Maciej Górski Wydający decyzje zwrotowe – wbrew temu, co twierdzi Ministerstwo Sprawiedliwości – nie byli władni do samodzielnej oceny umów zbycia roszczeń do gruntów warszawskich.
Adwokat Maciej Górski, Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama

Reklama
Wszyscy wiemy, że przypadki przenoszenia uprawnień do nieruchomości warszawskich za rażąco niską cenę miały miejsce, podobnie jak sytuacje, w których bezwzględnie, z użyciem siły, wyrzucano lokatorów ze zwróconych kamienic. Już niedługo komisja weryfikacyjna, jeśli takie nieprawidłowości wykryje, władna będzie uchylić decyzję reprywatyzacyjną i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. Co będzie się dalej działo?
W zasadzie decyzja wydana po ponownym rozpatrzeniu sprawy powinna być analogiczna do tej uchylonej. Brak odzwierciedlenia w prawie materialnym przesłanek uzasadniających uchylenie decyzji reprywatyzacyjnej, wskazanych w art. 25 ust. 1 pkt 5 projektu powołującego do życia komisję weryfikacyjną, doprowadzi do dysfunkcjonalności tego gremium. Okoliczności, o których pani wspomniała, uzasadniają bowiem uchylenie decyzji przez komisję, ale już nie mogą być podstawą do merytorycznej odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego.
Resort tłumaczy jednak, że nowe przesłanki prowadzące do uchylenia decyzji zwrotowych to jedynie przykłady sytuacji, które powtarzały się w reprywatyzacjach warszawskich, a które już w momencie wystąpienia – a więc często przed wielu laty – stanowiły rażące naruszenie prawa. Powinny być zatem badane przez organy wydające decyzje reprywatyzacyjne i powodować blokowanie zwrotów. Jako przykład rzecznik MS wskazuje, że przeniesienie roszczenia za rażąco niską cenę było niezgodne z zasadami współżycia społecznego, tym samym czynność taka była nieważna i nabywca roszczeń nie miał w rzeczywistości legitymacji do bycia stroną postępowania zwrotowego. Co pan na to?
Nie sposób zgodzić się z tą argumentacją. Jest błędna. Zapewne przy okazji nabywania roszczeń dochodziło do nieprawidłowości. Mogły one nosić znamiona oszustwa czy wyzysku. Są to jednak przestępstwa ścigane z oskarżenia publicznego, a więc po powzięciu takiego podejrzenia organ prowadzący postępowanie mógł zawiadomić prokuraturę i na czas wyjaśnienia tej kwestii zawiesić postępowanie. Nie był natomiast władny do samodzielnej oceny umowy i nie mógł z tego względu odmówić uwzględnienia wniosku dekretowego. Przeniesienie roszczenia, dokonywane najczęściej w drodze sprzedaży, to relacja dwustronna pomiędzy zbywcą i nabywcą. Na gruncie prawa cywilnego to stronom umowy – a nie organowi administracji – przysługuje możliwość uchylenia się od jej skutków prawnych, jeżeli do zawarcia doszło w wyniku groźby, podstępu czy wprowadzenia w błąd. Dopóki jednak umowa będąca podstawą przeniesienia roszczenia nie zostanie unieważniona, dopóty nabywca jest legitymowany w postępowaniu, a organ nie jest władny do jej oceny, bowiem stanowi to element wymiaru sprawiedliwości zarezerwowany dla sądów.
W ocenie resortu, w przypadku reprywatyzacji z czyścicielami kamienic w tle, komisja nie będzie musiała nawet przekazywać sprawy do ponownego rozpoznania. Sama zmieni decyzję zwrotową.
I rzeczywiście na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 2 projektu komisja będzie władna do wydania merytorycznego orzeczenia co do istoty, a tym samym także do zmiany decyzji. Jednak wydanie przez komisję decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku dekretowego z uwagi na przemoc wobec lokatorów jest wątpliwe. Po pierwsze, w obowiązującym prawie brak jest merytorycznej przesłanki do takiego rozstrzygnięcia, po drugie, należy zauważyć, że nie sposób oceniać legalności decyzji dekretowej przez pryzmat okoliczności, które zaistniały po jej wydaniu. Stosowanie przemocy wobec lokatorów, ich uporczywe nękanie czy groźby bezprawne stanowią przestępstwo i są penalizowane przez art. 191 kodeksu karnego, jednak dopuszczenie się tych zachowań po wydaniu decyzji nie oznacza, że zwrot nieruchomości się nie należał. Projektodawca chce, aby komisja miała kompetencje władzy sądowniczej i była uprawniona do stosowania środków o charakterze represji karnej. Takie rozwiązanie jest niekonstytucyjne, a problem pogłębia także konstrukcja art. 25 ust. 1 pkt 5 projektu, z której wynika, że ukarani nie zawsze będą ci, którzy dopuścili się przestępstw względem lokatorów, ale jedynie adresaci decyzji. Co oznacza, że będą oni odpowiadać za czyny osób trzecich, i to także wtedy, gdy przestępstwa dopuścili się kolejni nabywcy zwróconej nieruchomości.
Projekt ustawy powołujący do życia komisję weryfikacyjną do środy ma być już przepracowany w komisji sejmowej. W zeszłym tygodniu w Sejmie wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł dowodził, że to, iż komisja będzie mogła nakazać wpisanie w księdze wieczystej nieruchomości warszawskiej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym, nie wpłynie na niezawisłość sędziowską. W odpowiedzi na zastrzeżenia Sądu Najwyższego przekonywał, że to sprawa „czysto techniczna”. Skoro tak, to po co ten cały szum?
Problem w tym, że to kolejny przypadek, w którym komisja dostaje kompetencje władzy sądowniczej. Będzie także uprawniona do orzekania o zwrocie równowartości nienależnego świadczenia, oceny dobrej wiary nabywcy nieruchomości dekretowej czy decydowania, kiedy nabycie roszczenia nastąpiło za świadczenie rażąco niewspółmierne do wartości nieruchomości. Budzi to poważne zastrzeżenia i świadczy o niekonstytucyjności projektu w związku z naruszeniem trójpodziału władzy. A jest to szczególnie niebezpieczne z uwagi na brak gwarancji niezależności i niezawisłości członków komisji i brak elementarnych wymagań co do ich kwalifikacji. Na mocy art. 4 ust. 1 pkt 4 projektu członek komisji powinien posiadać wyższe wykształcenie prawnicze lub niezbędną wiedzę w zakresie gospodarowania nieruchomościami oraz wykorzystywania zasobów majątku państwowego, a zatem nie musi nawet być prawnikiem.
Ma pan kontakt z deweloperami, którzy zainwestowali lub chcą zainwestować w Warszawie. Całe serce stolicy to grunty podekretowe. Jak na wieści o powołaniu komisji reaguje biznes?
Oczywiście negatywnie. Wszystko zależy od skali, liczby spraw, którymi zajmować będzie się komisja, ale jej działalność może zupełnie bezpodstawnie odbić się na obrocie nieruchomościami i inwestycjach w Warszawie. Szczególnie nieuzasadniona jest możliwość wpisu do księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu także w przypadku, gdy nastąpił obrót zwróconą nieruchomością, a decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne i nie może nastąpić jej uchylenie. Wpis nie przyczyni się do zabezpieczenia toczącego się postępowania ani interesów jego stron. Doprowadzi jedynie do zniechęcenia inwestorów do nabycia takich nieruchomości, utrudni też uzyskanie finansowania na zakup i realizację inwestycji. Poszkodowani zostaną nabywcy zwróconej nieruchomości niemający nic wspólnego z wydaniem decyzji.
Wydanie przez komisję decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku dekretowego z uwagi na przemoc wobec lokatorów jest wątpliwe