Jeżeli umowa właściwa nie dochodzi do skutku, wówczas świadczenie przekazane w ramach umowy przedwstępnej staje się nienależne, a roszczenie o jego zwrot jest bezterminowe – uznał Sąd Najwyższy.
Sprawa dotyczyła przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania, jaką zawarła Krystyna K. z Renatą S. Pani S. przed kilkoma laty prowadziła biuro pośrednictwa nieruchomościami, które na skutek niekorzystnych inwestycji i kryzysu na rynku nieruchomości zaczęło przynosić straty. Wobec problemów finansowych i narastających długów (jednym z wierzycieli Renaty S. była także córka Krystyny K.) kobieta zdecydowała się sprzedać lokal.
Reklama

Reklama
Nabywcą początkowo miała być córka Krystyny K., ale wobec problemów małżeńskich i możliwości rozwodu zdecydowała, że mieszkanie zakupi we własnym imieniu matka. Ostatecznie pani K. i Renata S. zawarły w lutym 2009 r. notarialną umowę przedwstępną, na mocy której Renata S. miała otrzymać 300 tys. zł, jako część umówionej ceny mieszkania, z czego 40 tys. zł stanowił zadatek, przewidziany w art. 394 kodeksu cywilnego.
Mimo skwitowania Renata S. nie otrzymała fizycznie tej kwoty, gdyż 132 tys. zł zostało zaliczone na poczet długu, jaki pani S. miała wobec córki Krystyny K. Pozostałe 168 tys. zł zostało stopniowo zapłacone w ciągu kolejnych miesięcy. Umowa miała być sfinalizowana w październiku 2009 r.
Mimo to transakcja nie doszła do skutku, gdyż córka Krystyny K. nie uzyskała kredytu. Przez kolejne cztery lata obie panie negocjowały potencjalny zakup, ale te próby spełzły na niczym. Ostatnia rozmowa (już w obecności męża córki pani K., który pogodził się z żoną i zdecydował się wesprzeć finansowo zakup mieszkania) miała miejsce w kwietniu 2013 r., ale propozycja kupna mieszkania po obniżonej cenie została przez Renatę S. odrzucona. W tej sytuacji Krystyna K. skierowała przeciwko pani S. najpierw nakaz zapłaty, a potem pozew, żądając zwrotu całości wpłaconej jej zaliczki, w tym również 40 tys. zł zadatku. W odpowiedzi Renata S. wskazywała m.in. na potencjalne przedawnienie roszczeń, który to termin w przypadku umowy przedwstępnej jest bardzo krótki i wynosi zaledwie rok od przewidzianej daty zawarcia przyrzeczonej umowy, zgodnie z art. 390 par. 3 k.c.
Sąd I instancji zasądził tylko część żądanej kwoty, oddalając powództwo w części dotyczącej 40 tys. zł zadatku. Podobnie orzekł także sąd II instancji, a Sąd Najwyższy potwierdził ten wyrok, oddalając skargę kasacyjną Krystyny K.
W uzasadnieniu SN wskazał, że w sytuacji gdy umowa nie dochodzi do skutku, świadczenie związane z tą umową, a przekazane przez jedną stronę drugiej, staje się świadczeniem nienależnym. Tak stało się też z częścią ceny, zapłaconą Renacie S. niejako zaliczkowo na poczet przyszłej ceny mieszkania. Pomijając kwotę zadatku – którą zgodnie z art. 394 par. 1 k.c. pozwana mogła zatrzymać, gdyż umowa nie doszła do skutku z winy powódki – zapłata pozostałej sumy zaliczki straciła podstawę prawną.
– Skoro jest to świadczenie nienależne, to roszczenie o jego zwrot staje się bezterminowe – podkreśliła sędzia Bogumiła Ustjanicz.
SN odniósł się także do kwestii ewentualnego zawarcia umowy przyrzeczonej. Podkreślił, że wprawdzie termin zawarcia końcowego kontraktu wiąże strony umowy przedwstępnej, ale nie oznacza to, że jest on bezwzględnie nieprzekraczalny.
– Strony mogą zawrzeć umowę po terminie, jeżeli nadal prowadzą negocjacje i istnieje wola zawarcia umowy definitywnej. W niniejszej sprawie dopiero sprzeciw pozwanej od nakazu zapłaty spowodował skuteczne odstąpienie od umowy i od tego momentu można mówić o nienależnym świadczeniu – stwierdziła w konkluzji sędzia Ustjanicz.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2017 r., sygn. akt I CSK 476/17.