Wystąpiłem do prezydenta miasta o ustalenie warunków zabudowy. Chcę zainwestować w sześć budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz niezbędne urządzenia budowlane (drogi wewnętrzne, parkingi, plac pod śmietniki, ogrodzenie). Prezydent wydał taką decyzję. Właścicielka sąsiedniej działki odwołała się, zarzucając, że nie zagwarantowałem wymaganego przepisami uzbrojenia terenu, bo nie przedłożyłem umów zawartych z dostawcami mediów. Tymczasem do wniosku załączyłem dokumenty zawierające pisemne oświadczenia przedsiębiorstw zajmujących się dostarczaniem mediów, które potwierdzają wystarczający stan uzbrojenia terenu. Czy dopełniłem formalności?
Tak, te dokumenty są wystarczające. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 27 stycznia 2016 r. (sygn. akt II SA/Rz 756/15) stwierdził, że na gruncie art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) istotne jest, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony przez posiadanie gwarancji, iż będzie realizowana obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury. Gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę. Może o tym świadczyć każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę, który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane.
Jak wyjaśnił z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 maja 2017 r. (sygn. akt II OSK 1298/16), do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Przez uzbrojenie terenu należy rozumieć zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) wszystkie urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Warunek uzbrojenia terenu zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie elementów infrastruktury technicznej zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów. Umieszczenie właściwych urządzeń musi zostać zapewnione w drodze umowy pomiędzy inwestorem a przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług, co w ocenie NSA nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wystarczające jest posiadanie zapewnienia (gwarancji), że taka umowa zostanie zawarta w przyszłości.
Podstawa prawna
Art. 61 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073).