuje więc ogólna kompetencja do zakończenia najmu w drodze wypowiedzenia.

Mówiąc wprost, brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 września 2013 r., sygn. akt I ACA 402/13).


Pozostało 65% tekstu

Prenumerata wydania cyfrowego

Dziennika Gazety Prawnej
9,80 zł
cena za dwa dostępy
na pierwszy miesiąc,
kolejny miesiąc tylko 79 zł
Oferta autoodnawialna
KUPUJĘ

Pojedyncze wydanie cyfrowe

Dziennika Gazety Prawnej
4,92 zł
Płać:
KUPUJĘ
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Galerie

Polecane