5,7 tys. zł – tyle może wynosić maksymalny dochód dla trzyosobowej rodziny, która chce wynająć od gminy lokal komunalny w Szczecinie. W Kołobrzegu nie może on przekraczać 1,7 tys. zł na jedną osobę. Z kolei w Pyskowicach (woj. śląskie) w przypadku gospodarstwa wieloosobowego wynosi 1,2 tys. zł na głowę.
Ustawa nie tylko zobowiąże gminy do sprawdzania co dwa i pół roku sytuacji dochodowej lokatorów i wprowadzi wymóg zawierania umów na okres od 5 do 10 lat, ale określi także, o ile powinien wzrosnąć
czynsz dla tych, którzy się wzbogacą. Ministerstwo chce wprowadzić przepis, zgodnie z którym, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy lokalu komunalnego okaże się wyższy w przeliczeniu na jednego członka rodziny niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz zostanie podwyższony dokładnie o kwotę nadwyżki.
Jak będzie wyglądała procedura?
Najpierw gmina skieruje do lokatora wniosek o złożenie deklaracji o wysokości dochodów za ostatnie trzy miesiące. Jeśli ten tego nie zrobi, wypowie mu umowę najmu. Jeżeli zrobi i okaże się, że dochód jest wyższy, ustali nową wysokość czynszu od kolejnego miesiąca.
Tak wynika z najnowszej wersji projektu nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
Eksperci krytykują propozycję. – Przeznaczenie całości nadwyżki dochodów na pokrycie kosztów najmu zmniejszy motywację lokatora do poprawy swojej sytuacji ekonomicznej – uważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak, dyrektor fundacji Habitat for Humanity. Pojawi się natomiast dodatkowy powód, by pracować w szarej strefie lub zatajać dochody.
Podobnie uważają inni eksperci. – W przypadku przekroczenia kryterium dochodowego określonego w uchwale gminy nastąpi de facto konfiskata całości dochodu gospodarstwa domowego przewyższającego ten pułap – wskazuje w opinii do projektu Jakub Gawlikowski z Komitetu Obrony Praw Lokatorów.
Dodaje, że projektodawca w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego przekroczenie kryterium dochodowego powinno skutkować skonsumowaniem w podwyżce czynszu całego dochodu przekraczającego wysokość kryterium. Ponadto projektowana regulacja prowadziłaby do absurdalnych rezultatów – w przypadku np. czteroosobowej rodziny wynajmującej 50-metrowe
mieszkanie uzyskanie dochodów wyższych o 400 zł (100 zł na członka rodziny) od dopuszczalnego kryterium, przy czynszu wynoszącym 8 zł za 1 mkw., skutkowałoby dwukrotną podwyżką – z 400 zł do 800 zł.
– Powinniśmy mieć świadomość, że w wielu, szczególnie mniejszych, gminach kryterium dochodowe jest bardzo niskie i nietrudno je przekroczyć, nawet gdy zarabia się stosunkowo niewiele. W przypadku wzrostu dochodów podwyżka powinna obejmować nie całość, lecz tylko część nadwyżki – dodaje Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Przedstawicielka fundacji proponuje zmianę, zgodnie z którą, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji jest wyższy w przeliczeniu na członka rodziny niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz podwyższa się o 50 proc. nadwyżki. – Sugerujemy, żeby z każdej złotówki nadwyżki najemca przeznaczał 50 gr na podwyższony czynsz, tak aby pozostałe 50 gr zostało mu w kieszeni – wyjaśnia.
Zdaniem specjalistów niewystarczający jest także
przepis zaproponowany przez MIB, który miałby limitować wzrost czynszu. Zgodnie z propozycją zawartą w projekcie nie mógłby być on wyższy niż opłata za taki sam lokal na prywatnym rynku.
– Gminy nie dysponują takimi informacjami – uważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak. Dlatego postuluje dodanie przepisu, który zobowiązałby właścicieli wynajmujących mieszkania na prywatnym rynku do przekazywania danych o wysokości uzyskiwanego z najmu czynszu. – Pozyskiwanie informacji o cenach transakcyjnych na lokalnym prywatnym rynku najmu przyczyni się do wzrostu przejrzystości i w konsekwencji do stabilizacji cen – przekonuje.
Na razie resort infrastruktury analizuje przesłane opinie, również te, które otrzymał od innych ministerstw. Do nowej wersji projektu wciąż uwagi ma Ministerstwo Sprawiedliwości. Resort infrastruktury nie wycofał się bowiem z wyeliminowania automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Obecnie w razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują z mocy prawa: jego małżonek, dzieci (także współmałżonka) oraz inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, czy też osoba, z którą pozostawał faktycznie we wspólnym pożyciu lub prowadził gospodarstwo domowe. Z badań wynika, że ci, którzy w ten sposób dostają mieszkania komunalne, stanowią ok. 30 proc. wszystkich przypadków rozdysponowania gminnych kwater.
Po zmianie przepisów umowa będzie wygasać po śmierci najemcy. Ale lokatorzy będą mogli wystąpić o podpisanie kolejnego kontraktu. Wówczas gmina sprawdzi ich sytuację materialną. Z nowej wersji projektu wynika, że nawet jeżeli dochód będzie wyższy od progów określonych przez gminę, umowa będzie mogła zostać podpisana. Z tym że samorząd będzie mógł zaproponować wyższy czynsz albo inny lokal. Dopiero gdy lokator odmówi zawarcia kontraktu, będzie musiał opuścić kwaterę.
Zdaniem MS katalog osób, które będą mogły wejść w stosunek najmu po zmarłym, został wyznaczony zbyt szeroko. Powinny zostać z niego usunięte osoby wskazane jako te, „które żyły we wspólnym pożyciu z najemcą”.
– Kategoria tych osób nie została do tej pory dostatecznie prawnie wyjaśniona ani zdefiniowana – argumentuje Łukasz Piebiak, wiceminister sprawiedliwości.
Ważny nie tylko dochód, ale i stan majątkowy
Planowane przez resort infrastruktury zmiany:
● wprowadzenie dla samorządów obowiązku zawierania umów najmu na czas oznaczony;
● możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, lecz także w pobliskiej;
● wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym oraz nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej albo pobliskiej miejscowości pod rygorem odpowiedzialności karnej;
● wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy mieszkanie zajmowane ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w porównaniu do liczby lokatorów;
● wyeliminowanie możliwości przeprowadzenia eksmisji do noclegowni czy schroniska. Do czasu zapewnienie lokum zastępczego eksmisja będzie wstrzymana.
Projekt nowelizacji po konsultacjach